Cédula, energielabel en belangrijke objectdocumenten

Waarom de objectdocumenten zo belangrijk zijn

Veel risico's van een aankoop op Mallorca worden niet zichtbaar tijdens de bezichtiging, maar in de documenten: ontbrekende bewijsstukken van bewoonbaarheid, niet geregistreerde verbouwingen, oude gemeenschapsschulden, openstaande IBI-aanslagen, ontbrekende eerste ingebruiknamevergunning of een niet geregistreerd energielabel. De koper moet daarom vóór de reservering, maar uiterlijk vóór het privé-koopcontract, een volledige documentencontrole laten uitvoeren door een notaris, advocaat en, bij bouwkundige vragen, door een architect of technisch deskundige.

Cédula de Habitabilidad

De Cédula de Habitabilidad bevestigt op de Balearen de geschiktheid van een appartement, huis of woongebouw voor gebruik als woonruimte. Op Mallorca is de Consell de Mallorca verantwoordelijk voor bewoonbaarheidsprocedures. De Cédula is bij verkoop, verhuur en voor definitieve nutsvoorzieningen zoals water, elektriciteit, gas en telecommunicatie praktisch centraal.

Sinds de vereenvoudigingswetgeving van de Balearen geldt voor nieuwbouw en eerste ingebruikname het volgende: De vroegere Cédula de primera ocupación is in principe vervangen door de gemeentelijke vergunning voor gebruik of eerste gebruik. Tien jaar na verlening van deze vergunning moet de bijbehorende Cédula de Habitabilidad de renovación worden aangevraagd. Voor beschermde woningen vervangt bij eerste ingebruikname de definitieve kwalificatie van de administratie de Cédula; bij latere overdrachten wordt weer de betreffende Cédula vereist.

Voor bestaande objecten zijn vooral de verlenging van een verlopen Cédula en de Cédula de carencia relevant. Dit laatste betreft oudere objecten die nooit een eerdere Cédula hebben gehad en waarvan de juridische en technische uitgangssituatie apart moet worden aangetoond. Ontbreekt de Cédula of een gelijkwaardig bewijs, dan moet dit uitdrukkelijk in het contract of de Escritura worden vermeld.

Energielabel

Het Certificado de Eficiencia Energética is vereist bij verkoop en verhuur. Het moet worden opgesteld door een bevoegde technicus en worden geregistreerd in het register van de Illes Balears; pas de registratie geeft het certificaat zijn rechtsgeldigheid. Tot de koop behoren het geregistreerde certificaat en het energielabel.

De eigenaar of verkoper is verantwoordelijk voor de opdrachtverstrekking en het bewaren ervan. Bij een bestaand gebouw moet een kopie van het geregistreerde certificaat en het energielabel aan het koopcontract worden gehecht. De geldigheid bedraagt maximaal tien jaar; bij energieklasse G maximaal vijf jaar. De energieklasse moet bovendien worden vermeld in verkoopadvertenties en op vastgoedportals.

Eerste ingebruiknamevergunning en bouwdocumenten

Bij nieuwbouw, grote renovaties, functiewijzigingen of uitbreidingen is de documentatie van de bouwgeschiedenis cruciaal. Kopers moeten niet alleen vragen naar de huidige Cédula of eerste ingebruiknamevergunning, maar ook naar de bouwvergunning, het goedgekeurde project, het Certificado Final de Obra, eventueel de verklaring van nieuwbouw, het Libro del Edificio en de technische plannen.

De Spaanse bouwregelgeving verplicht eigenaren om de documentatie van de uitgevoerde bouwwerkzaamheden, evenals bestaande verzekeringen en garanties, te bewaren en door te geven. Bij woongebouwen kan ook de tienjarige gebouwenverzekering voor structurele schade relevant zijn, met name bij nieuwere objecten of recentelijk verklaarde nieuwbouwwoningen.

Vergunningen voor verbouwingen, zwembaden en aanbouwen

Terrasoverkappingen, zwembad, gastenverblijf, garage, herverdeling van woonoppervlakte, samenvoeging of splitsing van eenheden en functiewijzigingen moeten telkens worden afgestemd met de vergunning, afsluitdocumentatie en registerpositie. Het is belangrijk dat Escritura, kadastrale beschrijving, feitelijke toestand en technische documenten met elkaar overeenkomen.

Bij finca's, objecten in landelijk gebied, nabij de kust of huizen met oudere uitbreidingen moet bovendien worden gecontroleerd of de gemeente, de Consell of een andere autoriteit speciale rapporten, vergunningen, kustvergunningen, verklaringen van algemeen belang of bewijzen van het ontbreken van urbanisatieprocedures vereist.

IBI en lokale belastingen

De IBI is de jaarlijkse onroerendezaakbelasting. Kopers moeten de laatste betaalde IBI-bewijzen, de referentiegegevens van het object en een bewijs van openstaande of niet-openstaande lokale vorderingen laten controleren. In veel gemeenten worden lokale belastingen en heffingen beheerd of betaald via de ATIB; daar kunnen, afhankelijk van de gemeente, IBI, lokale heffingen, Plusvalía-kwesties of betalingsbewijzen relevant worden.

In het koopcontract moet duidelijk worden geregeld wie het lopende belastingjaar draagt en hoe reeds betaalde of nog uitstaande bedragen tussen koper en verkoper worden verrekend.

Gemeenschappelijke kosten

Bij appartementen, rijtjeshuizen, appartementencomplexen en veel urbanisaties is de Comunidad de Propietarios een apart controlepunt. De verkoper moet in het openbare koopdocument verklaren of hij up-to-date is met de gemeenschappelijke kosten of welke bedragen openstaan. Gebruikelijk en dringend aan te bevelen is een actueel certificaat van de gemeenschap, afgegeven door de secretaris of beheerder met goedkeuring van de voorzitter.

Kopers moeten ook de notulen van de laatste eigenarenvergaderingen, goedgekeurde bijzondere bijdragen, lopende gerechtelijke procedures, onderhoudsplannen, het huishoudelijk reglement en de statuten controleren. Volgens het Spaanse appartementsrecht kan de woning aansprakelijk zijn voor bepaalde oude schulden van de gemeenschap; daarom is een actueel schuldencertificaat veel meer dan papieren cosmetica.

Checklist voor verkopers

• Houd de actuele Escritura en actuele kadastrale informatie gereed.
• Zorg voor een geldige Cédula of gelijkwaardige vergunning, dan wel een bewijsstuk.
• Leg een geregistreerd energielabel inclusief energielabel voor.
• Verzamel de laatste IBI-bewijzen en bewijsstukken voor lokale belastingen en heffingen.
• Bij gemeenschappelijk eigendom: vraag een schuldencertificaat, statuten, notulen en informatie over bijzondere bijdragen aan.
• Stel vergunningen, bouwafsluiting, plannen, Libro del Edificio, verzekeringen en garanties samen.
• Laat verbouwingen, zwembad, bijgebouwen en functiewijzigingen vóór de verkoop technisch en juridisch controleren.

Checklist voor kopers

• Verricht geen grote betaling voordat identiteit, eigendomstitel, lasten en objectdocumenten zijn gecontroleerd.
• Vergelijk de Cédula, eerste ingebruiknamevergunning of gelijkwaardige documenten met het feitelijke gebruik en de nutsvoorzieningen.
• Accepteer alleen een geregistreerd energielabel en controleer de vervaldatum.
• Vraag bij zichtbare verbouwingen altijd om vergunningen, plannen en afsluitdocumenten.
• Laat IBI, gemeenschappelijke kosten, bijzondere bijdragen en openstaande procedures schriftelijk controleren.
• Plan bij landelijke, oude of sterk verbouwde objecten aanvullend een technische due diligence in.

Conclusie

De documenten vervangen geen juridisch advies, maar vormen wel de basis ervoor. Hoe vollediger de documenten vóór de ondertekening beschikbaar zijn, hoe beter kan worden beoordeeld of de aankoopprijs, het gebruik en de latere verkoopbaarheid echt bij elkaar passen.