Bij de aankoop van een woning op Mallorca bestaat het budget niet alleen uit de aankoopprijs. Daarnaast komen er eenmalige aankoopkosten bij: belastingen, notaris, kadaster, juridische controle en bij financiering nog andere bank- en hypotheekkosten. Als globale richtlijn moeten kopers bij bestaande woningen doorgaans rekenen op circa 10 tot 15% extra; bij nieuwbouw vaak ongeveer 12 tot 14%, afhankelijk van de aankoopprijs, het AJD-tarief, de financiering en de advieskosten.

Bestaande woning of nieuwbouw: het belangrijkste verschil

De grootste kostenpost hangt af van of u een bestaande woning of een nieuwbouw van een projectontwikkelaar koopt.

Aankooptype	Hoofdbelasting	Typische kostenpost voor de koper
Bestaande woning	ITP, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales	Progressief over de relevante waarde van de woning, op de Balearen over het algemeen 8% tot 13%
Nieuwbouw van projectontwikkelaar	IVA plus AJD	In de regel 10% IVA plus Balearen-AJD, over het algemeen 1,5%

Bij een bestaande woning is de Balearen-ITP meestal veruit de grootste bijkomende kostenpost. De algemene staffel ligt momenteel op 8% tot 13%: tot 400.000 euro 8%, van 400.000,01 tot 600.000 euro 9%, van 600.000,01 tot 1.000.000 euro 10%, van 1.000.000,01 tot 2.000.000 euro 12% en daarboven 13%. Voor een eerste hoofdverblijf en bepaalde kopersgroepen kunnen verlaagde tarieven of bonussen gelden; deze zijn aan strenge voorwaarden gebonden en moeten per geval fiscaal worden gecontroleerd.

Voor een snelle schatting bij bestaande woningen kunt u de ITP- en overdrachtsbelastingpagina met calculator gebruiken. Dit vervangt geen fiscaal advies, maar helpt om de grootste bijkomende kostenpost vroegtijdig realistisch in te schatten.

Notaris en kadaster

De notariële aankoopakte is in de praktijk de centrale stap om de eigendomsoverdracht juridisch correct te documenteren en vervolgens in het kadaster te laten inschrijven. De notariskosten zijn gebaseerd op wettelijke tarieven (Aranceles) en zijn onder andere afhankelijk van de aankoopprijs, de omvang van de akte en het aantal kopieën.

Na de notariële ondertekening wordt de eigendomswijziging ingeschreven in het Registro de la Propiedad. Ook de kadasterkosten volgen een wettelijk tarief (Arancel) en zijn afhankelijk van de waarde en het type inschrijving. Voor kopers is de inschrijving bijzonder belangrijk omdat het de eigendomspositie ten opzichte van derden veiligstelt.

Juridische controle

Een advocaat is bij de aankoop van een woning niet in alle gevallen wettelijk verplicht, maar bij aankopen door internationale kopers op Mallorca is het praktisch gezien zeer aan te raden. De controle omvat doorgaans eigendomstitels, lasten, bouwvergunningen, gebruiksstatus, kadaster- en registergegevens, gemeenschapsschulden, fiscale risico's, de koopovereenkomst, het arras-contract en volmachten.

Advocatenhonoraria zijn vrij overeen te komen. Gebruikelijk zijn vaste vergoedingen of procentuele modellen, vaak exclusief Spaanse IVA. Een schriftelijke opdracht met een duidelijke omschrijving van de prestaties is belangrijk.

Bank- en financieringskosten

Bij een aankoop met een Spaanse hypotheek moeten de aankoopkosten en de hypotheekkosten strikt worden gescheiden. De aankoopkosten, met name ITP of IVA/AJD van de verkrijging, notaris- en kadasterkosten van de aankoopakte en het juridisch advies, worden in principe gedragen door de koper.

Voor de hypotheek geldt sinds de Spaanse hypotheekregeling: De taxatie van de woning, de Tasación, wordt in de regel gedragen door de lener. De bank neemt daarentegen de Gestoría, de notariskosten van de hypotheekakte, de inschrijving van de hypotheek in het kadaster en de bijbehorende hypotheekbelastingen volgens de geldende regeling voor haar rekening. Een afsluitprovisie kan in rekening worden gebracht als deze in het kredietaanbod is overeengekomen.

Overige eenmalige kosten

Afhankelijk van het profiel van de koper kunnen er extra uitgaven bijkomen: NIE-aanvraag, gewaarmerkte vertalingen, tolk, volmachten, technische rapporten, architectencontrole, landmeting, controle van het energielabel of Gestoría-diensten voor de fiscale en registerafhandeling.

Praktische budgetregel

Voor een bestaande woning op Mallorca is de ITP het uitgangspunt van de budgetplanning. Daarbij komen notaris, kadaster, advocaat en eventueel financierings- en bankkosten. Bij nieuwbouw vervangt de IVA de ITP; daarnaast komt AJD erbij. Wie financiert, moet de Tasación, eventuele afsluitprovisies en lopende financieringsvoorwaarden apart beschouwen van de zuivere aankoopkosten.

Aankoopkosten bij het kopen van een woning op Mallorca