Legaliteit van gebouwen en percelen op Mallorca controleren

Vier oppervlakten, vier betekenissen

Internationale kopers moeten vier niveaus afzonderlijk controleren. Het ingeschreven oppervlak volgt uit het kadaster en de Escritura. Het beschrijft eigendom, rechten, lasten, grenzen en eventueel de ingeschreven obra nueva. Het kadastrale oppervlak is een administratieve en fiscale beschrijving van het perceel en zijn opstallen. Het helpt bij de identificatie, maar vervangt geen bouwvergunning.

Het werkelijk gebouwde oppervlak is wat een architect ter plaatse meet: woonhuis, garage, opslagruimte, stal, zwembad, technische ruimte, porch, terrassen, muren, opritten en andere ingrepen. Het goedgekeurde oppervlak volgt uit vergunningen, goedgekeurde projecten, opleveringscertificaten, gebruiks- of eerste bewoningstitels en de huidige stedenbouwkundige situatie. Alleen dit niveau beantwoordt de legaliteitsvraag.

Waarom een inschrijving in het Catastro niet voldoende is

Het Spaanse kadaster, de zogenaamde Catastro, registreert onroerende goederen onder andere met referentienummer, ligging, gebruiksdoel, grafische weergave, bouwoppervlakten, bouwjaar en andere gegevens. In de praktijk zijn deze kadastrale gegevens nuttig om gebouwen, perceeloppervlakten en bouwelementen zichtbaar te maken. Ze bewijzen echter niet dat een gebouw of een bouwkundige wijziging ook bouwrechtelijk is goedgekeurd. Een zwembad, een aanbouw of een bijgebouw kan in het Catastro zijn ingeschreven en toch nooit zijn gelegaliseerd.

Belangrijk is ook de manier van oppervlakteberekening: volgens de logica van het Catastro worden overdekte balkons, terrassen, porches en soortgelijke elementen vaak slechts gedeeltelijk meegerekend, tenzij ze grotendeels gesloten zijn. Voor de bouwrechtelijke beoordeling kunnen echter andere criteria doorslaggevend zijn, zoals het bebouwde oppervlak, verharding, volume, gebruik, afstanden, hoogtes of de landschappelijke inpassing.

Kadaster: belangrijk, maar niet alles

De nota simple of certificación registral toont eigenaren, lasten, rechten, beschrijvingen en eventueel ingeschreven gebouwen. Als de grafische coördinatie met het kadaster is ingeschreven, verhoogt dat de zekerheid over de ligging, afbakening en oppervlakte van het perceel. Oude finca's hebben echter vaak historische beschrijvingen, onnauwkeurige grenzen of oppervlakteafwijkingen.

Als de werkelijke perceeloppervlakte aanzienlijk afwijkt van de geregistreerde oppervlakte, kan een correctie via registrale of notariële procedures nodig zijn. Dat is niet alleen technische cosmetica: bij landelijke percelen beïnvloeden oppervlakten, grenzen en verkaveling vaak de vraag of een gebruik, uitbreiding of nieuwbouw überhaupt is toegestaan.

Goedgekeurde bouwwerken herkennen

Een juridisch veilige aankoop controleert voor elk bouwonderdeel de oorsprong: hoofdwoonhuis, uitbreiding, gastenverblijf, garage, agrarisch gebouw, technische ruimte, zwembad, overdekt terras, pergola, gesloten veranda, oprit en keermuren. Doorslaggevend zijn bouw- of legalisatievergunningen, goedgekeurde plannen, certificado final de obra, eerste ingebruikname of vergelijkbare titels, evenals de vraag of het huidige gebruik overeenkomt met het goedgekeurde gebruik.

Vooral kritisch zijn bijgebouwen die vroeger agrarisch werden gebruikt en nu als studio, gastenkamer of vakantieruimte verschijnen. Een als almacén goedgekeurde ruimte is niet automatisch woonoppervlak. Evenzo is een terras niet automatisch uitbreidbaar, en een oude schuur wordt door renovatie niet zonder meer legale woonruimte.

Zwembaden, terrassen en aanbouwen

Zwembaden zijn bij finca's een klassiek risicopunt. Voor nieuwe zwembaden op suelo rústico stelt het Balearen-stedenbouwkundig recht nauwe grenzen, onder andere in principe slechts één zwembad per finca en beperkingen van het wateroppervlak en het volume. Bij bestaande zwembaden moet worden gecontroleerd of ze zijn goedgekeurd, gelegaliseerd, verjaard, buiten de orde of nog steeds aanvechtbaar zijn.

Overdekte terrassen, porches, gesloten terrassen, serres, pergola's met vaste elementen, buitenkeukens en technische ruimtes veranderen vaak de gebouwde realiteit. Ze kunnen oppervlakte- en volumeparameters raken, ook al verschijnen ze in verkoopdocumenten als 'alleen terras' of 'alleen berging'.

Landelijke onroerende goederen: bijzondere risico's

Op suelo rústico gelden strengere regels dan in stedelijke zones. Voor nieuwe woonhuizen worden minimumoppervlakten, één-huis-per-perceel-principes, landschapsbescherming, water, afvalwater, wegen, brandbeveiliging, overstromingsrisico's en sectorale voorschriften relevant. Op beschermde landelijke grond is bijzondere voorzichtigheid geboden, omdat de mogelijkheid van de overheid om herstel van de legaliteit te eisen niet in alle gevallen verjaart.

De Agencia de Defensa del Territorio de Mallorca en de gemeenten kunnen inspectie, sanctie en herstel van de legaliteit uitvoeren. Dat kan sloopbevelen, gebruiksverboden, boetes, inschrijvingen in het kadaster of beperkingen voor nutsvoorzieningen, renovatie, financiering en doorverkoop betekenen.

Buiten de orde en legalisatie

Een gebouw kan geregistreerd of oud zijn en toch als fuera de ordenación worden beschouwd. Dan zijn de toegestane werkzaamheden vaak sterk beperkt, bijvoorbeeld tot veiligheid, hygiëne of onderhoud. Een obra nueva antigua kan onder bepaalde voorwaarden in het kadaster worden ingeschreven als de termijnen voor herstel van de legaliteit zijn verstreken. Dat is echter niet hetzelfde als een volwaardige stedenbouwkundige vergunning.

Sinds de Balearen-vereenvoudigingswetgeving bestaat er voor bepaalde bestaande bouwwerken, installaties en gebruiken op suelo rústico een buitengewone legalisatieprocedure. Voor Mallorca is deze procedure in 2025 door de Consell geactiveerd. Het betreft alleen gevallen waarin herstel van de legaliteit niet meer kan worden geëist, en vereist onder andere een technische legalisatieaanvraag, milieu- en efficiëntiemaatregelen, een afvalwateroplossing, evenals vergoedingen en een economische prestatie. Uitgesloten blijven bepaalde gevallen, zoals openbare domeinen, beschermingsstroken, wegen- en waterrechtsservituten, bepaalde overstromingsgebieden, sloopverplichtingen, illegale nederzettingen of niet gelijktijdig gesaneerde totale bestanden.

Controleplan vóór de aankoop

• Actuele nota simple of certificación registral verkrijgen en controleren op eigendom, lasten, obra nueva, aantekeningen en grafische coördinatie.
• Certificación catastral descriptiva y gráfica opvragen en vergelijken met kadaster, plannen en werkelijkheid.
• MUIB en gemeentelijke planning alleen als startpunt gebruiken; actuele informatie laten bevestigen door gemeente, Consell of bevoegde instantie.
• Alle vergunningen, projecten, opleveringscertificaten, gebruiks- en legalisatietitels van de verkoper eisen.
• Architect of technisch due diligence-adviseur moet elk bouwonderdeel afzonderlijk in kaart brengen: legaal, aantoonbaar oud, onduidelijk, niet goedgekeurd of niet legaliseerbaar.
• Koopcontract alleen ondertekenen met duidelijke risicoverdeling als oppervlakten, gebruiken of legalisatie open zijn.

Kopersregel

Een finca is niet legaal omdat hij mooi is gerenoveerd, in het kadaster verschijnt of al tientallen jaren staat. Doorslaggevend is de overeenstemming tussen eigendom, kadaster, werkelijke toestand en stedenbouwkundige vergunningssituatie. Waar deze niveaus niet overeenkomen, moeten de prijs, de financiering, de contractstructuur of zelfs de aankoopbeslissing worden aangepast.