Waarom due diligence op Mallorca extra belangrijk is

Een woning op Mallorca mag niet alleen worden beoordeeld op ligging, uitzicht op zee of voorzieningen. Doorslaggevend is of het juridische, fiscale en technische profiel overeenkomt met de werkelijke woning. Deze due-diligence-checklist helpt internationale kopers om de belangrijkste documenten gestructureerd te controleren vóór reservering, Arras-contract en notariële akte.

De centrale checklist

Controlepunt	Document of bron	Waar op letten?	Typisch risico
Eigendom en lasten	Nota Simple / Registro de la Propiedad	Eigenaar, aandelen, hypotheken, beslagen, erfdienstbaarheden, gebruiksrechten	Verkoper is niet alleen beschikkingsbevoegd of lasten worden niet verwijderd
Kadastergegevens	Catastro, Referencia Catastral	Perceel, gebruik, ligging, bebouwde oppervlakte, grafische weergave	Kadaster, eigendomsregister en werkelijkheid komen niet overeen
Goedgekeurde oppervlakten	Bouwvergunning, project, certificado final de obra	Woonoppervlakte, zwembad, aanbouwen, kelder, terrassen, bijgebouwen	Delen zijn gebouwd maar niet vergund
Bewoonbaarheid	Cédula de habitabilidad	Adres, plaatsen, geldigheid, overeenstemming met gebruik	Problemen bij verkoop, verhuur of aansluitingen
Energie	Certificado de eficiencia energética	Geregistreerde energieklasse, referentie, afgever, actualiteit	Ontbrekend of niet geregistreerd bewijs
Lopende kosten	IBI, Comunidad, nutsbedrijven	Openstaande bedragen, betalingsritme, bijzondere bijdragen	Na aankoop duiken oude of aangekondigde kosten op
Toeristische verhuur	ETV/VT-stukken, DRIAT, register, zonering	Licentienummer, plaatsen, looptijd, overdraagbaarheid, Comunidad	Geadverteerde verhuurbaarheid is juridisch niet houdbaar

Eigendomsregister, Nota Simple en belastingen

De Nota Simple is de eerste verplichte controle. Deze toont de identificatie van de woning, ingeschreven rechthebbenden en ingeschreven rechten of beperkingen. Hieronder vallen eigendom, hypotheken, vruchtgebruik, erfdienstbaarheden, beslagen, verboden of andere lasten.

Een betaalde hypotheek wordt niet automatisch uit het eigendomsregister verwijderd.
Bij ingeschreven lasten moet in de koopovereenkomst duidelijk staan of deze vóór of bij de notarisafspraak worden verwijderd en wie de kosten draagt.
Bij meerdere eigenaren, erfenissen, vennootschappen of volmachten moet de vertegenwoordigingsbevoegdheid apart worden gecontroleerd.
Erfdienstbaarheden, recht van overpad en leidingrechten kunnen het gebruik en de waarde aanzienlijk beïnvloeden.

Kadaster, oppervlakten en stedenbouw

De Catastro is een fiscale en beschrijvende gegevensbron, geen vervanging voor het eigendomsregister. Doorslaggevend is de vergelijking: komen eigendomsregister, kadaster, plannen, energielabel, Cédula en de daadwerkelijke bezichtiging overeen?

Wijkt de bebouwde oppervlakte sterk af, dan moet een architect de vergunde oppervlakte vergelijken met de werkelijke oppervlakte.
Een in het kadaster zichtbare oppervlakte is niet automatisch bouwrechtelijk gelegaliseerd.
Bij rústico-objecten zijn verkaveling, beschermingscategorieën, toegang, water, elektriciteit en oude bouwdossiers bijzonder relevant.
Bij kustnabijheid moeten kustbescherming, openbaar domein en beschermingsstroken worden gecontroleerd.

Cédula, energielabel, IBI en Comunidad

De Cédula de habitabilidad certificeert de bewoonbaarheid respectievelijk bruikbaarheid van een wooneenheid. Kopers moeten controleren of deze bij de woning past, geldig is en hoeveel plaatsen of personen deze vermeldt. Het energielabel is relevant voor verkoop en verhuur en moet geregistreerd zijn.

Vóór de aankoop moeten de laatste IBI-bewijzen, afvalstoffenheffing, rekeningen van nutsbedrijven en bewijzen van overige heffingen worden gecontroleerd. Bij appartementen en complexen is een actuele schuldbekentenis van de Comunidad belangrijk; daarnaast moeten notulen, bijzondere bijdragen, statuten en rechtszaken worden gecontroleerd.

Verhuurvergunning en openstaande risico's

Een geadverteerde vakantieverhuurvergunning mag nooit ongecontroleerd worden overgenomen. Te controleren zijn DRIAT, registerinschrijving, geschikte zonering, toegestane typologie, Cédula, maximaal aantal plaatsen, gemeenschapsregels en eventuele termijnen.

Niet-vergunde aanbouwen, zwembaden, terrasoverkappingen of gastenverblijven.
Afwijkingen tussen Nota Simple, kadaster, bouwdossiers en daadwerkelijke bezichtiging.
Ontbrekende of niet-passende Cédula.
Onduidelijke watervoorziening, putten, regenwatertanks, elektriciteitsaansluiting of afvalwateroplossing.
Objecten in kust-, landschaps-, brandveiligheids-, monumenten- of rustieke beschermingsgebieden.
Openstaande Comunidad-schulden, bijzondere bijdragen of rechtszaken.

Due-Diligence-checklist voor Mallorca-vastgoed