Bij finca's, landhuizen en villa's op Mallorca bepaalt niet alleen het huis de waarde, maar ook de vraag of men het juridisch veilig kan bereiken, bevoorraden, afwateren, gebruiken en ten opzichte van buren kan afbakenen. Vooral in landelijke gebieden zijn servidumbres - erfdienstbaarheden - een van de meest voorkomende punten bij het aankooponderzoek.

Wat is een servidumbre?

Volgens het Spaanse Burgerlijk Wetboek (Código Civil) is een erfdienstbaarheid een last op een perceel ten gunste van een ander perceel of een persoon. Een erfdienstbaarheid kan de waarde verhogen als deze de toegang verzekert, of de waarde verlagen als derden over het perceel rijden, leidingen onder terrassen liggen of een buurman aanspraak maakt op het gebruik van een pad.

Typische erfdienstbaarheden

Toegang en recht van overpad: Recht om via een naburig perceel bij de eigen finca of villa te komen.
Leidingrechten: Elektriciteits-, water-, telecommunicatie-, riool- of irrigatieleidingen over andermans grond.
Water- en putrechten: Gebruik van een put, bron, waterbassin of leiding.
Openbare wegen: Wegen die als openbare weg of openbare wegerfdienstbaarheid kunnen worden beschouwd.

Toegang: Het belangrijkste punt bij finca's

Een finca zonder gegarandeerde toegang is een aanzienlijk risico. De wet kent weliswaar doorgangsrechten voor ingesloten percelen, maar dit vervangt geen aankooponderzoek. Een feitelijk gebruikt pad is niet automatisch een geregistreerd recht. Juist recht van overpad kan alleen onder bepaalde voorwaarden ontstaan en moet juridisch worden gecontroleerd.

Kadaster, Nota Simple en cartografie

De Nota Simple toont geregistreerde rechten, lasten en beperkingen. Kopers moeten controleren of het onroerend goed bezwaard is en of er rechten bestaan ten gunste van het onroerend goed. Het kadaster toont ligging, oppervlakte en grafische weergave, maar vervangt niet het register. Bij afwijkingen, overlappingen of onduidelijke grenzen kan een georeferentieerde landmeting noodzakelijk zijn.

Water, putten en voorzieningen

Bij landelijke eigendommen is water vaak doorslaggevend voor de aankoop. Een put is alleen een voordeel als de juridische situatie, het toegestane doel en de technische bruikbaarheid ervan zijn opgehelderd. Te controleren zijn: autorisatie of concessie, toegestane hoeveelheid, gebruiksdoel, meter, pompen, waterkwaliteit en mogelijke beperkingen van de grondwatermassa.

Buren, grenzen en muren

Veel conflicten ontstaan later: een buurman sluit een poort, betwist de breedte van de weg, eist toegang tot leidingen of beweert een andere grens. Droge stenen muren, hekken, terrassen, opritten en poorten moeten worden vergeleken met het register, het kadaster en de feitelijke bezitssituatie.

Controle vóór de aankoop

Vraag een actuele Nota Simple op en lees de titelketen.
Test de toegang fysiek: breedte, staat, poorten, sleutels, bochtstraal en toegang voor leveringen.
Vergelijk kadaster en register; schakel indien nodig een landmeter in.
Controleer putdossier, waterrechten, leidingen en voorzieningen.
Raadpleeg de gemeente en de Consell over openbare wegen, bouwovertredingen en beschermde gebieden.
Zorg voor garanties, voorwaarden of ontbindende voorwaarden in de koopovereenkomst.

Praktijkconclusie

Bij Mallorcaanse finca's moet men erfdienstbaarheden niet als een bijzaak behandelen. Een mooi onroerend goed verliest aanzienlijk aan zekerheid als toegang, water, leidingen of grenzen niet zijn opgehelderd. Wat vóór de notarisafspraak netjes is geregeld, hoeft later niet met buren, autoriteiten of rechtbanken te worden uitgevochten.

Erfdienstbaarheden, recht van overpad en burenkwesties