Rol van advocaat, notaris, belastingadviseur en makelaar

Bij de aankoop van onroerend goed op Mallorca werken meestal meerdere adviseurs samen. Voor internationale kopers van hoogwaardig onroerend goed is het essentieel om de rollen zuiver te scheiden: de makelaar opent de markt en coördineert de transactie, de advocaat beschermt uw kopersbelangen, de belastingadviseur plant de fiscale structuur en de notaris verleden de koop neutraal.

De vier rollen in één oogopslag

Adviseur	Hoofdtaak	Belangrijk voor kopers
Advocaat	Juridische belangenbehartiging koper, due diligence, contractbeoordeling, onderhandeling	Onafhankelijk ingeschakeld en toegewijd aan uw belangen.
Notaris	Neutrale verlijding van de openbare koopakte	Hij vervangt geen volledige koperscontrole vóór reservering of arras.
Belastingadviseur	Fiscale structuur, vervolgbelastingen, verplichtingen voor niet-ingezetenen	Bij grotere budgetten vroegtijdig inschakelen.
Makelaar	Objectzoektocht, bezichtigingen, biedingsproces	Verduidelijken wie hij vertegenwoordigt en wie de provisie betaalt.

Advocaat: uw belangenbehartiger

De kopersadvocaat controleert niet alleen het koopcontract. Zijn opdracht moet eigendom en lasten in het kadaster, kadaster- en oppervlaktegegevens, bouw- en gebruikslegaliteit, bewoonbaarheids- en energiedocumenten, gemeenschapsschulden, huur- of gebruiksovereenkomsten, toeristische verhuur, hypotheken, openstaande belastingen, evenals volmachten en bevoegdheden van de verkoper omvatten.

Notaris: neutraal, belangrijk, maar niet uw kopersadvocaat

De Spaanse notaris is een openbaar ambtenaar. Hij identificeert de partijen, controleert de bekwaamheid en vertegenwoordigingsbevoegdheid, verleden de openbare koopakte en zorgt voor de rechtszekere verlijding. Deze functie is essentieel, maar neutraal. De notaris onderhandelt niet over uw economische voorwaarden en voert geen uitgebreide due diligence voor uw risicoprofiel uit.

Belastingadviseur: vroegtijdig inschakelen

Een belastingadviseur moet vóór het arras-contract worden ingeschakeld als u niet in Spanje woont, via een vennootschap wilt kopen, meerdere familieleden betrokken zijn, financiering of verhuur gepland is, of vermogens-, erf- en emigratievragen relevant zijn. Te verduidelijken zijn: verwerkingsstructuur, belasting voor niet-ingezetenen, verhuur, vermogensbelasting, latere verkoop, erf- en schenkbelasting, dubbele belastingverdragen en herkomst van middelen.

Makelaar: marktkennis en coördinatie

Een goede makelaar kent microlocaties, off-market-aanbiedingen, prijsrealiteit en lokale procedures. Zijn rol vervangt echter geen juridische of fiscale controle. Objectgegevens, oppervlakten, vergunningen, verhuurbaarheid of verbouwingspotentieel mogen niet ongecontroleerd worden overgenomen. Op de Balearen bestaat een officieel register voor vastgoedmakelaars, dat een nuttig kwaliteitssignaal kan zijn.

Belangenbehartiging van de koper en belangenconflicten

Bij internationale aankopen is schriftelijke duidelijkheid cruciaal. Een kopersmakelaar of property finder moet zoekprofiel, gebied, exclusiviteit, vergoeding, looptijd, vertrouwelijkheid, omgang met verkopersprovisies en mogelijke belangenconflicten openbaar maken. Ook advocaten mogen geen conflicten hebben tussen kopers- en verkopersbelangen.

AML en herkomst van middelen

Spanje verplicht onder andere makelaars, notarissen, registers, advocaten en belastingadviseurs onder bepaalde voorwaarden tot witwaspreventie. Kopers moeten een AML-map voorbereiden: identiteitsbewijs, NIE/NIF, woon- en fiscale woonplaatsbewijzen, bankreferenties, herkomst van middelen, verkoopcontracten, dividend- of bonusdocumenten, erfrechtelijke documenten, leningen, vennootschapsorganigram en documenten van de uiteindelijk gerechtigde.

Praktische coördinatie

Een efficiënt verloop begint vóór het bod. De makelaar verzamelt objectdocumenten, de advocaat controleert minimumgegevens en de belastingadviseur bevestigt de verwerkingsstructuur. Vóór reservering of arras mogen er geen wezenlijke rechtsvragen openstaan. Daarna volgen due diligence, fiscale en AML-controle, notariële akte, inschrijving in het kadaster en overdracht.

Onthoud

De notaris maakt de koop rechtszeker verleden. Uw advocaat maakt hem voor u juridisch beheersbaar. De belastingadviseur maakt hem structureel en langetermijnplanbaar. De makelaar maakt hem praktisch mogelijk. Goede kopers coördineren alle vier de rollen, maar vermengen ze niet.