Belastingheffing van huurinkomsten op Mallorca

Wie een woning op Mallorca verhuurt, moet de inkomsten in Spanje belasten. Bepalend is eerst of de eigenaar in Spanje fiscaal inwoner is. Daarna hangt het ervan af of de woning permanent voor woondoeleinden, seizoensgebonden, toeristisch of slechts tijdelijk wordt verhuurd. Dit overzicht vervangt geen fiscaal advies, maar helpt om de belangrijkste Spaanse belastingtermen correct te plaatsen.

Inwoner of niet-inwoner

Als fiscaal inwoner van Spanje geldt een natuurlijk persoon in de regel wanneer hij zich meer dan 183 dagen per kalenderjaar in Spanje ophoudt of wanneer het middelpunt van zijn economische belangen in Spanje ligt. Ingezetenen geven huurinkomsten in principe aan in de Spaanse inkomstenbelasting IRPF via Modelo 100. Niet-ingezetenen geven inkomsten uit Spaanse onroerende zaken aan via IRNR, doorgaans met Modelo 210.

Ingezetenen: huurinkomsten in de IRPF

Bij Spaanse fiscale ingezetenen behoren huurinkomsten uit een privéwoning doorgaans tot de inkomsten uit onroerend vermogen, zolang de verhuur niet als economische activiteit wordt aangemerkt. Ingezetenen belasten in principe het nettobedrag: inkomsten minus aftrekbare kosten zoals financieringskosten, reparatie- en onderhoudskosten, IBI, gemeentelijke heffingen, VvE-kosten, verzekeringen, beheerkosten en afschrijvingen.

Voor verhuur die dient voor permanente bewoning door de huurder, kunnen verminderingen op het positieve netto-inkomen mogelijk zijn. Deze vermindering is niet bedoeld voor toeristische verhuur.

Niet-ingezetenen: IRNR en Modelo 210

Niet-ingezetenen moeten huurinkomsten uit een woning op Mallorca in Spanje belasten, omdat Spanje het heffingsrecht heeft over inkomsten uit in Spanje gelegen onroerende zaken. Inwoners van de EU en van IJsland, Noorwegen en Liechtenstein vallen volgens de gepubliceerde AEAT-informatie in principe onder een belastingtarief van 19 procent en kunnen direct samenhangende kosten aftrekken, mits deze worden aangetoond. Inwoners van derde landen vallen in principe onder 24 procent over de bruto-inkomsten zonder kostenaftrek; vanwege juridische ontwikkelingen dient dit individueel te worden gecontroleerd.

Modelo 210 moet voor huurinkomsten in principe per kwartaal worden ingediend. Voor huurinkomsten die vanaf 2024 zijn verkregen, kan onder bepaalde voorwaarden ook een jaarlijkse samenvatting relevant zijn.

Eigen gebruik, leegstand en gedeeltelijke verhuur

Een Spaanse vakantiewoning is fiscaal niet neutraal, alleen omdat deze niet wordt verhuurd. Voor zelfgebruikte of leegstaande stedelijke woningen geldt voor niet-ingezetenen een toegerekend onroerend goed inkomen in de IRNR. Ook ingezetenen moeten voor tweede woningen in de IRPF in principe een overeenkomstige onroerende-inkomstenpost opnemen. Bij gedeeltelijke verhuur worden verhuurde dagen met werkelijke inkomsten en overige dagen naar rato met toegerekend inkomen behandeld.

Kostenaftrek

• Hypotheekrente en financieringskosten voor aankoop of verbetering.
• Reparaties en onderhoudsmaatregelen.
• IBI, afval- of gemeentelijke heffingen, voor zover geen sancties.
• VvE-kosten, verzekeringen, beheer en advies.
• Afschrijvingen op gebouwen en mee verhuurde inventaris volgens Spaanse regels.

Niet aftrekbaar zijn kosten die tot het privégebruik behoren. Verbeteringen of uitbreidingen worden anders behandeld dan zuivere reparaties.

Toeristische verhuur, IVA en toeristenbelasting

Op Mallorca geldt IVA, niet IGIC. Bij toeristische verhuur moet onderscheid worden gemaakt tussen louter het verstrekken van accommodatie en hotelachtige diensten. Wordt alleen de accommodatie verstrekt, zonder typische hoteldiensten, dan is de verhuur volgens AEAT-informatie in principe vrijgesteld van IVA. Worden daarentegen hoteltypische prestaties geleverd, zoals regelmatige schoonmaak tijdens het verblijf, regelmatig linnengoed wisselen, receptie of bagageopslag, dan kan 10 procent IVA relevant worden.

Toeristische verhuur kan bovendien verplichtingen met zich meebrengen met betrekking tot IAE-classificatie, platformmeldingen, toeristische vergunning en op de Balearen de Impuesto sobre estancias turísticas.

IBI en advies

De IBI is een gemeentelijke onroerendgoedbelasting en is verschuldigd ongeacht of de woning wordt verhuurd, zelf wordt gebruikt of leeg staat. Het IBI-aanslagbiljet is ook relevant omdat hieruit de kadastrale waarde blijkt, die van belang kan zijn voor toegerekende inkomsten.

Vooral bij eigenaren met woonplaats in Duitsland, Oostenrijk, Zwitserland, het Verenigd Koninkrijk of de VS moet de Spaanse aangifte niet geïsoleerd worden beschouwd. Verstandig is een advies dat IRPF of IRNR, Modelo 210, IBI, mogelijke IVA-kwesties, Balearen-toeristenbelastingen en verplichtingen in het woonland gezamenlijk beoordeelt.