Aankoopchecklist Mallorca: de veilige weg naar de woning

Een woningaankoop op Mallorca is goed te plannen, als de beslissing niet alleen wordt genomen op basis van ligging, uitzicht en onderbuikgevoel. Bepalend zijn een duidelijk zoekprofiel, een volledig budget, gecontroleerde documenten en een vlekkeloos verloop tot aan de inschrijving in het kadaster. Deze checklist leidt internationale kopers door de belangrijkste stappen en laat zien welke punten vóór reservering, arras-contract en notarisafspraak moeten zijn opgehelderd.

Voorbereiding: aankoopdoel, team en tijdsplanning

Begin met het gebruik: hoofdverblijfplaats, tweede woning, vakantiehuis voor het gezin, langdurige verhuur of toeristische verhuur. Deze beslissing beïnvloedt de ligging, het budget, de fiscale behandeling, vergunningen, de financieringsstructuur en het lopende beheer.

NIE aanvragen of vroegtijdig een afspraak plannen.
Financiering, eigen vermogen, wisselkoersrisico en bijkomende kosten vóór bezichtigingen realistisch verduidelijken.
Eigen advocaat, belastingadviseur en bij huizen een architect of technisch expert inschakelen.
Bij afwezigheid een notariële volmacht voorbereiden; bij buitenlandse volmachten apostille en vertaling controleren.
Herkomst van middelen documenteren, zodat bank, notaris en adviseurs de witwascontrole correct kunnen afhandelen.

Zoekprofiel: eerst het gebruik, dan het adres

Een goed zoekprofiel bespaart tijd en voorkomt dure compromissen. Definieer niet alleen locatie, grootte en prijs, maar ook de alledaagse bruikbaarheid: bereikbaarheid, parkeren, internet, winterbestendigheid, geluid, buurt, gemeenschapskosten en renovatiebehoefte.

Voor eigen gebruik: winkels, medische voorzieningen, verwarming, zonwering, vocht en onderhoudsinspanning controleren.
Voor stadsappartementen: lift, reserves, notulen, geluid, gemeenschapsregels en verhuurbeperkingen controleren.
Voor finca's en huizen in landelijk gebied: bouwrecht, legale oppervlakten, water, put, elektriciteit, toegangsweg, afvalwater en zwembadvergunning bijzonder zorgvuldig controleren.
Voor verhuurintentie: toelaatbaarheid, vraag, lopende kosten en fiscale behandeling apart berekenen.

Budget: aankoopprijs is niet de totale kostprijs

Kostenpost	Waar kopers op moeten letten
Bestaande woning	Op de Balearen is doorgaans ITP van toepassing. Het algemene tarief is progressief en varieert bij woningen van 8% tot 13%.
Nieuwbouw van een projectontwikkelaar	Meestal is IVA van toepassing; voor woningen in principe 10%. Daarnaast moet AJD worden ingecalculeerd.
Notaris en kadaster	Kosten zijn onder andere afhankelijk van de aankoopprijs, de omvang van de akte en de inschrijvingen.
Advies en technische keuring	Honoraria van advocaat, belastingadviseur, gestoría en expert schriftelijk overeenkomen vóór de opdracht.
Lopende kosten	IBI, afvalstoffenheffing, comunidad, verzekering, onderhoud, tuin, zwembad, nutsvoorzieningen en voor niet-ingezetenen IRNR inplannen.

Voor ITPAJD is niet alleen de aankoopprijs bepalend. De kadastrale referentiewaarde kan relevant zijn voor de belastingheffing als deze hoger is dan de aangegeven waarde. Daarom moet de fiscale referentiewaarde vóór ondertekening van het contract worden gecontroleerd.

Bezichtiging en documenten

Een bezichtiging moet als een korte audit worden behandeld. Controleer de werkelijke oppervlakten, ruimteverdeling, terrassen, zwembaden en bijgebouwen tegen het kadaster, de plattegronden en de eigendomsakte. Let op vocht, scheuren, dak, ramen, airconditioning, elektriciteit, waterdruk, afvalwater en technische installaties.

Document	Doel van de controle
Nota Simple	Eigenaar, rechten, hypotheken, lasten en geregistreerde objectbeschrijving.
Escritura	Eigendomsakte, aankoopgeschiedenis en bijzondere afspraken.
Kadastergegevens en referentiewaarde	Identificatie, oppervlaktecontrole en fiscale indeling.
IBI-bewijs	Gemeentelijke onroerendezaakbelastinggegevens, kadastrale referentie en lopende betalingen.
Cédula de habitabilidad	Bewoonbaarheid; op Mallorca centraal voor verkoop en verhuur.
Energielabel	Verplicht document bij verkoop en verhuur.
Gemeenschapscertificaat	Bij appartementen en complexen: schuldenstand, notulen, statuten, bijzondere bijdragen.
Bouw- en vergunningsdocumenten	Legaliteit van huis, aanbouwen, zwembad, verbouwingen en functiewijzigingen.

Due diligence, contracten en notaris

De due diligence moet verduidelijken of u precies datgene verwerft wat u denkt te kopen: juridisch, bouwkundig, fiscaal en economisch. Hypotheken, vruchtgebruik, erfdienstbaarheden, beslagen, voorkeursrechten of beperkingen moeten vóór of uiterlijk bij de notarisafspraak zijn opgelost of contractueel zijn veiliggesteld.

Geen betaling zonder identiteit van de verkoper, actuele Nota Simple en duidelijke objectbeschrijving.
Due diligence-voorwaarden opnemen als documenten nog ontbreken.
Financieringsvoorwaarde overeenkomen als de aankoop afhankelijk is van een banktoezegging.
Inventaris, meubilair, technische apparaten en kunst apart en ondubbelzinnig regelen.
Datum, notaris, lastenbevrijding, belastingbetalingen en staat van oplevering precies vastleggen.

De notaris controleert identiteit, vertegenwoordiging, aktebekwaamheid, essentiële contractinhoud en actuele registerinformatie. Daarna moeten belastingen tijdig worden afgehandeld en de definitieve inschrijving in het Registro de la Propiedad worden gevolgd.

Overdracht en beheer na de aankoop

De overdracht moet worden gedocumenteerd: meterstanden, sleutels, afstandsbedieningen, alarmcodes, onderhoudscontracten, inventaris en staat. Wie niet het hele jaar op Mallorca woont, moet beheer, onderhoud en belastingverplichtingen professioneel organiseren.

Belastingkalender opstellen voor IBI, afvalstoffenheffing, IRNR, verhuur en lokale heffingen.
Verzekering voor opstal, inboedel, aansprakelijkheid, leegstand en verhuur controleren.
Onderhoud plannen voor airconditioning, ontvochtiging, dak, zwembad, tuin, alarm en waterinstallatie.
Documentenmap bijhouden met Escritura, Nota Simple, IBI, Cédula, energielabel, verzekeringen, notulen, rekeningen en belastingaangiften.