Eiendomskjøp på Mallorca følger en klar prosess: definere søkeprofil, sikre budsjett, vurdere objekter, forhandle, reservere, kontrollere juridisk og teknisk, underskrive privat kjøpekontrakt eller Arras-kontrakt, kjøpe hos notar, betale skatter, få eiendommen registrert i grunnboken og overta eiendommen.

1. Fastsett søkeprofil

Det begynner ikke med en visningstid, men med en presis søkeprofil. Internasjonale kjøpere bør avklare om eiendommen er ment som feriehus, fast bolig, kapitalinvestering eller langsiktig pensjonisttilholdssted. Dette påvirker beliggenhet, bruksmuligheter, finansieringsstruktur, skattemessige konsekvenser og eventuelle utleiespørsmål.

Søkeprofilen omfatter minimumsareal, utendørsområde, havutsikt, basseng, parkering, tilgjengelighet, bygningstilstand, energieffektivitet, støysituasjon, felleskostnader og ønsket overtakelsestidspunkt. For leiligheter er det også viktig om sameiet er veldrevet og om større rehabiliteringer er planlagt. For fincaer og hus bør det tidlig undersøkes om bygningsdeler, basseng, tillegg og adkomster er juridisk korrekt dokumentert.

2. Beregn budsjettrammen realistisk

Kjøpsprisen er bare en del av totalkostnaden. Kjøpere bør i tillegg budsjettere med ervervskostnader, skatter, notar, grunnbok, advokatgjennomgang, oversettelser, finansieringskostnader, forsikring, renovering, møbler, løpende felleskostnader og reservelikviditet.

Ved brukte eiendommer på Balearerne påløper generelt eiendomsskatt ITP. ATIB oppgir en progressiv generell tarifstruktur for vederlagsbaserte eiendomstransaksjoner: 8 % opptil 400.000 euro, 9 % for neste del opptil 600.000 euro, 10 % opptil 1.000.000 euro, 12 % opptil 2.000.000 euro og 13 % derover. Skatten beregnes med en gjennomsnittlig sats, ikke enkelt og flatt på hele kjøpesummen. Reduserte satser kan kun gjelde under strenge vilkår, for eksempel for visse tilfeller med fast bopel.

Ved nybygg er vanligvis IVA, ikke ITP, relevant. Det spanske skattekontoret oppgir for kjøp av nye leiligheter generelt 10 % IVA, og for visse offentlig støttede boliger 4 %. I tillegg kan stempelavgiften AJD påløpe på Balearerne; ATIB oppgir generelt 1,5 % for notarielle dokumenter ved nykjøp, med mulige spesialtilfeller.

Internasjonale kjøpere bør dessuten tidlig organisere NIE-nummeret. Dette spanske identifikasjonsnummeret er beregnet på utlendinger som av økonomiske, yrkesmessige eller andre grunner kommer i relasjon til Spania, og fremgår i relevante dokumenter.

3. Gjør et forhåndsvalg

Et godt forhåndsvalg sparer tid og forhindrer emosjonelle feilavgjørelser. Før en tur til Mallorca bør kjøpere gjennomgå prospekt kritisk: Er boarealet plausible? Finnes det aktuelle bilder? Stemmer beliggenhet, orientering, byggeår, felleskostnader og katasterangivelser? Skilles det tydelig mellom bebygd areal, bruksareal, tomt og terrasser?

Seriøst forhåndsvalg betyr også: ikke bare søke etter det vakreste objektet, men etter det juridisk og økonomisk mest holdbare objektet. Spesielt ved landeiendommer, eldre hus og objekter med utleieperspektiv bør det tidlig bes om en dokumentliste.

4. Forbered og gjennomfør visning

Ved visningen bør kjøpere ikke bare legge vekt på utsikt, utstyr og atmosfære. Avgjørende er bygningskropp og bruksmuligheter: fuktighet, tak, vinduer, tekniske installasjoner, klimaanlegg, oppvarming, vann, strøm, avløp, internett, adkomst, parkering, nabolag, solforhold og støy.

For leiligheter omfatter dette fellesarealer, heis, fasade, underjordisk garasje, basseng, reservefond og husordning. For hus og fincaer bør kjøpere avklare om alle synlige bygningsdeler er godkjent, registrert og i samsvar med kataster og grunnbok. På Mallorca er dessuten Cédula de habitabilidad viktig: Consell de Mallorca beskriver den som et dokument som anerkjenner en eiendoms egnethet til å beboes eller brukes, og som er relevant i salgs- og utleietilfeller.

5. Prisforhandling med fakta

En forhandling bør ikke bare føres med markedstekke. Gode argumenter er sammenlignbare salgspriser, behov for oppgradering, åpne dokumenter, belastninger i grunnboken, manglende sertifikater, fellesgjeld, tekniske mangler, finansieringssikkerhet og en ren tidsplan.

Internasjonale kjøpere har ofte en fordel om de på forhånd har avklart finansieringsbekreftelse, egenkapitalbevis, NIE-avtale og kjøpsstruktur. En selger aksepterer heller et lavere, men pålitelig gjennomførbart tilbud enn et høyere tilbud med mange usikkerheter.

6. Reservasjon kun med klare vilkår

Etter enighet om prisen avtales ofte en reservasjon. Den skal fjerne objektet fra markedet på kort sikt, frem til advokat, skatterådgiver eller gestor har gjennomført de første kontrollene. Kjøpere bør ikke behandle en reservasjon som ren formalitet.

Viktige elementer er kjøpesum, reservasjonsbeløp, frist, tilbakebetalingsregler, selgeropplysninger, kjøperopplysninger, objektidentifikasjon, dokumentplikter og vilkåret om at den juridiske gjennomgangen er tilfredsstillende. Reservasjonsbeløpet bør betales sporbar, aldri kontant uten ren dokumentasjon.

7. Due Diligence: juridisk, skattemessig og teknisk kontroll

Due Diligence er det viktigste sikkerhetsfilteret før den bindende undertegnelsen. Den bør minst gjennomgå grunnbok, kataster, eierstatus, belastninger, pant, servitutter, bruksretter, bo- eller bruksrettslige eiendomsrettigheter, fellesgjeld, IBI-betalinger, energisertifikat, Cédula de habitabilidad, leie- eller bruksforhold og byggerettslig situasjon.

Nota Simple fra grunnboken er et sentralt dokument. Registradores gir online informasjon om eiendommen og stiller registerinformasjon til rådighet. Notaren kontrollerer også sentrale punkter, blant annet identitet og legitimitet hos partene, selgerens rettstittel, belastninger, katastertilhørighet, felleskostnader, IBI og energisertifikat. Denne notarielle kontrollen erstatter imidlertid ikke den foregående kjøperkontrollen, særlig ikke ved byggetekniske og skattemessige spesialspørsmål.

Katasteret er også viktig fordi referanse, beliggenhet, areal og verdianskaffelsesverdien (valor de referencia) kan spille en rolle i skattespørsmål. For internasjonale kjøpere hører dessuten hvitvaskingsforebygging med til transaksjonen. Eiendomsmeglere, notarer og andre forpliktede instanser må i henhold til spansk hvitvaskingslovgivning oppfylle aktsomhetsplikter. Derfor kontrolleres opprinnelse av midler, økonomisk begunstigede, identifikasjonsdokumenter og betalingsveier.

8. Privat kjøpekontrakt eller Arras-kontrakt

Etter vellykket Due Diligence undertegnes ofte en privat kjøpekontrakt eller en Arras-kontrakt. Denne kontrakten er juridisk relevant og bør ikke forstås som en ren forkontrakt. Den regulerer objekt, kjøpesum, betalingsplan, frister, belastningsfrihet, skatte- og kostnadsfordeling, overtakelsestilstand, inventar, kontraktsbøter og vilkår frem til notarmøtet.

Særlig viktig er typen Arras. Artikkel 1454 i den spanske Código Civil forutsetter at ved Arras eller en forskuddsbetaling i kjøpekontrakten kan kjøper trekke seg tilbake med tap av forskuddet, og selgeren ved tilbakebetaling må tilbakebetale det dobbelte beløpet. Denne virkningen bør være klart og uttrykkelig regulert.

9. Forbered notarmøte

Notarmøtet er den formelle avslutningen på kjøpet. Kjøpere bør på forhånd gjennomgå utkastet til Escritura, gjeldende Nota Simple, betalingsanvisninger, bankanvisninger eller overføringsbevis, NIE, identifikasjonsdokumenter, fullmakter, skattedokumenter, finansieringsdokumenter og inventarliste. Dersom kjøpere ikke møter personlig, må fullmakten være korrekt utstedt, eventuelt apostille-stemplet og oversatt.

Det offentlige dokumentet gir spesiell rettssikkerhet. Ved pantelån må den notarielle forhåndsgjennomgangen av lånebetingelsene i tillegg planlegges.

10. Undertegn kjøpet hos notar

Hos notaren undertegner selger og kjøper Escritura de Compraventa. Kjøper betaler resten av kjøpesummen, selger overlever besittelse og nøkler, og eventuelle belastninger slettes, løses inn eller overtas uttrykkelig i henhold til avtalen. I dokumentet bør betalingsmåte, belastningsstatus, katasterreferanse, energisertifikat, felleskostnader, IBI og overtakelse være entydig dokumentert.

For kjøpere er det viktig: Den notarielle bekreftelsen alene er ennå ikke det siste steget. Etterpå følger skattebetaling, innlevering til grunnboken og praktiske overtakelsesformaliteter.

11. Betal skatter og registrer i grunnboken

Etter notarmøtet må de påløpende skattene betales innen fristen. For brukte eiendommer angir ATIB for skjema 600 en betalingstid på en måned fra kontraktsdagen eller datoen for dokumentet. Ved nybygg må det også legges vekt på AJD-oppgjøret og den konkrete skattemessige strukturen.

Først registreringen i Registro de la Propiedad sikrer den nye eierstatusen overfor tredjeparter på en særlig sterk måte. Kjøpere bør kontrollere at dokumentet er innlevert, skatter er betalt, tidligere belastninger er slettet og den endelige registreringen er fullført.

12. Overtakelse og oppfølging

Overtakelsen bør dokumenteres. Dette omfatter nøkler, målerstander, alarmkoder, fjernkontroller, adgangskort, garantier, bruksanvisninger, forsikringsdokumenter, felleskontakter, vedlikeholdsavtaler og inventar. Strøm, vann, internett, forsikring, kommunale avgifter og felleskostnader må overføres til kjøper.

Etter kjøpet bør internasjonale kjøpere også gjennomgå sin skattemessige situasjon: bosatt eller ikke-bosatt, løpende eiendomsskatter, eventuell utleie, deklarasjonsplikter og senere salgskonsekvenser. Den som ønsker å leie ut eiendommen turistmessig, må undersøke dette separat; eierskap alene gir ingen automatisk utleietillatelse.

Sjekkliste for internasjonale kjøpere

Avklar søkeprofil og bruk: feriehus, fast bolig, investering eller utleie.
Beregn totalkostnad inkludert ITP eller IVA, AJD, notar, grunnbok, rådgivning og reserve.
Forbered NIE, bank, finansieringsbekreftelse og dokumentasjon på midlenes opprinnelse.
Før reservasjon, kontroller objekt, selger, grunnbok og grunnleggende dokumenter.
Undertegn reservasjon kun med klar tilbakebetalingsregel og forbehold om Due Diligence.
Før Arras-kontrakt, la alle juridiske, tekniske, skattemessige og byggesaklige punkter gjennomgås.
Avtal notarmøte først når utkast til dokument, betaling og sletting av eventuelle belastninger er avklart.
Betal skatter innen fristen etter notarmøtet og kontroller grunnboksregistreringen.
Protokollér overtakelsen og overfør leverandører, forsikring, fellesskap og skatteforpliktelser.

Eiendomskjøp på Mallorca: Prosessen trinn for trinn