Notartime og eiendomsoverføring på Mallorca

Notartimen er øyeblikket da en forberedt eiendomskjøpstransaksjon blir et juridisk dokumentert eierskifte. På Mallorca skjer dette vanligvis ved undertegning av den spanske kjøpsavtalen, Escritura pública de compraventa. Den fastslår hvem som selger, hvem som kjøper, hvilken eiendom som overføres, hvilken pris som betales og under hvilke betingelser besittelse, risiko og kostnader overføres.

Det er viktig å skille: Notaren erstatter ikke en uavhengig juridisk eller skattemessig gjennomgang. Han er en offentlig tjenestemann som autoriserer dokumentet, kontrollerer partenes identitet og rettslige handleevne, klassifiserer innholdet juridisk og sørger for at partenes erklæringer blir behørig notarialbekreftet.

Hvilken rolle notaren spiller ved eiendomskjøp

Den spanske notaren sørger for rettssikkerhet i notarialbekreftelsen ved kjøpsavslutningen. Han kontrollerer blant annet partenes identitet, fullmaktsforhold ved fullmakter, de vesentlige opplysningene om eiendommen, selgerens eiendomstittel, heftelser og erklæringene om kjøpesumsbetaling. I tillegg tas det jevnlig hensyn til en aktuell informasjon fra tinglysningsregisteret.

Notaren forklarer innholdet i dokumentet, leser opp eller redegjør for de vesentlige punktene og dokumenterer hvordan kjøpesummen betales. Ved finansierte kjøp kommer det ytterligere notarielle skritt knyttet til pantelånet.

Escritura: det notarielle kjøpsdokumentet

Escritura pública de compraventa er det offentlige kjøpsdokumentet. Det inneholder typisk personopplysninger om kjøper og selger, beskrivelse av eiendommen, tinglysnings- og matrikkelopplysninger, kjøpesummen, betalingsmåten, regler om heftelser og pant, fordeling av visse kostnader, overgang av besittelse samt skatterelevante erklæringer.

En privat kjøpsavtale kan i Spania allerede ha bindende virkning. For en sikker eiendomservervelse og spesielt for senere tinglysning i grunnboken er det notarielle dokumentet imidlertid det sentrale praktiske skrittet.

Betaling ved notartimen

Kjøpesumsbetalingen skjer ved notartimen vanligvis med banksjekk, bankbekreftet sjekk, bankoverføring eller en kombinasjon av disse. I dokumentet blir det nøyaktig fastslått hvilke beløp som er betalt når og på hvilken måte.

Situasjonen fortjener spesiell oppmerksomhet når selgeren ikke er skattemessig bosatt i Spania. Da må kjøperen som hovedregel holde tilbake 3 % av den avtalte kjøpesummen og innbetale dette til den spanske skattemyndigheten med Modelo 211. Dette tilbakeholdet er en forskuddsbetaling på den mulige skatten til den ikke-residente selgeren.

Hvis det fortsatt er et pant i eiendommen, blir en del av kjøpesummen ofte brukt direkte til å innfri restgjelden under møtet. Deretter må pantet ikke bare økonomisk avvikles, men også slettes i grunnboken.

Nøkkeloverlevering og besittelsesovergang

I mange kjøpsavtaler på Mallorca blir nøklene overlevert umiddelbart etter undertegning av Escritura og etter at kjøpesummen er betalt. Dette er det klassiske øyeblikket da kjøperen får besittelsen og faktisk kan bruke eiendommen.

Det finnes imidlertid unntak. Noen ganger avtales et senere overleveringstidspunkt, for eksempel fordi selgeren fortsatt flytter ut, møbler må fjernes eller siste tekniske punkter er uavklarte. Da bør Escritura eller en tilleggsavtale klart regulere når overleveringen finner sted.

Tinglysning i grunnboken

Etter undertegningen kan notaren sende en elektronisk autorisert kopi av dokumentet til det ansvarlige tinglysningskontoret. Tinglysningen i Registro de la Propiedad er ved rene kontantkjøp i utgangspunktet et etterfølgende skritt. I praksis er den likevel svært viktig fordi den sikrer eiendomservervelsen overfor tredjeparter.

For tinglysning av et kjøpsdokument kreves det spesielt det notarielle dokumentet, bevis for skatteavviklingen og, avhengig av tilfellet, bevis for den kommunale verdistigningsskatten.

Hva som skjer etter notartimen

Etter møtet begynner den administrative etterkjøringsfasen. Ved brukte eiendommer på Mallorca må man jevnlig erklære og betale eiendomsomsetningsavgiften for Balearene, altså den spanske ITP, via Modelo 600. Etter ATIB-systematikken er fristen som hovedregel én måned fra datoen for det notarialbekreftede kjøpet.

Ved nybygg faller det vanligvis IVA i stedet for ITP, i tillegg kan AJD være relevant. Ved kjøp fra ikke-residente selgere må kjøperen håndtere 3 %-tilbakeholdet via Modelo 211. Parallelt bør matrikkelsituasjonen kontrolleres.

Praktisk sjekkliste for kjøpere

• Før møtet: Kontroller gjeldende grunnboksinformasjon, matrikkeldata, energisertifikat, IBI-bevis og fellesskapsdokumenter.
• Avstem betalingsplan med bank, selger, advokat og notariat.
• Ved ikke-resident selger: Planlegg 3 %-tilbakeholdet.
• Avklar åpne pant, heftelser eller slettelser skriftlig.
• Dokumenter nøkkeloverlevering, målerstander, møblering og overleveringstilstand.
• Etter møtet: Følg opp ITP eller IVA/AJD, tinglysning, matrikkel, leverandører, sameie og forsikring.

Konklusjon

Notartimen på Mallorca er den synlige avslutningen på kjøpet, men ikke slutten på arbeidet. Escritura dokumenterer eierskiftet, betalingen og overleveringen. Juridisk sett er prosessen først fullført når skatter er avviklet innen fristen, dokumentet er tinglyst i grunnboken, og matrikkel, løpende kostnader og leverandørdata er oppdatert.