Cédula, energisertifikat og viktige objektdokumenter

Hvorfor objektdokumentene er så viktige

Mange risikoer ved et Mallorca-kjøp viser seg ikke ved befaring, men i dokumentene: manglende beboelighetsbevis, uregistrerte ombygginger, gamle fellesgjeld, åpne IBI-vedtak, manglende førstegangsbrukstillatelse eller et uregistrert energisertifikat. Kjøperen bør derfor før reservasjon, senest før privat kjøpekontrakt, sørge for en fullstendig dokumentgjennomgang av notar, advokat og ved byggtekniske spørsmål av en arkitekt eller teknisk sakkyndig.

Cédula de Habitabilidad

Cédula de Habitabilidad bekrefter på Balearene at en leilighet, et hus eller en boligbygning er egnet til bruk som bolig. På Mallorca er Consell de Mallorca ansvarlig for habilitetsprosedyrer. Cédulaen er praktisk talt sentral ved salg, utleie og for endelige forsyningsavtaler som vann, strøm, gass og telekommunikasjon.

Siden den baleariske forenklingslovgivningen gjelder spesielt for nybygg og førstegangsbruk: Den tidligere Cédula de primera ocupación er i utgangspunktet erstattet av den kommunale tillatelsen til bruk eller førstegangsbruk. Ti år etter at denne tillatelsen er gitt, må den tilsvarende Cédula de Habitabilidad de renovación søkes om. For vernede boliger erstatter den endelige kvalifikasjonen fra forvaltningen Cédulaen ved førstegangsbruk; ved senere overføringer kreves den respektive Cédulaen igjen.

For eksisterende objekter er det spesielt fornyelse av en utløpt Cédula og Cédula de carencia som er relevante. Sistnevnte gjelder eldre objekter som aldri har hatt en tidligere Cédula, og hvis juridiske og tekniske utgangspunkt må dokumenteres separat. Mangler Cédulaen eller et tilsvarende bevis, må dette uttrykkelig angis i kontrakten eller Escrituraen.

Energisertifikat

Certificado de Eficiencia Energética er påkrevd ved salg og utleie. Det må utarbeides av en kompetent tekniker og registreres i registeret for Illes Balears; først registreringen gir sertifikatet dets rettslige gyldighet. Til kjøpsobjektet hører det registrerte sertifikatet og energietiketten.

Eieren eller selgeren er ansvarlig for å bestille og oppbevare det. Ved en eksisterende bygning må en kopi av det registrerte sertifikatet og energietiketten vedlegges kjøpekontrakten. Gyldigheten er maksimalt ti år; ved energiklasse G maksimalt fem år. Energiklassen må også oppgis i salgsannonser og eiendomsportaler.

Førstegangsbrukstillatelse og byggedokumenter

Ved nybygg, større rehabiliteringer, bruksendringer eller utvidelser er dokumentasjonen av byggehistorien avgjørende. Kjøpere bør ikke bare spørre etter gjeldende Cédula eller førstegangsbrukstillatelse, men også etter byggetillatelsen, det godkjente prosjektet, Certificado Final de Obra, eventuelt erklæringen om nybygg, Libro del Edificio og de tekniske planene.

Den spanske bygningsloven forplikter eiere til å oppbevare og videreformidle dokumentasjonen av utførte byggearbeider samt eksisterende forsikringer og garantier. Ved boligbygninger kan også den tiårige bygningsforsikringen for strukturelle skader være relevant, spesielt ved nyere objekter eller nylig erklærte nybygg.

Tillatelser for ombygginger, bassenger og tilbygg

Terrasseoverbygg, basseng, gjestehus, garasje, omfordeling av boareal, sammenslåing eller deling av enheter og bruksendringer bør hver for seg sjekkes opp mot tillatelse, sluttdokumentasjon og registerstatus. Det er viktig at Escritura, grunnboksbeskrivelse, faktisk tilstand og tekniske dokumenter stemmer overens.

Ved fincas, objekter i landlige områder, nær kysten eller hus med eldre utvidelser, bør det i tillegg undersøkes om kommunen, Consell eller en annen myndighet krever spesielle rapporter, tillatelser, kysttillatelser, erklæringer om allmenn interesse eller bevis på manglende urbanismeprosedyrer.

IBI og lokale skatter

IBI er den årlige eiendomsskatten. Kjøpere bør få sjekket de siste betalte IBI-kvitteringene, referansedataene for objektet og et bevis på åpne eller ikke-åpne lokale krav. I mange kommuner forvaltes eller betales lokale skatter og avgifter via ATIB; der kan IBI, lokale avgifter, Plusvalía-temaer eller betalingskvitteringer være relevante avhengig av kommunen.

I kjøpekontrakten bør det være klart regulert hvem som bærer det løpende skatteåret, og hvordan allerede betalte eller fortsatt utestående beløp skal avregnes mellom kjøper og selger.

Felleskostnader

Ved leiligheter, rekkehus, leilighetskomplekser og mange urbanisasjoner er Comunidad de Propietarios et eget kontrollpunkt. Selgeren må i det offentlige kjøpsdokumentet erklære om han er à jour med felleskostnadene eller hvilke beløp som er åpne. Vanlig og sterkt anbefalt er et aktuelt sertifikat fra fellesskapet, utstedt av sekretær eller forvalter med presidentens godkjenning.

Kjøpere bør også sjekke protokoller fra de siste eierforeningsmøtene, godkjente særavgifter, løpende rettssaker, vedlikeholdsplaner, husorden og vedtekter. I henhold til spansk eierseksjonsrett kan eiendommen hefte for visse eldre gjeld til fellesskapet; derfor er et aktuelt gjeldsbevis mye mer enn papirpynt.

Sjekkliste for selgere

• Ha klar gjeldende Escritura og oppdatert grunnboksinformasjon.
• Skaff gyldig Cédula eller tilsvarende tillatelse/bevis.
• Legg frem registrert energisertifikat med energietikett.
• Samle siste IBI-kvitteringer og bevis for lokale skatter og avgifter.
• Ved sameie: Be om gjeldsbevis, vedtekter, protokoller og informasjon om særavgifter.
• Sett sammen tillatelser, byggeslutt, planer, Libro del Edificio, forsikringer og garantier.
• Få ombygginger, basseng, uthus og bruksendringer teknisk og juridisk sjekket før markedsføring.

Sjekkliste for kjøpere

• Ikke foreta større betaling før identitet, eiendomstittel, heftelser og objektdokumenter er sjekket.
• Sammenlign Cédula, førstegangsbrukstillatelse eller tilsvarende dokumenter med faktisk bruk og forsyningsavtaler.
• Aksepter kun et registrert energisertifikat og sjekk utløpsdato.
• Ved synlige ombygginger, krev alltid tillatelser, planer og sluttdokumenter.
• Få IBI, felleskostnader, særavgifter og åpne prosedyrer sjekket skriftlig.
• Ved landlige, gamle eller sterkt ombygde objekter, planlegg i tillegg en teknisk due diligence.

Konklusjon

Dokumentene erstatter ikke juridisk rådgivning, men er grunnlaget for den. Jo mer fullstendige dokumentene er før signering, desto bedre kan man vurdere om kjøpesummen, bruken og den senere videresalgsmuligheten virkelig henger sammen.