Due-Diligence-sjekkliste for Mallorca-eiendommer

Hvorfor Due Diligence er spesielt viktig på Mallorca

En eiendom på Mallorca bør ikke vurderes utelukkende basert på beliggenhet, havutsikt eller standard. Det avgjørende er om den juridiske, skattemessige og tekniske profilen samsvarer med den faktiske eiendommen. Denne Due-Diligence-sjekklisten hjelper internasjonale kjøpere med å strukturert gjennomgå de viktigste dokumentene før reservasjon, Arras-kontrakt og notarialbekreftelse.

Den sentrale sjekklisten

Kontrollpunkt	Dokument eller kilde	Hva skal man se etter?	Typisk risiko
Eiendomsrett og heftelser	Nota Simple / Registro de la Propiedad	Eier, andeler, pant, utlegg, servitutter, bruksrettigheter	Selger har ikke alene råderett, eller heftelser blir ikke slettet
Matrikkeldata	Catastro, Referencia Catastral	Tomt, bruk, beliggenhet, bebygd areal, grafisk fremstilling	Matrikkel, grunnbok og virkelighet stemmer ikke overens
Godkjente arealer	Byggetillatelse, prosjekt, certificado final de obra	Boligareal, basseng, påbygg, kjeller, terrasser, anneks	Deler er bygget, men ikke godkjent
Beboelighet	Cédula de habitabilidad	Adresse, plasser, gyldighet, samsvar med bruk	Problemer ved salg, utleie eller forsyning
Energi	Certificado de eficiencia energética	Registrert energiklasse, referanse, utsteder, aktualitet	Manglende eller ikke-registrert dokumentasjon
Løpende kostnader	IBI, Comunidad, leverandører	Utestående beløp, betalingsrytme, særavgifter	Etter kjøpet dukker det opp gamle eller annonserte kostnader
Turistutleie	ETV/VT-dokumenter, DRIAT, register, soneinndeling	Lisensnummer, plasser, løpetid, overførbarhet, Comunidad	Annonsert utleiemulighet er juridisk ikke holdbar

Grunnbok, Nota Simple og heftelser

Nota Simple er den første obligatoriske kontrollen. Den viser eiendommens identifikasjon, registrerte rettighetshavere og registrerte rettigheter eller begrensninger. Dette inkluderer eiendomsrett, pant, livsfrukt, servitutter, utlegg, forbud eller andre heftelser.

Et betalt pant blir ikke automatisk slettet fra grunnboken.
Ved registrerte heftelser bør det i kjøpekontrakten fremgå klart om de slettes før eller ved notartime, og hvem som bærer kostnadene.
Ved flere eiere, arv, selskaper eller fullmakter må representasjonsretten kontrolleres separat.
Servitutter, veirettigheter og ledningsrettigheter kan påvirke bruk og verdi betydelig.

Matrikkel, arealer og urbanistikk

Catastro er en skattemessig og beskrivende datakilde, ikke en erstatning for grunnboken. Det avgjørende er avstemmingen: Stemmer grunnbok, matrikkel, planer, energisertifikat, Cédula og faktisk befaring overens?

Hvis det bebygde arealet avviker sterkt, bør en arkitekt sammenligne det godkjente arealet med det reelle arealet.
Et areal som er synlig i matrikkelen, er ikke automatisk bygningsrettslig legalisert.
For Rústico-objekter er parsellering, vernekategorier, adkomst, vann, strøm og gamle byggesaker spesielt relevante.
Ved kystnærhet må kystvern, offentlig domene og beskyttelsessoner kontrolleres.

Cédula, energisertifikat, IBI og Comunidad

Cédula de habitabilidad bekrefter beboeligheten eller brukbarheten til en boenhet. Kjøpere bør sjekke om den passer til eiendommen, er gyldig og hvor mange plasser eller personer den angir. Energisertifikatet er relevant for salg og utleie og må være registrert.

Før kjøpsavslutning bør de siste IBI-kvitteringene, avfallsgebyrer, leverandørregninger og dokumentasjon for andre avgifter kontrolleres. For leiligheter og anlegg er en aktuell gjeldsbekreftelse fra Comunidad viktig; i tillegg bør protokoller, særavgifter, vedtekter og rettstvister kontrolleres.

Utleielisens og åpne risikoer

En annonsert ferieutleielisens bør aldri overtas ukontrollert. Det som må kontrolleres er DRIAT, registerføring, egnet soneinndeling, tillatt typologi, Cédula, maksimalt antall plasser, fellesskapsregler og eventuelle tidsbegrensninger.

Ikke-godkjente påbygg, bassenger, terrasseoverbygg eller gjestehus.
Avvik mellom Nota Simple, matrikkel, byggesaker og faktisk befaring.
Manglende eller ikke-passende Cédula.
Uklar vannforsyning, brønner, sisterner, strømtilkobling eller avløpsløsning.
Objekter i kyst-, landskaps-, brannvern-, kulturminnevern- eller rustikke verneområder.
Utestående Comunidad-gjeld, særavgifter eller rettstvister.

Ofte stilte spørsmål

Hvilke dokumenter bør man kontrollere før eiendomskjøp på Mallorca?

De sentrale kontrollpunktene er eiendomsrett og heftelser (Nota Simple), matrikkeldata, godkjente arealer, Cédula de habitabilidad, energisertifikat samt IBI, Comunidad og forsyningsselskaper. Ved annonsert feriutleie kommer ETV/VT-dokumentene, DRIAT, register og soneinndeling til. Målet er at den rettslige, skattemessige og tekniske profilen passer til den faktiske eiendommen.

Hva viser Nota Simple for en eiendom på Mallorca?

Nota Simple viser identifikasjonen av eiendommen, de innførte rettighetshaverne og innførte rettigheter eller begrensninger. Det omfatter eiendomsrett, pantelån, nytelsesrett, servitutter, utlegg, forbud eller andre heftelser. Den er den første obligatoriske kontrollen.

Er et nedbetalt pantelån på Mallorca automatisk slettet fra grunnboken?

Nei. Et nedbetalt pantelån er ikke automatisk slettet. Ved innførte heftelser bør kjøpekontrakten tydelig si om de slettes før eller ved notartimen og hvem som bærer kostnadene.

Erstatter matrikkelen grunnboken ved eiendomskjøp på Mallorca?

Nei. Catastro er en skattemessig og beskrivende datakilde, ingen erstatning for grunnboken. Et areal som er synlig i matrikkelen, er dessuten ikke automatisk byggerettslig legalisert. Avviker det bebygde arealet sterkt, bør en arkitekt sammenligne det godkjente med det faktiske arealet.

Hva bekrefter Cédula de habitabilidad på Mallorca?

Cédula de habitabilidad bekrefter at en boligenhet er beboelig eller brukbar. Kjøpere bør kontrollere om den passer til eiendommen, er gyldig og hvor mange plasser eller personer den oppgir. Er den manglende eller ikke passende, regnes det blant de åpne risikoene.

Kan man bare overta en annonsert feriutleielisens på Mallorca?

Nei, den bør aldri overtas ukontrollert. Det må kontrolleres DRIAT, registerinnføring, egnet soneinndeling, tillatt typologi, Cédula, maksimale plasser, sameieregler og eventuelle tidsbegrensninger. Annonsert utleiemulighet er ellers ikke rettslig holdbar.