Due Diligence ved eiendomskjøp på Mallorca

Mål med Due Diligence

Kontrollen skal bekrefte at selgeren kan selge gyldig, at eiendommen samsvarer med den beskrevne eiendommen, at alle vesentlige tillatelser foreligger, at det ikke finnes uventede heftelser, og at skattestrukturen er korrekt beregnet. Spesielt ved premiumeiendommer på Mallorca oppstår risiko ofte ikke ved det åpenbare eierskapet, men ved påbygg, bassenger, gjestehus, rustikke tomter, kystvern, sameieregler eller turistbruk.

Juridisk kontroll

Utgangspunktet er en aktuell Nota Simple eller, ved høyere risiko, en registerattest fra Registro de la Propiedad. Det som skal kontrolleres er eier, sameieandeler, bruksrett, pant, utleggspant, servitutter, forkjøpsretter, oppløsende betingelser, løpende saker og merknader om byplanmessige eller skattemessige heftelser. Ved selskaper som selger, inngår fullmakt, utdrag fra handelsregisteret, reelle rettighetshavere og hvitvaskingskontroll.

Registerdataene må avstemmes med Escritura, katasteret og den faktiske eiendommen. Catastro er viktig for beliggenhet, arealer, bruk, referanseverdi og kartografi, men erstatter ikke eiendomsbeviset. Avvik i tomtestørrelse, bebygd areal, basseng, uthus eller bruk bør avklares før signering, fordi de påvirker finansiering, skattegrunnlag, tillatelser og fremtidig salgbarhet.

Tillatelser og bruk

Kjøperen bør få dokumentert bygge- og brukshistorikken: byggetillatelser, prosjektdokumenter, certificado final de obra, erklæring om nybygg- eller ombyggingsarbeider, innføring i grunnboken, licencia de primera ocupación eller relevante erklæringer, og gyldig cédula de habitabilidad. På Mallorca er cédula de habitabilidad spesielt viktig for salg og utleie, og regelmessig også relevant for endelig tilkobling til strøm, vann og andre tjenester.

Ved fincaer og tomter i suelo rústico er ekstra forsiktighet nødvendig. Consell de Mallorca påpeker at for nye bolighus i landlige områder kreves det i utgangspunktet et minimumsareal på 14.000 m² og kun én bolig per parsell, med forbehold om ytterligere territorielle og kommunale regler. Det som derfor må kontrolleres er parsellering, legaliteten til alle bygninger, mulige saker hos Agencia de Defensa del Territorio, vannforsyning, brønner, avløp, adkomst og verneområder.

Ved eiendommer nær sjøen er det nødvendig å avstemme med kystloven. Servidumbres de tránsito og protección kan begrense ombygginger, gjerder, terrasser, bassenger eller utvidelser. Ved leiligheter og anlegg i sameie må man kontrollere seksjoneringserklæring, vedtekter, protokoller, godkjente særbidrag, åpne fellesgjeld og begrensninger for turistutleie.

Teknisk kontroll

En teknisk due diligence bør utføres av en uavhengig arkitekt, aparejador eller ingeniør. Det som kontrolleres er bygningsmasse, tak, fasader, fuktighet, skråningstomt, støttemurer, fundament, bygningsteknikk, klimaanlegg, elektrisk installasjon, bassengteknikk, avløp, energieffektivitet, brannsikkerhet og vedlikeholdstilstand. Ved renoverte luksuseiendommer er det avgjørende om den utførte kvaliteten samsvarer med tillatelser, fakturaer, garantier og produsentdokumenter.

Energisertifikatet må foreligge og være registrert ved salg; det erstatter imidlertid ikke en bygningsteknisk kontroll. Ved nybygg eller nyere eiendommer er i tillegg utbyggergarantier, decennial insurance, overtakelsesprotokoller og mangellister relevante. Ved eldre eiendommer bør kjøperen konservativt beregne kostnader for tak, fuktighet, vinduer, isolasjon, elektrisk- og sanitærmodernisering.

Skattemessig kontroll

For kjøpere er det først og fremst avgjørende om det dreier seg om en eksisterende eiendom eller en nybygdeiendom fra utbygger. Ved kjøp av en eksisterende eiendom pålegges det på Balearene vanligvis ITP. Denne eiendomsoverføringsskatten beregnes progressivt: 8 % opp til 400.000 euro, 9 % for neste trinn opp til 600.000 euro, 10 % opp til 1.000.000 euro, 12 % opp til 2.000.000 euro og 13 % derover. Ved kjøp av en nybygdeiendom fra en næringsdrivende pålegges det derimot regelmessig IVA, for boliger vanligvis 10 %, i tillegg AJD. På Balearene utgjør AJD generelt 1,5 %, for eiendommer fra 1.000.000 euro 2 % og i visse tilfeller av frivillig merverdiavgiftsplikt 2,5 %.

Beskatningsgrunnlaget er ikke bare kjøpesummen. Siden 2022 kan katasterets referanseverdi være avgjørende for ITP/AJD og arve- eller gaveavgift, dersom den er høyere enn den oppgitte prisen. Derfor hører forespørsel om valor de referencia med i enhver skattemessig due diligence. Dersom selgeren ikke er bosatt i Spania, må kjøperen i utgangspunktet holde tilbake 3 % av kjøpesummen som betaling av selgerens skatt og innbetale dette via Modelo 211.

I budsjettet inngår også notar, register, gestoría, eventuelle finansieringskostnader, løpende IBI, renovasjonsgebyrer, felleskostnader samt for internasjonale kjøpere mulige forpliktelser fra IRNR, utleie, formuesskatt eller solidaritetsskatt for store formuer.

Risikoer før kontraktsignering

Før reservasjon, arras eller privatkontrakt bør minst følgende betingelser være sikret skriftlig: heftelsesfri overføring eller klar slettingsmekanikk, aktuell registerinformasjon, fullstendig tillatelsesdokumentasjon, gyldig cédula, energisertifikat, fellesgjeldssertifikat, teknisk kontroll, skattemessig beregning, finansieringsbetingelser og dokumenterbare betalingsveier. Forskudd bør ikke betales uten klare angreretter dersom vesentlige dokumenter mangler.

• Advarselssignal: Selgeren kan ikke dokumentere eierskap, fullmakt eller sivilstatus på en ryddig måte.
• Advarselssignal: Kataster, grunnbok og virkelighet viser ulike arealer eller bygninger.
• Advarselssignal: Basseng, gjestehus, kjeller, pergola eller utbygging er ikke godkjent eller ikke innført.
• Advarselssignal: Det finnes åpne pant, utleggspant, fellesgjeld, IBI-restanser eller uavklarte særbidrag.
• Advarselssignal: Eiendommen markedsføres med mulighet for turistutleie, men lisens, regulering, plasser og sameiets samtykke er ikke dokumentert.
• Advarselssignal: Kontantbetaling, uvanlige betalingsveier eller offshore-strukturer foreslås.

Praktisk anbefaling

Ved eksklusive eiendommer på Mallorca bør due diligence gjennomføres som en koordinert prosess: Advokat, notar, skatterådgiver og teknisk sakkyndig kontrollerer ulike risikoer. Først når juridiske, tekniske og skattemessige resultater stemmer overens, bør en bindende kontrakt signeres. En grundig kontroll tar tid, men beskytter mot de dyreste feilene: ikke-legaliserte bygningsdeler, overvurdert brukbarhet, uventede skatter og heftelser som vanskeliggjør videresalg.