Svartbygninger, eksisterende rettigheter og legalisering på Mallorca

Ved eksklusive eiendommer på Mallorca ligger den egentlige kjøpesummen noen ganger ikke i tilbudet, men i den byplanmessige risikoen. Et basseng uten tillatelse, en innelukket terrasse, et teknisk rom, et gjestetilbygg eller en innredet garasje kan påvirke verdien av en finca betydelig: juridisk, skattemessig, ved finansiering, forsikring, videresalg og senere ombygginger.

Svartbygning er ikke det samme som rivefare

De baleariske byplanlovene skiller mellom selve overtredelsen og spørsmålet om forvaltningen fortsatt kan iverksette tiltak for å gjenopprette lovligheten. For mange tilfeller gjelder en periode på åtte år fra fullstendig ferdigstillelse i henhold til Ley 12/2017. Denne fristen løper imidlertid ikke alltid: På vernet rustikal grunn, ved kulturminnevern, offentlige arealer, infrastrukturer eller visse verneområder kan myndigheten til å gjenopprette være uforeldbar.

Prescripción er ikke en legalisering

Hvis forvaltningen etter utløpt frist ikke lenger kan kreve tilbakeføring, blir bygningen dermed ikke automatisk lovlig som godkjent. Den kan falle inn under statusen fuera de ordenación. Avhengig av tilfellet er da kun reparasjoner av hensyn til sikkerhet, hygiene eller helse tillatt. For svartbygninger oppført etter 1. mars 1987 kan også tilkobling til forsyningssystemer være problematisk, så lenge ingen legalisering har funnet sted.

Typiske problemområder ved fincaer

I praksis gjelder risikoene sjelden bare hovedhuset. Det må kontrolleres: bassenger, bassengterrasser, overbygde porches, pergolaer med bygningsmessig effekt, innelukkede terrasser, gjestehus, garasjer, tekniske rom, staller, casitas, innkjørsler, støttemurer, sisterner, solcelleanlegg, avløpsanlegg og enhver faktisk bruk som avviker fra den godkjente bruken.

Ekstraordinær legalisering i suelo rústico

Siden Ley 7/2024 har det på Balearene vært en tidsbegrenset prosedyre for legalización extraordinaria for eksisterende bygninger, anlegg og bruksområder på rustikal grunn, når det ikke lenger kan kreves tiltak for å gjenopprette den byplanmessige lovligheten. For Mallorca har Consell de Mallorca aktivert anvendelsen ved vedtak; det treårige søknadsvinduet løper etter BOIB-vedtaket fra publisering 15. februar 2025 i utgangspunktet til 15. februar 2028.

Søknaden sendes til den aktuelle Ayuntamiento og må i utgangspunktet omfatte alle berørte bygninger og bruksområder i samme enhet. Der en del kan legaliseres og en annen del må tilbakeføres, kan et kombinert prosjekt med legalisering og tilbakeføring være nødvendig.

Kostnader, begrensninger og løpende juridiske risikoer

Den ekstraordinære legaliseringen utløser, i tillegg til gebyrer og skatter, en ekstra økonomisk ytelse: i utgangspunktet 10 prosent av de materielle utførelseskostnadene ved søknad i det første året, 12,5 prosent i det andre året og 15 prosent i det tredje året. Ikke legaliserbare er blant annet visse beliggenheter i offentlig område, i vei-, kyst- eller vannrettsservitutter, ulovlige urbanisasjoner, ikke fullstendig behandlede enheter samt bygninger i flom- eller prioritert avrenningssoner.

For kjøpere er det også viktig: Det pågår en forfatningsrettslig prosess mot deler av Ley 7/2024. Legalisering bør derfor aldri aksepteres som en generell kjøpsinsentiv, men alltid vurderes objektsrelatert av arkitekt og advokat.

Due diligence før kjøpskontrakt

• Sammenlign byggetillatelser, endringsprosjekter, Final de Obra, Cédula, grunnbok og matrikkel.
• Kontroller skriftlig åpne eller avsluttede disiplinærsaker, tilbakeføringspålegg og bøter.
• Undersøk vernekategorier, vannløp, veiavstander, kyst, kulturminnevern og kommunale normer.
• Dokumenter ferdigstillelse gjennom historiske flyfoto, matrikkelhistorikk, tekniske sertifikater eller fakturaer.
• Sikre kjøpskontrakten med betingelser, tilbakehold, garantier, kostnadsregulering og angrerett.