Kontrollere lovligheten av bygninger og arealer på Mallorca

Fire arealer, fire betydninger

Internasjonale kjøpere bør undersøke fire nivåer separat. Det registrerte arealet fremgår av grunnboken og Escritura. Det beskriver eiendom, rettigheter, heftelser, grenser og eventuelt registrert obra nueva. Det matrikulære arealet er en administrativ og skattemessig beskrivelse av tomten og dens bygninger. Det hjelper med identifikasjon, men erstatter ikke en byggetillatelse.

Det faktisk bygde arealet er det en arkitekt måler på stedet: bolighus, garasje, lagerrom, stall, basseng, teknisk rom, porche, terrasser, murer, innkjørsler og andre inngrep. Det godkjente arealet fremgår av lisenser, godkjente prosjekter, sluttattester, bruks- eller førstegangstakstitler og gjeldende byplanstatus. Bare dette nivået besvarer legalitetsspørsmålet.

Hvorfor en oppføring i Catastro ikke er tilstrekkelig

Den spanske matrikkelen, den såkalte Catastro, registrerer eiendommer blant annet med referansenummer, beliggenhet, brukstype, grafisk fremstilling, bygningsarealer, byggeår og andre data. I praksis er disse matrikkeldataene nyttige for å synliggjøre bygninger, tomtearealer og bygningsmessige elementer. De beviser imidlertid ikke at en bygning eller en bygningsmessig endring også er byggrettslig godkjent. Et basseng, et tilbygg eller en uthusbygning kan være oppført i Catastro og likevel aldri ha blitt legalisert.

Viktig er også typen arealberegning: Etter Catastros logikk blir overbygde balkonger, terrasser, porches og lignende elementer ofte bare delvis medregnet, så sant de ikke er stort sett lukkede. For den byggrettslige vurderingen kan imidlertid andre kriterier være avgjørende, for eksempel bebygd areal, forsegling, volum, bruk, avstander, høyder eller landskapstilpasning.

Grunnbok: viktig, men ikke alt

Nota simple eller certificación registral viser eiere, heftelser, rettigheter, beskrivelser og eventuelt registrerte bygninger. Hvis den grafiske koordineringen med matrikkelen er registrert, øker det sikkerheten for tomtens beliggenhet, avgrensning og areal. Gamle fincaer har imidlertid ofte historiske beskrivelser, unøyaktige grenser eller arealavvik.

Hvis det reelle tomtearealet avviker betydelig fra det registrerte arealet, kan en korrigering via registrale eller notarielle prosedyrer bli nødvendig. Dette er ikke bare teknisk kosmetikk: Ved landlige eiendommer påvirker arealer, grenser og parsellering ofte spørsmålet om en bruk, utvidelse eller nybygg i det hele tatt er tillatt.

Gjenkjenne godkjente bygninger

Et rettssikkert kjøp undersøker opprinnelsen til hver bygningsdel: hovedbolighus, utvidelse, gjestehus, garasje, landbruksbygning, teknisk rom, basseng, overbygd terrasse, pergola, lukket veranda, innkjørsel og støttemurer. Avgjørende er bygge- eller legaliseringslisenser, godkjente planer, certificado final de obra, førstegangsbruk eller sammenlignbare titler, samt spørsmålet om dagens bruk tilsvarer den godkjente bruken.

Spesielt kritiske er uthusbygninger som tidligere ble brukt til landbruk og nå fremstår som studio, gjesterom eller ferieområde. Et rom godkjent som almacén er ikke automatisk boligareal. Likeledes er en terrasse ikke automatisk utbyggbar, og et gammelt skur blir ikke automatisk til lovlig boligareal ved renovering.

Bassenger, terrasser og tilbygg

Bassenger er et klassisk risikopunkt ved fincaer. For nye bassenger på suelo rústico setter balearisk byplanlovgivning snevre grenser, blant annet i utgangspunktet bare ett basseng per finca samt begrensninger av vannflate og volum. Ved eksisterende bassenger må det undersøkes om de er godkjente, legaliserte, foreldede, utenfor ordningen eller fortsatt angripelige.

Overbygde terrasser, porches, lukkede terrasser, vinterhager, pergolaer med faste elementer, utekjøkken og tekniske rom endrer ofte den bygde virkeligheten. De kan berøre areal- og volumparametere, selv om de i salgsdokumenter fremstår som «bare terrasse» eller «bare bod».

Landlige eiendommer: spesielle risikoer

På suelo rústico gjelder strengere regler enn i urbane soner. For nye bolighus blir minimumsarealer, ett-hus-per-parsell-prinsipper, landskapsvern, vann, avløp, veier, brannvern, flomrisiko og sektorielle krav relevante. I beskyttet landlig jord er spesiell forsiktighet påkrevd, fordi muligheten for forvaltningen til å kreve gjenopprettelse av legalitet ikke er foreldet i alle tilfeller.

Agencia de Defensa del Territorio de Mallorca og kommunene kan utføre inspeksjon, sanksjon og gjenopprettelse av legalitet. Dette kan innebære rivepålegg, bruksforbud, bøter, registreringer i grunnboken eller begrensninger for forsyning, renovering, finansiering og videresalg.

Utenfor ordningen og legalisering

En bygning kan være registrert eller gammel og likevel anses som fuera de ordenación. Da er de tillatte arbeidene ofte sterkt begrenset, for eksempel til sikkerhet, hygiene eller vedlikehold. En obra nueva antigua kan under visse forutsetninger registreres i grunnboken hvis fristene for gjenopprettelse av legalitet er utløpt. Dette er imidlertid ikke det samme som en fullverdig byplanmessig godkjenning.

Siden den baleariske forenklingslovgivningen har det for visse eksisterende bygninger, anlegg og bruksområder på suelo rústico eksistert en ekstraordinær legaliseringsprosedyre. For Mallorca ble denne prosedyren aktivert av Consell i 2025. Den gjelder bare tilfeller der gjenopprettelse av legalitet ikke lenger kan kreves, og krever blant annet en teknisk legaliseringssøknad, miljø- og effektivitetstiltak, avløpsløsning samt gebyrer og en økonomisk ytelse. Enkelte tilfeller er utelukket, for eksempel offentlige domener, vernebelter, vei- og vannrettsservitutter, visse flomområder, riveforpliktelser, ulovlige bosetninger eller ikke samtidig oppryddede totalbestander.

Kontrollplan før kjøp

• Skaff aktuell nota simple eller certificación registral og kontroller eierskap, heftelser, obra nueva, merknader og grafisk koordinering.
• Hent certificación catastral descriptiva y gráfica og sammenlign med grunnbok, planer og virkelighet.
• Bruk MUIB og kommunal planlegging bare som utgangspunkt; få bekreftet aktuell informasjon fra kommune, Consell eller ansvarlig instans.
• Krev alle lisenser, prosjekter, sluttattester, bruks- og legaliseringstitler fra selger.
• La en arkitekt eller teknisk due diligence-gransker kartlegge hver bygningsdel individuelt: lovlig, beviselig gammel, uklar, ikke godkjent eller ikke legaliserbar.
• Signer kjøpskontrakt bare med klar risikofordeling hvis arealer, bruksområder eller legalisering er uavklart.

Kjøperregel

En finca er ikke lovlig fordi den er pent rehabilitert, fremgår av matrikkelen eller har stått i flere tiår. Det avgjørende er samsvaret mellom eiendom, matrikkel, faktisk bestand og byplanmessig godkjenningssituasjon. Der disse nivåene ikke stemmer overens, bør prisen, finansieringen, kontraktsstrukturen eller til og med kjøpsbeslutningen justeres.