Utenlandske selskaper og internasjonale strukturer

Internasjonale kjøpere av eksklusive eiendommer på Mallorca vurderer ofte om kjøpet skal skje privat, via et spansk S.L. eller via et utenlandsk selskap. Typiske strukturer er et tysk GmbH, et familieholding, et luxembourgsk, nederlandsk eller sveitsisk selskap eller et britisk Ltd. En slik struktur kan være hensiktsmessig, for eksempel ved familieformue, medinvestorer, etterfølgerplanlegging, eksisterende konsern eller profesjonell utleie. Den er imidlertid ingen enkel vei til anonymitet eller skattefrihet.

Prinsippet: Eiendommen ligger i Spania

En Mallorca-eiendom forblir skattemessig og juridisk forankret i Spania, selv om eieren er et utenlandsk selskap. Spania beskatter i utgangspunktet inntekter fra spanske eiendommer, leieinntekter, bruk og gevinster ved salg. I tillegg kommer hvitvaskingskontroll, identifikasjon av reell rettighetshaver, spanske NIF-forpliktelser og ofte due diligence fra bank og notar.

GmbH, holding eller Ltd.: Hva som virkelig teller

Den juridiske formen alene avgjør ikke den skattemessige kvaliteten. Avgjørende er formål, substans, finansiering, faktisk ledelse, bruk av eiendommen og selskapets skattemessige hjemsted. Banker og notarer spør i dag ikke bare etter utdrag fra selskapsregisteret, men etter økonomisk logikk, midlenes opprinnelse, kontrollpersoner og skattemessig hjemsted.

Spansk skatteplikt

Hvis det utenlandske selskapet oppnår leieinntekter fra eiendommen, anses disse som inntekter opptjent i Spania. Uten fast driftssted blir de i utgangspunktet separat beskattet i henhold til spansk skatterett for ikke-residenter. Hvis eiendommen ikke leies ut, men brukes privat av aksjonærer, familiemedlemmer eller begunstigede, oppstår det ikke et skattemessig vakuum. Det må vurderes skjulte utbytter, naturalytelser, armlengdes bruksvederlag, kildeskatt, interne priser og mulig beskatning i brukernes bostedsland.

Sted for faktisk ledelse og substans

Et utenlandsk selskap kan bli skattemessig hjemmehørende i Spania hvis dets faktiske ledelse befinner seg i Spania. Substans betyr ikke bare postboks eller ekstern direktør. Relevante er faktiske beslutningsprosesser, protokoller, forretningsadresse, bankforbindelser, regnskap, økonomisk funksjon, finansiering og hvem som tar de vesentlige beslutningene.

Transparensregister og reelle rettighetshavere

Spania krever identifikasjon av reell rettighetshaver. I henhold til hvitvaskingsloven skal fysiske personer som direkte eller indirekte utøver kontroll identifiseres. Med Registro Central de Titularidades Reales og data fra handelsregister, notariat og andre registre blir åpenheten ytterligere sentralisert. Også EUs AML-regelverk skjerper kravene til eiendomstransaksjoner og utenlandske rettssubjekter.

Banker, notarer og AML-kontroll

Ved eksklusive transaksjoner er bank, notar, megler, advokater, skatterådgivere og register jevnlig oppmerksomme. De kan kreve dokumenter om midlenes opprinnelse, skattemessig hjemsted, eierkjede, forretningsaktivitet, reelle rettighetshavere, politisk eksponerte personer og sanksjonslister. Strukturen bør kunne kontrolleres før kjøpekontrakten undertegnes.

Modelo 720 og Modelo 721 ved spansk bosted

Modelo 720 gjelder utenlandsformue for spanske skatteresidenter, ikke selve den spanske eiendommen. Den som er skattemessig bosatt i Spania og eier andeler i et utenlandsk selskap, må vurdere om denne deltakelsen skal rapporteres. Modelo 721 gjelder virtuelle valutaer i utlandet. Ikke-residenter uten spansk skattemessig bosted faller i utgangspunktet ikke inn under disse modellene bare på grunn av eierskap til en Mallorca-eiendom.

Ikke-samarbeidende jurisdiksjoner og særlige risikoer

Særlig kritiske er selskaper fra ikke-samarbeidende jurisdiksjoner. Spansk skatterett for ikke-residenter har særlige regler for slike selskaper når de eier spanske eiendommer. Listen over ikke-samarbeidende jurisdiksjoner kan endres og bør kontrolleres oppdatert før enhver strukturbeslutning.

Salg: Asset Deal eller Share Deal

Ved direkte salg av eiendommen fra et ikke-resident selskap beskatter Spania i utgangspunktet salgsgevinsten. En Share Deal unngår ikke automatisk kontroll: Spania kan også beskatte gevinster fra andeler i selskaper hvis eiendeler hovedsakelig direkte eller indirekte består av spanske eiendommer. Kjøpere krever derfor jevnlig skattemessige garantier, åpenhet om eierkjeden og fraskrivelser.

Praktisk anbefaling

Et utenlandsk selskap er sterkt hvis det har en reell funksjon: familie-styring, etterfølgerplanlegging, investeringspartnere, ansvarsbeskyttelse, finansiering eller operativ utleiestruktur. Det er svakt hvis det bare lover anonymitet, skattebesparelse eller en senere «enkel» andelsoverføring. Før kjøpet bør kjøpere få utført en skattemessig strukturgjennomgang i Spania og i bostedslandet.