En eiendom på Mallorca kan i utgangspunktet også finansieres av en internasjonal kjøper gjennom en spansk bank. Det avgjørende er imidlertid ikke bare kjøpesummen, men helhetsbildet bestående av egenkapital, belåningsverdi, dokumenterbar inntekt, oppholds- og skattestatus, objektskvalitet og likviditetsreserve.

Spansk boliglån: Grunnleggende prinsipp

Det spanske boliglånet inngås vanligvis som et lån med pant i eiendommen og bekreftes av notarius publicus. For private låntakere gjelder åpenhets- og beskyttelseskravene i Ley 5/2019 om eiendomskredittavtaler. Banken må kontrollere kredittverdigheten, levere standardisert kontraktsinformasjon på forhånd, og kjøperen må gjennomgå en notariell åpenhetskontroll før signering.

Internasjonale kjøpere og Non-Resident-finansiering

Spanske banker finansierer ikke-residenter, men vanligvis mer konservativt enn kjøpere som er permanent skattemessig bosatt i Spania. Typiske retningsverdier er omtrent 60 til 70 prosent av den laveste verdien av kjøpesum og bankvurdering; avhengig av bank, profil, objekt og inntekt kan det være over eller under dette.

Realistisk beregning av egenkapital

Egenkapital betyr på Mallorca mer enn bare den ikke-finansierte andelen av kjøpesummen. Kjøpere må også budsjettere med kjøpsomkostninger, skatter, Tasación, oversettelser, rådgivningskostnader og en reserve for første løpende utgifter.

Belåning: Kjøpesum, Tasación og bankverdi

Belåningsgraden beregnes ikke automatisk ut fra den avtalte kjøpesummen. Banken forholder seg regelmessig til den laveste verdien av kjøpesum og Tasación. Ligger den uavhengige vurderingen under kjøpesummen, reduseres det maksimalt mulige lånebeløpet tilsvarende.

Tasación er den formelle eiendomsvurderingen for boliglånsformål. Vurderingen utføres av et godkjent, uavhengig takseringsselskap eller en tilsvarende homologert taksttjeneste. Kjøperen bærer kostnadene for Tasación, kan i utgangspunktet velge takstmann og kan bruke rapporten hos flere banker så lenge den er gyldig.

Hvilke dokumenter banker krever

Vanlige krav er pass eller legitimasjon, NIE, bevis for sivilstatus, skattemessig bosted, gjeldende lønnsslipper eller forretningsdokumenter, skatteoppgjør, kontoutskrifter, bevis for egne midler, eksisterende lån, leie- eller utbytteinntekter og informasjon om formue.

FEIN, FiAE og notariell åpenhetskontroll

Før signering må banken gi kjøperen de lovpålagte dokumentene i god tid. Dette inkluderer spesielt FEIN som et bindende europeisk standardinformasjonsark, FiAE med spesielle advarsler, et kontraktsutkast, en klar kostnadsoversikt og for variable lån scenarier for renteutvikling.

Disse dokumentene må i utgangspunktet foreligge minst ti kalenderdager før signering. Deretter finner åpenhetskontrollen sted hos den fritt valgte notarius publicus.

Renter: Fast, flytende eller blandet

Spanske banker tilbyr vanligvis faste, flytende og blandede boliglån. For sammenligning er ikke den nominelle renten tilstrekkelig. Kjøpere bør være oppmerksomme på TAE, dvs. den årlige effektive belastningen inkludert relevante kostnader og tilleggsvilkår. Viktige er også produktbindinger som forsikringer, konto, kort eller formuesprodukter.

Rentenivået er betydelig lavere enn i høykonjunkturfasen i 2023, men ikke tilbake på de ekstremt lave nivåene fra tidligere år. Verdier som Euribor eller gjennomsnittlige startrenter er referanser, men erstatter ikke et konkret banktilbud.

Likviditetsplanlegging frem til etter notarius publicus-avtalen

En solid finansiering slutter ikke med lånetilsagnet. Kjøpere bør før reservasjon eller Arras-kontrakt utarbeide en fullstendig likviditetsplan. Dette inkluderer egenkapitalandel, kjøpsskatt, notarius- og registerkostnader for kjøpsdokumentet, juridisk eller skattemessig rådgivning, Tasación, oversettelser, flytting, renovering, møblering, felleskostnader, forsikringer, eiendomsskatt, løpende forsyningskostnader og en reserve for uforutsette reparasjoner.

Praktisk rekkefølge

Før eiendomssøket definere budsjett, egenkapital og maksimalt bærekraftig månedlig avdrag.
Innhente en forhåndsvurdering hos én til to banker eller via en autorisert kredittmegler.
Forberede dokumenter fullstendig og helst på spansk eller engelsk.
Før signering av en Arras-kontrakt avklare om et finansieringsforbehold er fornuftig.
Bestille Tasación tidlig, så snart objektet er seriøst reservert.
Sammenligne FEIN, FiAE, TAE, produktbindinger, ekstraordinære nedbetalinger og førtidig tilbakebetaling.
Planlegge notarius publicus-avtale først når åpenhetsfrist, finansiering og likviditet er sikret.

Konklusjon: Et boliglån på Mallorca er fullt mulig for internasjonale kjøpere, men det bør planlegges konservativt.

Finansiering og boliglån på Mallorca