Beskatning av leieinntekter på Mallorca

Den som leier ut en eiendom på Mallorca, må betale skatt av inntektene i Spania. Først og fremst er det avgjørende om eieren er skattemessig bosatt i Spania. Deretter kommer det an på om eiendommen leies ut permanent til boligformål, sesongbasert, turistmessig eller kun periodevis. Denne oversikten erstatter ikke skatterådgivning, men hjelper med å plassere de viktigste spanske skattebegrepene riktig.

Bosatt eller ikke-bosatt

En fysisk person anses som skattemessig bosatt i Spania dersom vedkommende oppholder seg mer enn 183 dager i kalenderåret i Spania, eller dersom sentrum for sine økonomiske interesser befinner seg i Spania. Bosatte personer erklærer leieinntekter i den spanske inntektsskatten IRPF via Modelo 100. Ikke-bosatte erklærer inntekter fra spanske eiendommer via IRNR, vanligvis med Modelo 210.

Bosatte: Leieinntekter i IRPF

For spanske skattebosatte regnes leieinntekter fra en privat eiendom vanligvis som inntekt fra eiendomskapital, så lenge utleien ikke klassifiseres som en næringsvirksomhet. Bosatte beskattes i utgangspunktet av nettobeløpet: Inntekter minus fradragsberettigede kostnader som finansieringskostnader, reparasjons- og vedlikeholdsutgifter, IBI, kommunale avgifter, felleskostnader, forsikringer, administrasjonskostnader og avskrivninger.

For utleie som tjener til leietakers permanente boligformål, kan det være mulig med reduksjoner på den positive nettoinntekten. Denne reduksjonen er ikke ment for turistutleie.

Ikke-bosatte: IRNR og Modelo 210

Ikke-bosatte må betale skatt av leieinntekter fra en eiendom på Mallorca i Spania, fordi Spania har beskatningsretten for inntekter fra eiendommer som ligger i Spania. Bosatte i EU samt i Island, Norge og Liechtenstein er i henhold til publiserte AEAT-informasjoner i utgangspunktet underlagt en skattesats på 19 prosent og kan trekke fra direkte relaterte kostnader dersom de dokumenteres. Bosatte i tredjestater er i utgangspunktet underlagt 24 prosent av bruttoinntektene uten kostnadsfradrag; på grunn av rettslige utviklinger bør dette vurderes individuelt.

Modelo 210 for leieinntekter skal i utgangspunktet innleveres kvartalsvis. For leieinntekter opptjent fra og med 2024 kan en årlig oppsummering under visse forutsetninger også være relevant.

Egenbruk, tomgang og delvis utleie

En spansk ferieeiendom er ikke skattemessig nøytral bare fordi den ikke leies ut. For selvbebodde eller tomme urbane eiendommer påløper det for ikke-bosatte en beregnet eiendomsinntekt i IRNR. Også bosatte må i IRPF i utgangspunktet sette opp en tilsvarende eiendomsrente for sekundærboliger. Ved delvis utleie behandles utleide dager med faktiske inntekter og øvrige dager forholdsmessig med beregnet inntekt.

Kostnadsfradrag

• Renter på boliglån og finansieringskostnader for kjøp eller forbedring.
• Reparasjoner og vedlikeholdstiltak.
• IBI, renovasjons- eller kommunale avgifter, såfremt det ikke er sanksjoner.
• Felleskostnader, forsikringer, administrasjon og rådgivning.
• Avskrivninger på bygning og medutleid inventar i henhold til spanske regler.

Kostnader som tilhører privat bruk, er ikke fradragsberettigede. Forbedringer eller utvidelser behandles annerledes enn rene reparasjoner.

Turistutleie, IVA og turistskatt

På Mallorca gjelder IVA, ikke IGIC. Ved turistutleie må det skilles mellom ren overnatting og hotellignende tjenester. Dersom kun overnatting tilbys, uten typiske hotelltjenester, er utleien i henhold til AEAT-informasjoner i utgangspunktet fritatt for IVA. Dersom det derimot ytes hotelltypiske tjenester, som regelmessig rengjøring under oppholdet, regelmessig skifte av sengetøy, resepsjon eller bagasjeoppbevaring, kan 10 prosent IVA bli aktuelt.

Turistutleie kan i tillegg utløse forpliktelser vedrørende IAE-klassifisering, plattformrapportering, turisttillatelse og på Balearene vedrørende Impuesto sobre estancias turísticas.

IBI og rådgivning

IBI er en kommunal eiendomsskatt og påløper uavhengig av om eiendommen leies ut, brukes selv eller står tom. IBI-beskeden er også relevant fordi den viser matrikkelverdien, som kan være viktig for beregnede inntekter.

Særlig for eiere med bosted i Tyskland, Østerrike, Sveits, Storbritannia eller USA bør den spanske erklæringen ikke betraktes isolert. Det er fornuftig med rådgivning som samlet vurderer IRPF eller IRNR, Modelo 210, IBI, eventuelle IVA-temaer, baleariske turistskatter og forpliktelser i bostedslandet.