En eiendom på Mallorca kan generere leieinntekter, men den realistiske avkastningen ligger vanligvis godt under bruttotallet fra annonser eller utleieprognoser. Det er ikke bare den oppnåelige dagsprisen som er avgjørende, men kombinasjonen av belegg, sesong, lisensforhold, forvaltning, vedlikehold, skatter og finansiering.

Bruttoavkastning er bare begynnelsen

Bruttoavkastningen setter årlige leieinntekter i forhold til kjøpesummen, eller bedre, til de totale anskaffelseskostnadene. Mer meningsfylt er nettoavkastningen før finansiering: inntekter minus løpende kostnader, vedlikehold og forvaltning, i forhold til kjøpesum pluss kjøpsomkostninger, møblering og startinvesteringer.

For eksisterende eiendommer på Balearene påløper det vanligvis ITP etter progressive satser; notar, grunnbok, juridisk rådgivning, takst, finansieringskostnader, møblering og første reparasjoner kommer i tillegg.

Belegg og sesong

Etterspørselen er høy om sommeren, men avkastningen skapes over hele året. IBESTAT rapporterer for turistleiligheter på Mallorca i 2025 en gjennomsnittlig beleggsprosent per plass på 59,08 prosent. I juli 2025 lå den på 75,92 prosent, i januar bare på 23,36 prosent. Den som kalkulerer seriøst, tar høyde for svakere måneder, tomgangsdager, rengjøringsvinduer, vedlikehold og egne bruksperioder.

Ferieutleie eller langtidsleie?

Ferieutleie kan gi høyere bruttoinntekter, men er operativt dyrere og mer regulert. Plattformgebyrer, gjestekommunikasjon, innsjekking, rengjøring, vask, forbrukskostnader, høyere slitasje, markedsføring og kortsiktige bortfall må tas i betraktning. Langtidsleie gir vanligvis lavere bruttoinntekter, men færre skifter, lavere driftskompleksitet og ofte mer forutsigbart belegg.

ETV-lisens: Verdifaktor og risiko

En eksisterende, gyldig ETV-lisens kan støtte verdien, fordi nye turistplasser er sterkt begrenset. For kjøpere betyr dette: Ikke regn med en fremtidig lisens, men få dokumentert reguleringsplan, registerføring, plasskapasitet, løpetid eller fornyelse, sameiets bestemmelser, kommunale restriksjoner og tidligere utleie.

De viktigste kostnadsblokkene

Anskaffelse: ITP eller for nybygg IVA/AJD, notar, grunnbok, advokat, bank- og takstkostnader.
Løpende: IBI, renovasjonsgebyrer, Comunidad, forsikring, internett, strøm, vann, basseng, hage og eiendomsforvaltning.
Ferieutleie: Plattformgebyrer, betalingsbehandling, rengjøring, vask, gjestebehandling, nøkkelservice, regnskap og markedsføring.
Vedlikehold: Klima, fuktighet, saltluft, møbler, apparater, malerarbeid og tekniske anlegg.
Tomgang: svake måneder, kanselleringer, vedlikehold, renovering, personlig bruk og regulatoriske avbrudd.

Skatter og finansiering

Leieinntekter fra spanske eiendommer er skattepliktige i Spania. For ikke-residenter gjelder i IRNR i utgangspunktet 19 prosent for skattepliktige med bosted i EU, Island, Norge eller Liechtenstein og 24 prosent for andre skattepliktige; kostnadsfradraget avhenger av status. Ved turistutleie må det også undersøkes om hotellignende tilleggstjenester utløser IVA.

Finansiering endrer avkastningen dramatisk. En eiendom kan være positiv før finansiering og ha negativ kontantstrøm etter renter og avdrag. For kalkulasjonen bør en renteøkning på én til to prosentpoeng planlegges som stresstest.

Konservativt eksempelregnskap

Post	Ferieutleie med ETV	Langtidsleie
Kjøpesum	600.000 EUR	600.000 EUR
ITP, omkostninger, møblering, startreserve	78.000 EUR	58.000 EUR
Total investering	678.000 EUR	658.000 EUR
Årlig brutto	150 netter x 260 EUR = 39.000 EUR	2.000 EUR x 12 = 24.000 EUR
Løpende kostnader før skatt	28.800 EUR	9.000 EUR
Netto før skatt og finansiering	10.200 EUR	15.000 EUR
Bruttoavkastning	5,8 %	3,6 %
Nettoavkastning før skatt og finansiering	1,5 %	2,3 %

Ferieutleie fremstår brutto mer attraktivt, men taper betydelig i nettoavkastning på grunn av forvaltning, forbrukskostnader, rengjøring, plattformer og høyere vedlikehold. Hvis det i tillegg finansieres, kan kontantstrømmen bli negativ til tross for leieinntekter. Verdiøkning kan forekomme, men bør ikke tjene som erstatning for en bærekraftig leieberegning.

Kontrollspørsmål før kjøp

Er avkastningen beregnet på kjøpesum eller totalkostnader?
Er svake måneder, tomgang, vedlikehold og egenbruk inkludert?
Finnes en ETV-lisens, er den gyldig og overførbar?
Hvilke kostnader forblir hos eieren?
Hvordan endres resultatet etter skatt og finansiering?
Forblir regnestykket bærekraftig selv med 10 prosent lavere inntekter, 15 prosent høyere kostnader eller høyere renter?

Realistisk vurdering av avkastning