Hvorfor Due Diligence er spesielt viktig på Mallorca

En eiendom på Mallorca bør ikke vurderes utelukkende basert på beliggenhet, havutsikt eller standard. Det avgjørende er om den juridiske, skattemessige og tekniske profilen samsvarer med den faktiske eiendommen. Denne Due-Diligence-sjekklisten hjelper internasjonale kjøpere med å strukturert gjennomgå de viktigste dokumentene før reservasjon, Arras-kontrakt og notarialbekreftelse.

Den sentrale sjekklisten

Kontrollpunkt	Dokument eller kilde	Hva skal man se etter?	Typisk risiko
Eiendomsrett og heftelser	Nota Simple / Registro de la Propiedad	Eier, andeler, pant, utlegg, servitutter, bruksrettigheter	Selger har ikke alene råderett, eller heftelser blir ikke slettet
Matrikkeldata	Catastro, Referencia Catastral	Tomt, bruk, beliggenhet, bebygd areal, grafisk fremstilling	Matrikkel, grunnbok og virkelighet stemmer ikke overens
Godkjente arealer	Byggetillatelse, prosjekt, certificado final de obra	Boligareal, basseng, påbygg, kjeller, terrasser, anneks	Deler er bygget, men ikke godkjent
Beboelighet	Cédula de habitabilidad	Adresse, plasser, gyldighet, samsvar med bruk	Problemer ved salg, utleie eller forsyning
Energi	Certificado de eficiencia energética	Registrert energiklasse, referanse, utsteder, aktualitet	Manglende eller ikke-registrert dokumentasjon
Løpende kostnader	IBI, Comunidad, leverandører	Utestående beløp, betalingsrytme, særavgifter	Etter kjøpet dukker det opp gamle eller annonserte kostnader
Turistutleie	ETV/VT-dokumenter, DRIAT, register, soneinndeling	Lisensnummer, plasser, løpetid, overførbarhet, Comunidad	Annonsert utleiemulighet er juridisk ikke holdbar

Grunnbok, Nota Simple og heftelser

Nota Simple er den første obligatoriske kontrollen. Den viser eiendommens identifikasjon, registrerte rettighetshavere og registrerte rettigheter eller begrensninger. Dette inkluderer eiendomsrett, pant, livsfrukt, servitutter, utlegg, forbud eller andre heftelser.

Et betalt pant blir ikke automatisk slettet fra grunnboken.
Ved registrerte heftelser bør det i kjøpekontrakten fremgå klart om de slettes før eller ved notartime, og hvem som bærer kostnadene.
Ved flere eiere, arv, selskaper eller fullmakter må representasjonsretten kontrolleres separat.
Servitutter, veirettigheter og ledningsrettigheter kan påvirke bruk og verdi betydelig.

Matrikkel, arealer og urbanistikk

Catastro er en skattemessig og beskrivende datakilde, ikke en erstatning for grunnboken. Det avgjørende er avstemmingen: Stemmer grunnbok, matrikkel, planer, energisertifikat, Cédula og faktisk befaring overens?

Hvis det bebygde arealet avviker sterkt, bør en arkitekt sammenligne det godkjente arealet med det reelle arealet.
Et areal som er synlig i matrikkelen, er ikke automatisk bygningsrettslig legalisert.
For Rústico-objekter er parsellering, vernekategorier, adkomst, vann, strøm og gamle byggesaker spesielt relevante.
Ved kystnærhet må kystvern, offentlig domene og beskyttelsessoner kontrolleres.

Cédula, energisertifikat, IBI og Comunidad

Cédula de habitabilidad bekrefter beboeligheten eller brukbarheten til en boenhet. Kjøpere bør sjekke om den passer til eiendommen, er gyldig og hvor mange plasser eller personer den angir. Energisertifikatet er relevant for salg og utleie og må være registrert.

Før kjøpsavslutning bør de siste IBI-kvitteringene, avfallsgebyrer, leverandørregninger og dokumentasjon for andre avgifter kontrolleres. For leiligheter og anlegg er en aktuell gjeldsbekreftelse fra Comunidad viktig; i tillegg bør protokoller, særavgifter, vedtekter og rettstvister kontrolleres.

Utleielisens og åpne risikoer

En annonsert ferieutleielisens bør aldri overtas ukontrollert. Det som må kontrolleres er DRIAT, registerføring, egnet soneinndeling, tillatt typologi, Cédula, maksimalt antall plasser, fellesskapsregler og eventuelle tidsbegrensninger.

Ikke-godkjente påbygg, bassenger, terrasseoverbygg eller gjestehus.
Avvik mellom Nota Simple, matrikkel, byggesaker og faktisk befaring.
Manglende eller ikke-passende Cédula.
Uklar vannforsyning, brønner, sisterner, strømtilkobling eller avløpsløsning.
Objekter i kyst-, landskaps-, brannvern-, kulturminnevern- eller rustikke verneområder.
Utestående Comunidad-gjeld, særavgifter eller rettstvister.

Due-Diligence-sjekkliste for Mallorca-eiendommer