Hvorfor forberedelse fremskynder salget

Den som selger en eksklusiv eiendom på Mallorca, selger ikke bare beliggenhet, arkitektur og livsstil. Internasjonale kjøpere og deres advokater undersøker tidlig om eierskap, areal, bruk, tillatelser og løpende kostnader er ryddig dokumentert. Jo mer fullstendige salgsdokumentene er, desto mindre rom er det for prisforhandlinger, forsinkelser ved notartime eller usikkerhet i due diligence.

Eiere bør derfor forberede et strukturert salgsdossier. Dette dossieret erstatter ikke individuell kontroll av notar, advokat, skatterådgiver eller arkitekt, men er grunnlaget for en profesjonell salgsprosess.

Escritura og Nota Simple

Escritura er det notarielle dokumentet som den nåværende eieren kjøpte eiendommen med. Det viser blant annet hvem som er eier, hvordan eiendommen ble beskrevet, hvilke matrikkel- og registerdata som ble brukt den gangen, og om det finnes spesielle rettigheter, plikter eller avtaler.

Nota Simple fra Registro de la Propiedad er et av de viktigste dokumentene før salget. Den inneholder identifikasjon av fincaen, registrert eier, Código Registral Único, rettigheter og heftelser som pant, servitutter, bruksrettigheter, utlegg eller andre begrensninger. For salgsprosessen bør den være fersk, ideelt sett før markedsføringsstart og igjen oppdatert før signering av kjøpekontrakten.

IBI, matrikkel og arealsammenligning

IBI, den kommunale eiendomsskatten, er relevant for kjøpere av to grunner. For det første viser den nåværende betalingskvitteringen at det ikke er noen åpenbare restanser på den årlige eiendomsskatten. For det andre inneholder IBI-kvitteringen regelmessig Referencia Catastral, som er viktig for identifikasjon av tomten og bebyggelsen.

Referencia Catastral bør sammenlignes med Escritura, Nota Simple og den faktiske eiendommen. Hvis tomtestørrelse, bebygd areal, bruk og beliggenhet ikke stemmer overens, er det ikke automatisk en salgsstopper, men et tema for teknisk og juridisk avklaring. For eksklusive eiendommer med flere bygningskropper, basseng, tennisbane, gjestehus eller landbruksarealer anbefales i tillegg et aktuelt matrikkelutdrag.

Cédula og energisertifikat

Cédula de habitabilidad bekrefter at en leilighet, et hus eller en boligbygning oppfyller minimumskravene for boligbruk. I henhold til balearisk boliglov er den i utgangspunktet relevant for bruk, utleie og overdragelse; i visse tilfeller kan den erstattes av en licencia de ocupación eller licencia de primera utilización.

Ved salg av en eksisterende eiendom må det også foreligge et registrert energisertifikat med energietikett. Energiklassifiseringen må allerede tas hensyn til i markedsføring og reklame, ikke først ved notartimen. I henhold til spansk Real Decreto 390/2021 er maksimal gyldighet i utgangspunktet ti år; for energiklasse G maksimalt fem år.

Byggedokumenter og teknisk dokumentasjon

Til de viktigste byggedokumentene hører byggetillatelser, prosjektdokumenter, tegninger, bevis for utvidelser eller renoveringer, Certificado Final de Obra, licencia de primera ocupación eller licencia de ocupación, eventuelt legaliseringsdokumenter og tekniske sertifikater. For kjøpere av eksklusive eiendommer er dette sentralt, fordi ikke-godkjente tilbygg, avvikende bassengstørrelser, ombygde garasjer, gjesteleiligheter eller tekniske rom kan bli dyre senere.

Før markedsføring bør en arkitekt eller teknisk rådgiver kontrollere om den bygde virkeligheten samsvarer med register, matrikkel og tillatelser. Ved avvik er en tidlig avklaring bedre enn en sen overraskelse rett før notartimen.

Comunidad, pant og utleielisens

For leiligheter, penthouses, rekkehus, villaanlegg eller urbanisasjoner med sameie er dokumenter fra Comunidad de Propietarios nødvendige. Dette inkluderer spesielt sertifikat for gjeldsstatus, gjeldende felleskostnader, godkjente særavgifter, protokoller fra relevante vedtak og eventuelt vedtekter eller husorden.

Hvis det er registrert et pant i eiendommen, hører en klar dokumentasjon med i salgsdossieret: aktuell banksaldo, betingelser for innfrielse, planlagt forløp for betaling fra kjøpesummen, og hvis pantet allerede er nedbetalt, bevis eller forberedelse av sletting i registeret. Et betalt pant forsvinner ikke automatisk fra grunnboken.

Hvis eiendommen leies ut turistmessig eller skal selges med potensial for turistutleie, må den tilhørende dokumentasjonen være spesielt ryddig: turistregistreringsnummer, DRIAT-dokumenter, registerinnføring, kapasitet, mulige begrensninger og samsvar med Cédula eller brukstillatelse.

Anbefalt salgsperm

Aktuell Escritura og relevante tidligere dokumenter
Fersk Nota Simple fra Registro de la Propiedad
Aktuell IBI-kvittering og matrikkelreferanse
Matrikkelutdrag eller grafisk matrikkelinformasjon
Gyldig Cédula de habitabilidad eller tilsvarende bevis
Registrert energisertifikat og energietikett
Byggetillatelser, tegninger, prosjektdokumenter og Final de Obra
Comunidad-sertifikat, gebyrer, protokoller og særavgifter
Pantdokumenter, restgjeldssertifikat eller slettingsbevis
Turistutleielisens og registerdata, hvis tilgjengelig
Fullmakter, NIE, selskapsdokumenter eller arvebevis, hvis relevant

Konklusjon

For eksklusive eiendommer på Mallorca er fullstendige salgsdokumenter ikke en administrativ detalj, men et tillitssignal. Den som forbereder Escritura, Nota Simple, IBI, Cédula, energisertifikat, byggedokumenter, Comunidad-bevis, pantdokumenter og eventuelt utleielisens tidlig, forkorter due diligence og styrker sin egen forhandlingsposisjon.

Dokumenter for salg av en eiendom på Mallorca