Den som selger en eksklusiv eiendom på Mallorca, bør tidlig ta hensyn til skattesiden. Det er ikke først ved notartimen at det avgjøres hvor mye likviditet som faktisk tilfaller deg: Gevinstskatt, kommunal Plusvalía, 3 %-Retención for ikke-residenter, sletting av pantelån og fradragsberettigede kostnader griper inn i hverandre. Denne artikkelen gir en strukturert oversikt og erstatter ikke individuell skatterådgivning.

De viktigste skatteområdene

Ved salg av en eiendom på Mallorca må det regelmessig vurderes to skatteområder: beskatning av salgsgevinsten på statlig nivå og den kommunale verdistigningsskatten på tomteverdien, Plusvalía municipal. I tillegg kommer praktiske fradrag ved closing, spesielt 3 %-Retención, dersom selgeren ikke er skattemessig bosatt i Spania.

For internasjonale eiere er det første spørsmålet derfor ikke kjøpesummen alene, men selgerens skattemessige status: resident, ikke-resident, fysisk person, selskap, sameie eller struktur med utenlandstilknytning. Følgende prinsipper gjelder først og fremst for fysiske personer uten fast driftssted i Spania; komplekse eierstrukturer krever en separat vurdering.

Gevinstskatt: Hva blir beskattet?

I utgangspunktet beskattes gevinsten ved salget. Forenklet sagt fremkommer denne som salgsprisen minus den skattemessige anskaffelseskostnaden og de fradragsberettigede salgskostnadene. I henhold til den spanske skatteforvaltningen består anskaffelseskostnaden blant annet av den opprinnelige kjøpesummen, kjøpsomkostninger, betalte kjøpsskatter samt dokumenterbare investeringer og forbedringer. Rene vedlikeholds- eller reparasjonskostnader må skilles fra dette.

Salgsverdien er den faktisk oppnådde salgsprisen, redusert med kostnader og skatter som påløper selgeren direkte som følge av overdragelsen. For eksklusive objekter er dokumentasjon avgjørende: Kjøpsdokument, skattevedtak, notar- og registerkostnader, meglerhonorar, fakturaer for reelle forbedringer, byggetillatelser og bevis for utleieperioder bør være ordnet før markedsføringsstart.

Ikke-residenter: IRNR, Modelo 210 og 3 %-Retención

Dersom selgeren ikke er skattemessig bosatt i Spania og selger en spansk eiendom, er gevinsten i utgangspunktet underlagt spansk inntektsskatt for ikke-residenter, IRNR. Skattesatsen som oppgis av Agencia Tributaria for slike eiendomsgevinster er 19 prosent.

Ved kjøp av en spansk eiendom fra en ikke-resident selger, er kjøperen forpliktet til å holde tilbake 3 prosent av den avtalte kjøpesummen og innbetale dette til den spanske skatteforvaltningen. Denne Retención er ikke en tilleggsskatt for kjøperen, men en forskuddsbetaling på den mulige skatten til den ikke-residente selgeren. Kjøperen sender inn Modelo 211 for dette; selgeren trenger beviset senere for Modelo 210.

Dersom den tilbakeholdte Retención er høyere enn den faktisk skyldige skatten, kan selgeren søke om tilbakebetaling av overskuddet. Er den lavere, må differansen etterbetales. Spesielt ved luksuseiendommer med høy kjøpesum, men lav skattepliktig gevinst, kan Retención ligge betydelig over den endelige skatten.

Residenter: IRPF og mulige spesialregler

Dersom selgeren er skattemessig bosatt i Spania, blir eiendomsgevinsten i utgangspunktet oppgitt i den spanske inntektsskatten, IRPF. Gevinster ved overdragelse av formuesgjenstander tilhører sparegrunnlaget. For skatteåret 2025 oppgir Agencia Tributaria en kombinert satsstigning på 19, 21, 23, 27 og 30 prosent for sparegrunnlaget; for det aktuelle salgsåret må det før innlevering av selvangivelsen kontrolleres om satsene er uendret.

For residenter kan spesielle fritak være relevante, for eksempel ved salg av egen primærbolig for personer over 65 år eller ved reinvestering i en ny primærbolig. Også for visse ikke-residenter fra EU- eller EØS-stater kan en reinvesteringsregel for den tidligere spanske primærboligen komme på tale. Disse tilfellene er svært individuelle og bør undersøkes før signering.

Plusvalía municipal

Plusvalía municipal er den kommunale skatten på verdistigning av urbane tomter. Den gjelder ikke bygningsverdien i seg selv, men tomteverdien i henhold til matrikkelen. Den aktuelle kommunen er ansvarlig; i mange kommuner på Balearene håndteres beregning, erklæring eller betaling via ATIB.

Ved vederlagspliktige salg er det i utgangspunktet selgeren som er skattepliktig. Dersom selgeren imidlertid er en fysisk person uten bosted i Spania, kan kjøperen i henhold til den spanske kommuneskatteloven opptre som erstatningsskattepliktig. I praksis reguleres det derfor ofte i kjøpekontrakten om og i hvilket beløp et beløp for Plusvalía skal holdes tilbake.

Siden reformen etter forfatningsdomstolens rettspraksis, er et salg uten påviselig verdistigning i utgangspunktet ikke underlagt Plusvalía, dersom den manglende verdistigningen blir behørig erklært og dokumentert. I tillegg kan den skattepliktige kreve at den faktisk lavere verdistigningen legges til grunn i stedet for den objektive beregningen.

Sletting av pantelån og kostnader

Et nedbetalt pantelån forsvinner ikke automatisk fra grunnboken. For sletting i registeret kreves det regelmessig et notarialbekreftet slettingsdokument og innføring i Registro de la Propiedad. Dersom restgjelden først blir innfridd fra salgsprovenyet, koordinerer notaren vanligvis bankattest, betaling og sletting.

Fra selgers side kan i tillegg meglerprovisjon, advokat- eller skatterådgivning, energisertifikat, oppdatering av tekniske dokumenter, selgers notarkostnader, kostnader for sletting av pantelån, grunnbokskostnader, Plusvalía municipal og den løpende avregningen av IBI, felleskostnader eller forsyningsavgifter frem til overgangen bli relevante. Skattemessig er ikke alle utgifter automatisk fradragsberettiget; avgjørende er sammenhengen, dokumentasjonen og den konkrete skattearten.

Praktisk sjekkliste

Avklar skattemessig bosted for salgsåret og ha bevisene klare.
Samle kjøpsdokument, kjøpsskatt, notar- og registerkostnader.
Dokumenter investeringer og forbedringer med fakturaer og tillatelser.
Ved utleie, kontroller skattemessige avskrivninger.
Simuler Plusvalía municipal med matrikkelverdi og kommuneparametere.
For ikke-residenter, avbild 3 %-Retención i kjøpekontrakten og betalingsflyten.
Organiser åpent pantelån inkludert slettingsdokument og registerkostnader på forhånd.
Krev Modelo 211 fra kjøperen og overvåk fristen for Modelo 210.

Konklusjon

Ved eiendomssalg på Mallorca er skattefradraget hos notaren bare en del av bildet. Det avgjørende er om gevinstskatt, Plusvalía, Retención og kostnader allerede er korrekt beregnet før signering. Internasjonale eiere av eksklusive eiendommer bør derfor ikke bare optimalisere salgsprisen, men planlegge nettoprovenyet etter skatt.

Skatter ved salg av eiendom på Mallorca