Totalkostnader for en eiendom på Mallorca

Totalkostnadene for en eiendom på Mallorca består av kjøpesum, engangsutgiftene ved kjøpet og løpende kostnader. Oppå kjøpesummen kommer ved en eksisterende bolig rundt 10 til 13 % og ved nybygg rundt 13 % i kjøpsomkostninger. Deretter påløper som grov rettesnor 4 000 til 12 000 € i året for en leilighet og 15 000 til 50 000 € for en villa med basseng, hage og tilsyn. Per oktober 2026.

Kjøpesummen er bare det mest synlige tallet. Den som kjøper en eksklusiv eiendom, bør fra starten av regne inn ervervsskatter, profesjonell gjennomgang, finansiering, forvaltning og vedlikehold. Engangskostnadene står i detalj i veiledningen om kjøpsomkostninger, de løpende i veiledningen om løpende kostnader.

Hvordan settes totalkostnadene for en eiendom på Mallorca sammen?

Totalkostnadene består av fem nivåer som du bør planlegge hver for seg. Tabellen viser størrelsesordenene (per oktober 2026).

Hva koster en eiendom på Mallorca etter ti år? Regneeksempler for 750 000 € og 1 500 000 €

En leilighet til 750 000 € koster etter ti år rundt 866 000 til 946 000 €, en villa til 1 500 000 € rundt 1,82 til 2,17 mill. €, hver gang uten finansiering. Spennet oppstår utelukkende på grunn av de løpende kostnadene.

Forutsetninger: eksisterende eiendom, uendrede kostnader, ingen finansiering, ingen leieinntekter, ingen verdiutvikling, ingen større oppussing og ingen ekstra avsetning. Kjøpsomkostningene stammer fra regneeksemplene i veiledningen om kjøpsomkostninger (ITP regnet trinnvis, advokat 1 % pluss IVA, Gestoría 350 €). De løpende kostnadene er erfaringstall, ikke offisielle tall.

Hvor høye er engangsutgiftene ved kjøpet?

Engangsutgiftene ved kjøpet utgjør ved en eksisterende bolig rundt 10 til 13 % og ved nybygg rundt 13 % av kjøpesummen. Ved en eksisterende bolig betaler du ITP (8 til 13 % i trinn), ved nybygg 10 % IVA pluss AJD på 1,5 %, fra en verdi på 1 000 000 € på 2 %. ITP beregnes trinnvis per delbeløp: 8 % på de første 400 000 €, 9 % på delen opp til 600 000 €, 10 % opp til 1 000 000 €, 12 % opp til 2 000 000 € og 13 % på delen over dette.

Notar og Registro følger statlige gebyrer og er ved eksklusive kjøp ikke den største blokken: Ved 1 500 000 € er det rundt 787 € og 462 €, ved 5 000 000 € rundt 1 785 € og 1 127 €. I tillegg kommer advokat (markedsmessig 1 til 1,5 % pluss 21 % IVA) og Gestoría. Ved villaer, fincaer, kystbeliggenheter, ombygginger eller turistbruk bør den juridiske gjennomgangen minst omfatte eiendomstitler, heftelser, byggetillatelser, lovlighet av tilbygg, energisertifikat, beboelighet, kommunale avgifter, Comunidad-gjeld og eventuelt kyst-, land- eller vernespørsmål.

Skattemessig teller den høyeste verdien av kjøpesum, oppgitt verdi og referanseverdi fra katasteret. Kontroller derfor før undertegning av en Arras- eller opsjonsavtale om referanseverdien er plausibel, om kjøpesummen står fullstendig i skjøtet, og om møbler, kunst, kjøretøy eller andre løsøregjenstander må verdsettes separat. Reduserte ITP-satser gjelder bare for kjøperens hovedbolig opp til 270 151,20 € og spiller ingen rolle for ferie- eller sekundærboliger. Ved et nybygg bør du dessuten kontrollere om forskuddsbetalinger er sikret, og hvilke kostnader som beregnes separat for tilkoblinger, spesialutstyr eller møblering.

Hvilke løpende kostnader kommer til etter kjøpet?

Etter kjøpet påløper det hvert år skatter, fellesbidrag og driftskostnader, grovt 4 000 til 12 000 € for en leilighet og 15 000 til 50 000 € for en villa med basseng, hage og ekstern oppfølging, uten større oppussing og finansiering. Postene i oversikt, detaljer i veiledningen om løpende kostnader:

• IBI: eiendomsskatt til kommunen, ved urbane eiendommer 0,4 til 1,10 % av katasterverdien, avhengig av kommunen med mulige tillegg.
• IRNR for ikke-residenter: Ved selvbrukte eller tomme eiendommer legger Spania 1,1 % av katasterverdien til grunn som inntekt, ved katasterverdier som ikke nylig er revidert 2 %. På dette betaler du 19 % (bosted i EU, Island, Norge, Liechtenstein) eller 24 %, uten fradrag for kostnader. Eksempel: 300 000 € katasterverdi × 1,1 % × 19 % = 627 € per år. Mer i veiledningen om skatt for ikke-residenter.
• Comunidad: bidrag i boligkomplekser til heis, basseng, hage, sikkerhet, eiendomsforvaltning, belysning, forsikring, rengjøring og vedlikehold. I premiumanlegg med concierge, spa eller parkeringskjeller kan de være betydelige.
• Drift av villaer: hagestell, bassengservice, alarmanlegg, rengjøring, skadedyrkontroll, sisterne, klima- og varmeteknikk, vanning, strøm, vann, internett og av og til personale. Den som ikke er til stede hele året, trenger i tillegg nøkkelforvaltning, skadekontroller og koordinering av leverandører.
• Formuesskatt: Ved større formuer bør du la vurdere den spanske formuesskatten og solidaritetsskatten for store formuer.

Hvor mye bør jeg sette av til vedlikehold og avsetninger?

Som tommelfingerregel planlegger mange eiere årlig omtrent 0,5 til 1,5 % av bygningsverdien som vedlikeholds- og fornyelsesreserve. Det er et erfaringstall uten offisielt grunnlag. Ved eldre villaer, kompleks husteknikk, havutsiktsbeliggenheter eller store tomter kan en høyere avsetning være passende. Havluft, sol, fuktighet og skråninger belaster fasader, tak, vinduer, naturstein, bassengteknikk, klimaanlegg og elektriske systemer mer enn mange kjøpere forventer.

Hvordan påvirker finansiering totalkostnadene?

Ved et pantelån kommer verdsettelseskostnader, renter, avdrag, forsikringer og eventuelt valutarisiko i tillegg. Ved nye pantelån betaler låntakeren Tasación, mens banken overtar notar, register, Gestoría og AJD for etableringen av pantet (Banco de España, Ley 5/2019). Kostnadene for kjøpsskjøtet og ervervsskattene blir hos kjøperen. Spanske banker finansierer ofte ikke-residenter mer konservativt enn residenter, og belåningen avhenger av inntekt, formuesstruktur, eiendomstype og bankpolitikk. Mer om dette i veiledningen om pantelån på Mallorca.

Hva gjelder ved kjøp fra en selger som er ikke-resident?

Er selgeren ikke skattemessig bosatt i Spania, må du som kjøper holde tilbake 3 % av kjøpesummen og innbetale det via Modelo 211 til de spanske skattemyndighetene. Økonomisk er det en betaling på vegne av selgeren, men organisatorisk din plikt. Gjengi beløpet ryddig i skjøtet og i betalingsflyten.

Konklusjon: Kjøpesummen er bare utgangspunktet. Beslutningskvaliteten oppstår av kombinasjonen av skatteplanlegging, grundig due diligence, realistiske driftskostnader og tilstrekkelige avsetninger. La skatte- og juridiske spørsmål vurderes i det enkelte tilfellet av skatterådgiver eller advokat.