Kjøpesummen er bare det mest synlige tallet. Den som kjøper en eksklusiv eiendom på Mallorca, bør fra starten av inkludere kjøpsavgifter, profesjonell gjennomgang, finansiering, forvaltning og langsiktig vedlikehold i totalkalkylen.

Den viktigste tommelfingerregelen

For brukte eiendommer på Mallorca ligger de engangskostnadene ved kjøp for internasjonale kjøpere ofte på rundt 10 til 14 prosent av kjøpesummen. Ved nybygg eller førstegangsoverføringer fra utbygger er belastningen på grunn av 10 prosent IVA pluss AJD vanligvis like høy eller høyere. I tillegg kommer løpende eierkostnader, som for eksklusive leiligheter, fincaer og villaer avhenger mye mer av eiendommens tilstand, beliggenhet og servicenivå enn av den rene kvadratmeterprisen.

For en robust budsjettplanlegging bør kjøpere skille mellom tre nivåer: kjøpesummen, de engangskostnadene ved kjøp og de årlige eierkostnadene inkludert avsetninger.

1. Kjøpesum og skattemessig beregningsgrunnlag

Den forhandlede kjøpesummen danner det økonomiske grunnlaget for transaksjonen. Skattemessig er det imidlertid avgjørende hvilken verdi som skal legges til grunn for den respektive skatten. For brukte eiendommer er det for eiendomsoverføringsskatten ITP i utgangspunktet den høyeste relevante verdien som er avgjørende, i praksis altså særlig den oppgitte kjøpesummen eller den skattemessige referanseverdien, dersom en slik finnes for eiendommen.

Før undertegning av en Arras- eller opsjonsavtale bør det derfor kontrolleres om matrikkelens referanseverdi er plausibel, om kjøpesummen er fullstendig gjengitt i dokumentet, og om innredning, møbler, kunst, kjøretøy eller andre løsøregjenstander må verdsettes separat. Ved luksuseiendommer kan en uklar oppdeling senere føre til skattemessige spørsmål.

2. Kjøpsomkostninger for brukte eiendommer

Ved kjøp av en brukt eiendom pålegges Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, forkortet ITP, på Balearene. For eksklusive eiendommer er den generelle progressive skalaen avgjørende:

Verdiområde	ITP-sats
opp til 400.000 €	8 %
400.000,01 € til 600.000 €	9 %
600.000,01 € til 1.000.000 €	10 %
1.000.000,01 € til 2.000.000 €	12 %
over 2.000.000 €	13 %

Eksempler: Ved en kjøpesum på 1,5 mill. € utgjør ITP beregningsmessig 150.000 €. Ved 3 mill. € er det 340.000 €. Ved 5 mill. € er det 600.000 €. I tillegg kommer notar, grunnbok, advokat og eventuelt finansieringskostnader.

Reduserte ITP-regler for førstegangsboliger, unge kjøpere eller visse familiesituasjoner spiller vanligvis ingen rolle for internasjonale kjøpere av eksklusive ferie- eller sekundærboliger. De virker bare innenfor de lovbestemte grensene og forutsetningene.

3. Nybygg: IVA og AJD i stedet for ITP

Ved en ny eiendom som selges som første levering fra utbygger, påløper det vanligvis ingen ITP. I stedet betaler kjøperen 10 % IVA av kjøpesummen. I tillegg påløper stempelavgiften AJD på Balearene.

For notarielle dokumenter er den generelle AJD-satsen på Balearene 1,5 %. Ved visse høyprisede eller profesjonelle transaksjoner kan spesielle satser bli relevante. Ved nybyggkjøp bør kjøpere også kontrollere om forskuddsbetalinger er forsvarlig sikret, om førstegangsinnflyttings- og beboelsesdokumentene foreligger, og hvilke kostnader som beregnes separat for tilkoblinger, spesialutstyr, møblering eller tekniske oppgraderinger.

4. Notar, grunnbok og juridisk gjennomgang

Notarkostnader er regulert av statlige avgiftssatser i Spania. Ved eksklusive kjøp er de vanligvis ikke den største posten, men bør beregnes til flere tusen euro, avhengig av kjøpesum, dokumentomfang, fullmakter og kopier.

Innføringen i Registro de la Propiedad beregnes også etter regulerte gebyrer. Kjøperen bærer regelmessig kostnadene for innføring av sin eiendomsrett. Denne innføringen er vesentlig fordi den sikrer ervervet overfor tredjeparter og gjør heftelser, pant eller rettigheter på eiendommen transparente.

En uavhengig advokat er praktisk talt uunnværlig for internasjonale kjøpere. Markedsmessig er faste honorarer eller prosentvise modeller pluss IVA vanlige. Ved villaer, fincaer, kystbeliggenheter, ombygginger eller turistbruk bør gjennomgangen minst omfatte eiendomsrett, heftelser, byggetillatelser, lovlighet av tilbygg, energisertifikat, beboelighet, kommunale avgifter, Comunidad-gjeld og eventuelt kyst-, land- eller vernevernsspørsmål.

5. Finansiering og pantelån

Internasjonale kjøpere finansierer Mallorca-eiendommer ofte med en blanding av egenkapital, utenlandske sikkerheter og spansk pantelån. Spanske banker finansierer ofte mer konservativt for ikke-residenter enn for residenter; den nøyaktige belåningsgraden avhenger av inntekt, formuesstruktur, eiendomstype og bankpolitikk.

Siden den spanske pantelånsreformen bærer låntakeren ved nye pantelån særlig takstkostnadene for eiendommen og kostnadene for egne kopier, mens banken overtar de fleste kostnadene for opprettelse av pantelånet som notar, register, gestoría og AJD for pantet. Det må alltid skilles fra kostnadene for selve kjøpsdokumentet og kjøpsavgiftene, som forblir hos kjøperen.

6. Løpende skatter og avgifter

Etter kjøpet påløper det årlige kommunale og statlige skatter. IBI-eiendomsskatten innkreves av den respektive kommunen og baseres på matrikkelverdien. I tillegg kan renovasjonsgebyrer, adkomst- eller lokale særskatter være relevante.

Ikke-residenter må vanligvis årlig erklære IRNR for selvbrukte eller tomme spanske eiendommer. Ved eksklusive eiendommer bør også spansk formuesskatt vurderes. Ved større formuer kan i tillegg spansk solidaritetsskatt for store formuer være aktuelt å vurdere.

7. Forvaltning, Comunidad og driftskostnader

Ved leiligheter, takleiligheter og villaer i anlegg påløper Comunidad-avgifter. De dekker, avhengig av anlegget, heis, basseng, hage, sikkerhet, eiendomsforvaltning, belysning, forsikring av fellesarealer, rengjøring og vedlikehold. I premiumanlegg med concierge, spa, parkeringskjeller eller store utearealer kan disse avgiftene være betydelige.

Ved frittstående villaer flyttes kostnadene over til privat ansvar: hagepleie, bassengservice, alarmsystem, kamerasystem, rengjøring, skadedyrkontroll, brønn eller sisterne, avkalking, klima- og varmeteknikk, vanning, internett, strøm, vann og av og til personale. For eiere som ikke er til stede hele året, kommer nøkkeloppbevaring, post, leverandørkoordinering, skadekontroll og fraværsforvaltning i tillegg.

8. Vedlikehold og avsetninger

Den langsiktig viktigste kostnadsposten er ofte ikke den årlige skatten, men vedlikeholdet. Havluft, sol, fuktighet, skråninger og intensiv husteknikk belaster fasader, tak, vinduer, naturstein, bassengteknikk, klimaanlegg og elektriske systemer mer enn mange kjøpere forventer.

For eksklusive objekter er en årlig vedlikeholds- og fornyelsesreserve på omtrent 0,5 % til 1,5 % av bygningsverdien en fornuftig planleggingsramme. Ved eldre villaer, kompleks husteknikk, havutsiktsbeliggenheter eller store tomter kan en høyere avsetning være hensiktsmessig.

Praktisk budsjettstruktur

Kjøpesum: forhandlet pris, betalingsplan, Arras, møblering og eventuelle kjøpermeglerkostnader.
Kjøpsavgifter: ITP ved eksisterende bygg eller IVA pluss AJD ved nybygg.
Transaksjonskostnader: notar, grunnbok, advokat, gestoría, oversettelser, fullmakter, NIE og bankkostnader.
Finansiering: takst, bankgebyrer, renter, avdrag, forsikringer og valutakursreserve.
Løpende kostnader: IBI, renovasjon, IRNR eller utleiebeskatning, Comunidad, forsikring, forsyning og forvaltning.
Avsetninger: planmessig vedlikehold, særlige fellesutgifter, tekniske fornyelser og modernisering.

Spesielt punkt: Kjøp fra en ikke-resident selger

Dersom selgeren ikke er skattemessig bosatt i Spania, må kjøperen i utgangspunktet holde tilbake 3 % av kjøpesummen og innbetale dette via Modelo 211 til spanske skattemyndigheter. Dette er økonomisk en betaling på vegne av selgeren, men organisatorisk en plikt for kjøperen. Dette punktet bør være tydelig gjengitt i dokumentet og i betalingsflyten.

Konklusjon: Ved en Mallorca-eiendom er kjøpesummen bare utgangspunktet. Den egentlige beslutningskvaliteten oppstår fra kombinasjonen av skatteplanlegging, grundig due diligence, realistiske driftskostnader og tilstrekkelige avsetninger.

Totalkostnader for en Mallorca-eiendom