Kto kupuje nieruchomość na Majorce, musi zaplanować nie tylko cenę zakupu, podatki i koszty dodatkowe. Banki, notariusze, prawnicy i pośrednicy w obrocie nieruchomościami są zobowiązani na mocy hiszpańskiego prawa o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy do sprawdzenia, kto kupuje, kto jest beneficjentem rzeczywistym oraz z jakich legalnych źródeł pochodzą wykorzystywane środki.

Dlaczego weryfikowane jest pochodzenie środków

Hiszpania chroni integralność systemu finansowego i innych sektorów gospodarki za pomocą ustawy Ley 10/2010. Transakcje nieruchomościowe są szczególnie kontrolowane, ponieważ mogą wiązać się z wysokimi jednorazowymi płatnościami, przelewami międzynarodowymi, strukturami spółek i przepływem majątku.

Weryfikacja nie jest zatem wyrazem braku zaufania wobec kupującego, ale ustawowym obowiązkiem zaangażowanych podmiotów. Do podmiotów zobowiązanych należą między innymi instytucje kredytowe, deweloperzy i pośrednicy w obrocie nieruchomościami, notariusze, rejestry gruntów, doradcy podatkowi oraz prawnicy, jeśli uczestniczą w transakcjach nieruchomościowych lub finansowych.

W szczególności weryfikowane są: tożsamość kupującego, beneficjent rzeczywisty, cel transakcji, działalność zawodowa lub gospodarcza oraz wiarygodność wykorzystywanych środków. W przypadku wyższego ryzyka mogą być wymagane dodatkowe dowody dotyczące pochodzenia środków oraz pochodzenia całego majątku.

Co kupujący powinni przygotować

Międzynarodowi nabywcy powinni zgromadzić dokumenty odpowiednio wcześnie, najlepiej jeszcze przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej, dokonaniem zaliczki lub otwarciem rachunku bankowego. W segmencie luksusowym zaleca się kompletny zestaw dokumentów, który nie tylko wyjaśnia cenę zakupu, ale także umożliwia prześledzenie powstania majątku.

ważny paszport lub dowód osobisty; w przypadku związku z Hiszpanią dodatkowo NIE i hiszpańskie dane podatkowe, o ile są dostępne
dowód aktualnego adresu zamieszkania i rezydencji podatkowej
krótki opis działalności zawodowej lub gospodarczej
aktualna referencja bankowa lub potwierdzenie bankowe dotyczące posiadacza rachunku i dostępności środków
wyciągi bankowe, z których w wiarygodny sposób wynika gromadzenie lub wpływ środków na zakup
dowody dochodów, decyzje podatkowe, rozliczenia dywidend, odcinki wypłat lub zbadane sprawozdania roczne
w przypadku wpływów ze sprzedaży: umowa sprzedaży, rozliczenie notarialne, oświadczenie brokera lub oświadczenie końcowe
w przypadku sprzedaży przedsiębiorstwa: umowa sprzedaży udziałów, dowód zapłaty, dokumenty podatkowe lub sprawozdawcze
w przypadku spadku, darowizny lub struktury trustu: akty notarialne, dokumenty spadkowe, dowody dotyczące beneficjentów i droga płatności
w przypadku majątku inwestycyjnego: wyciągi z rachunku papierów wartościowych, rozliczenia sprzedaży, wpływ środków na rachunek referencyjny
w przypadku finansowania: zobowiązanie do finansowania, umowa pożyczki i dowód posiadania środków własnych

Dokumenty z zagranicy, w zależności od kraju pochodzenia i odbiorcy, powinny być przygotowane z apostille lub legalizacją oraz uwierzytelnionym tłumaczeniem. Szczególnie w przypadku spółek, fundacji, trustów lub family office kluczowa jest przejrzysta struktura własnościowa.

Banki: otwarcie rachunku, przelew i droga płatności

Hiszpańskie banki mogą i muszą żądać informacji dotyczących tożsamości, działalności gospodarczej oraz pochodzenia środków. Banco de España wyraźnie wskazuje, że banki mogą również żądać zeznań podatkowych, dowodów dochodów lub innych dokumentów, jeśli są one niezbędne do kontroli przeciwdziałania praniu pieniędzy.

W przypadku zakupu nieruchomości ważna jest możliwa do prześledzenia droga płatności. Płatności powinny pochodzić z rachunku prowadzonego na nazwisko kupującego lub kupującej spółki. W przypadku obiektów luksusowych często dokładniej weryfikuje się, czy cena zakupu, profil majątkowy, kraj pochodzenia, struktura spółki i trasa płatności są ze sobą spójne.

Kto nie odpowiada na zapytania banku lub odpowiada niekompletnie, ryzykuje opóźnienia, odrzucenie przelewu lub w niektórych przypadkach ograniczenie rachunku. Dlatego kupujący nie powinni przygotowywać większych przelewów zagranicznych dopiero na krótko przed terminem u notariusza.

Notariusz, prawnik i pośrednik w obrocie nieruchomościami

Notariusz poświadcza umowę kupna, ale jednocześnie jest częścią hiszpańskiego systemu zapobiegania praniu pieniędzy. Hiszpańskie notariaty współpracują za pośrednictwem Órgano Centralizado de Prevención z Sepblac i organami. Dane notarialne są również przekazywane do Índice Único Informatizado Notarial, który służy między innymi zapobieganiu praniu pieniędzy, finansowaniu terroryzmu i oszustwom podatkowym.

Prawnik kupującego zazwyczaj sprawdza tytuł własności, obciążenia, pozwolenia na budowę, kwestie podatkowe i ryzyka umowne. Dodatkowo, o ile działa jako podmiot zobowiązany, musi wypełniać własne obowiązki w zakresie przeciwdziałania praniu pieniędzy. Może zatem żądać podobnych dokumentów jak bank lub notariusz.

Również pośrednicy w obrocie nieruchomościami i deweloperzy są podmiotami zobowiązanymi w transakcjach kupna. Renomowani dostawcy w segmencie premium będą zatem dokumentować tożsamość kupującego, beneficjentów rzeczywistych i pochodzenie środków jeszcze przed zawarciem umowy lub najpóźniej przed przyjęciem większych płatności.

Międzynarodowi nabywcy i złożone struktury

W przypadku nabywców spoza Hiszpanii powszechne są dodatkowe kontrole. Dotyczy to nie tylko nabywców z państw trzecich, ale także nabywców z UE, jeśli środki przepływają przez kilka jurysdykcji, spółki holdingowe, trusty lub prywatne pojazdy inwestycyjne.

W przypadku osób prawnych należy ujawnić, która osoba fizyczna ostatecznie kontroluje lub jest beneficjentem rzeczywistym. Zgodnie z prawem hiszpańskim beneficjentem rzeczywistym jest zazwyczaj osoba, która bezpośrednio lub pośrednio posiada więcej niż 25 procent kapitału lub praw głosu lub w inny sposób sprawuje kontrolę. Jeśli nie można ustalić takiej osoby, w centrum uwagi znajduje się kierownictwo.

Dla nabywców za pośrednictwem spółek zaleca się schemat organizacyjny z udziałami procentowymi, wyciągami z rejestru, listami wspólników, certyfikatami dyrektorów, pełnomocnictwami i dowodami dotyczącymi beneficjenta rzeczywistego. W przypadku trustów lub podobnych instrumentów należy udokumentować założyciela, powiernika, protektora, beneficjentów i osoby kontrolujące.

Specyfika segmentu luksusowego

Im wyższa cena zakupu, tym ważniejsza jest wiarygodność. W przypadku willi, fincas, obiektów z widokiem na morze i transakcji off-market na Majorce często nie wystarczy prosty stan konta. Banki i doradcy chcą zrozumieć, jak powstał majątek: poprzez działalność gospodarczą, dywidendy, sprzedaż nieruchomości, inwestycje kapitałowe, spadek, premie lub inne możliwe do zweryfikowania źródła.

Typowe czynniki ryzyka to bardzo krótkoterminowe przepływy środków, płatności od osób trzecich, nieprzejrzyste łańcuchy spółek, struktury offshore, częste korzystanie z gotówki, osoby zajmujące eksponowane stanowiska polityczne, kraje wysokiego ryzyka lub cena zakupu niepasująca do znanego profilu majątkowego. W takich przypadkach mogą mieć zastosowanie wzmożone środki ostrożności.

Najlepszym podejściem jest krótka, uporządkowana notatka o pochodzeniu środków: Kto kupuje? Z jakiego źródła pochodzi cena zakupu? Na jakim rachunku znajdują się środki? Jakie dokumenty potwierdzają drogę pieniędzy? Które osoby kontrolują strukturę? Taki przegląd oszczędza pytań i zmniejsza ryzyko przesunięcia terminu u notariusza.

Gotówka i środki płatnicze

Zakupy nieruchomości w segmencie premium powinny być zasadniczo realizowane za pośrednictwem możliwych do prześledzenia dróg bankowych. W Hiszpanii obowiązują ścisłe ograniczenia dotyczące gotówki. W transakcjach, w których uczestniczy przedsiębiorca lub osoba wykonująca wolny zawód, płatności gotówkowe powyżej 1.000 euro są zasadniczo niedozwolone; w przypadku osoby fizycznej bez rezydencji podatkowej w Hiszpanii, która nie działa jako przedsiębiorca lub osoba wykonująca wolny zawód, limit wynosi 10.000 euro.

Niezależnie od tego, przepływ środków płatniczych przy wjeździe lub wyjeździe w wysokości 10.000 euro lub więcej na osobę i podróż musi być zgłoszony. Wewnątrz Hiszpanii próg zgłoszenia wynosi 100.000 euro. Przelewy bankowe nie podlegają temu zgłoszeniu środków płatniczych, ale mimo to muszą być wiarygodne w ramach kontroli przeciwdziałania praniu pieniędzy.

Praktyczny przebieg

Przed rezerwacją: ustalenie struktury kupującego i sprawdzenie, czy zakup jest dokonywany prywatnie, przez spółkę czy przez family office.
Przed zaliczką: udokumentowanie dowodu tożsamości, danych podatkowych, beneficjentów rzeczywistych i źródła płatności.
Przed otwarciem rachunku lub przelewem: złożenie dokumentów bankowych i dowodów pochodzenia środków.
Przed terminem u notariusza: ostateczne uzgodnienie drogi płatności, czeków lub przelewów, pełnomocnictw i dokumentów spółki.
Po zakończeniu: uporządkowane przechowywanie dokumentów zakupu, dowodów płatności i dokumentów podatkowych.

Ważne jest: Każdy zaangażowany podmiot może żądać własnych dokumentów. Fakt, że bank zaakceptował środki, nie oznacza automatycznie, że notariusz, prawnik lub pośrednik nie mogą zadawać dalszych pytań.

Podsumowanie

Kontrola przeciwdziałania praniu pieniędzy jest przy zakupie nieruchomości na Majorce kluczowym elementem transakcji. Dla międzynarodowych nabywców, a zwłaszcza w segmencie luksusowym, dobre przygotowanie często decyduje o tym, czy zakup może zostać sprawnie poświadczony notarialnie. Kto wcześnie udokumentuje tożsamość, beneficjenta rzeczywistego, powstanie majątku i drogę płatności, buduje zaufanie i unika niepotrzebnych opóźnień.

Kontrola przeciwdziałania praniu pieniędzy i weryfikacja pochodzenia środków przy zakupie nieruchomości na Majorce