Kto na Majorce kupuje, remontuje lub zleca techniczną kontrolę istniejącej nieruchomości, szybko spotyka się z dwoma pojęciami: licencia urbanística i Cédula Urbanística. Pierwsze to właściwe pozwolenie urbanistyczne na konkretne działanie. Drugie to pisemna informacja urbanistyczna o działce lub budynku.

Co reguluje licencia urbanística

Wiele ingerencji budowlanych można rozpocząć dopiero po uzyskaniu zgody gminy lub po dopuszczalnym comunicación previa. Właściwym organem jest zasadniczo odpowiednie Ayuntamiento. Starszy język potoczny często rozróżnia obra mayor i obra menor; prawnie ważniejsze jest jednak to, czy wymagane jest pozwolenie, zgłoszenie czy dodatkowa zgoda sektorowa.

Nowa budowa, ingerencje strukturalne, zmiany kubatury, zmiany sposobu użytkowania, rozbiórka, budowa basenu, większe tarasy, ogrodzenia na terenach niezabudowanych oraz działania w budynkach objętych ochroną nigdy nie powinny być traktowane jako proste prace rzemieślnicze.

Comunicación previa i declaración responsable

W przypadku prostych prac o niewielkim znaczeniu technicznym może wystarczyć comunicación previa. Mimo to mogą być wymagane plany, opis, budżet, oświadczenie techniczne, dowody uiszczenia opłat lub zgody sektorowe. Declaración responsable jest na Majorce istotna głównie w obszarach pokrewnych i nie należy jej mylić z pozwoleniem na budowę.

Typowy przebieg

Na początku jest badanie wykonalności: księga wieczysta, kataster, istniejące pozwolenia, Cédula de Habitabilidad, planowanie gminne, dane MUIB, Plan Territorial, kategorie ochrony, warunki dotyczące dróg, wybrzeża, wody, ochrony zabytków i krajobrazu. Dla przedsięwzięć wymagających pozwolenia sporządza się zazwyczaj proyecto básico, który opisuje lokalizację, kubaturę, powierzchnie, wysokości, przeznaczenie, odległości i zgodność urbanistyczną.

Po uzyskaniu pozwolenia na podstawie projektu podstawowego należy złożyć proyecto de ejecución. Stanowi on podstawę do realizacji i w przypadku obiektów wymagających projektu jest zasadniczo objęty obowiązkiem wizowania. Visado nie zastępuje zgody gminy, ale potwierdza aspekty formalne i zawodowe.

Terminy i rozpoczęcie budowy

LUIB przewiduje zasadniczo trzy miesiące na podjęcie decyzji w sprawie pozwolenia urbanistycznego od momentu złożenia kompletnego wniosku. Wezwania do uzupełnienia i stanowiska sektorowe mogą zawiesić bieg terminu. Jeśli pozwolenie zostanie wydane na podstawie projektu podstawowego, projekt wykonawczy musi zostać złożony w terminie; gmina następnie sprawdza zgodność. Rozpoczęcie budowy należy dodatkowo zgłosić.

Czym jest Cédula Urbanística

Cédula Urbanística nie jest świadectwem zamieszkiwalności ani pozwoleniem na budowę. Jest to informacja urbanistyczna dotycząca klasyfikacji, kwalifikacji, obowiązujących ordenanzas, parametrów zabudowy, stref ochronnych, obowiązków i ograniczeń. Niektóre gminy używają pojęć takich jak informe urbanístico lub certificado de aprovechamiento urbanístico.

Dla kupujących ta informacja jest cenna, ponieważ umieszcza ofertę, kataster i księgę wieczystą w kontekście planowania przestrzennego. Nie legalizuje ona jednak dobudówek, nie gwarantuje przyszłego pozwolenia i nie zastępuje wglądu w oryginalne akta.

Ryzyka związane z nieruchomościami istniejącymi

Częste obszary ryzyka to rozbieżności między stanem faktycznym, katastrem, księgą wieczystą a aktami pozwoleń; stare dobudówki bez pozwolenia; baseny, pergole, zadaszenia lub garaże na terenach niezabudowanych; zmiany sposobu użytkowania z magazynu na mieszkalny; budynki w chronionym rústico; strefy ochrony wybrzeża, wody, dróg lub zabytków; a także wygasłe lub nigdy nieukończone pozwolenia.

W Ayuntamiento wystąpić o akta budowlane, pozwolenia, Final de Obra i ewentualne postępowania dyscyplinarne.
Wystąpić o Cédula Urbanística lub jej gminny odpowiednik, szczególnie w przypadku działek, rústico lub chęci rozbudowy.
Oddzielnie sprawdzić Cédula de Habitabilidad: ważna, odnawialna i odpowiednia do przeznaczenia.
Zmierzyć i porównać kataster, księgę wieczystą i stan faktyczny.
Nie rozpoczynać prac tylko dlatego, że wykonawca określa je jako obra menor.

Pozwolenie na budowę i Cédula Urbanística na Majorce