Koszty dodatkowe przy zakupie nieruchomości na Majorce

Przy zakupie nieruchomości na Majorce budżet nie składa się wyłącznie z ceny zakupu. Dodatkowo występują jednorazowe koszty dodatkowe: podatki, notariusz, księga wieczysta, kontrola prawna, a w przypadku finansowania – dalsze koszty bankowe i hipoteczne. Jako ogólną orientację, kupujący nieruchomości z rynku wtórnego powinni zazwyczaj zaplanować dodatkowe około 10 do 15%; przy nowym budownictwie często około 12 do 14%, w zależności od ceny zakupu, stawki AJD, finansowania i nakładu na doradztwo.

Nieruchomość z rynku wtórnego czy nowe budownictwo: Najważniejsza różnica

Największy blok kosztów zależy od tego, czy kupujesz używaną nieruchomość, czy nowe budownictwo od dewelopera.

W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego balearskie ITP jest zazwyczaj zdecydowanie największą pozycją kosztów dodatkowych. Obecna ogólna skala wynosi od 8% do 13%: do 400 000 euro 8%, od 400 000,01 do 600 000 euro 9%, od 600 000,01 do 1 000 000 euro 10%, od 1 000 000,01 do 2 000 000 euro 12%, a powyżej 13%. Dla pierwszego głównego mieszkania i określonych grup kupujących mogą obowiązywać obniżone stawki lub bonusy; są one związane z rygorystycznymi warunkami i powinny być sprawdzone pod kątem podatkowym w indywidualnym przypadku.

Do szybkiego oszacowania kosztów dla nieruchomości z rynku wtórnego skorzystaj ze strony o ITP i podatku od przeniesienia własności z kalkulatorem. Nie zastępuje ona porady podatkowej, ale pomaga wcześnie realistycznie ocenić największy blok kosztów dodatkowych.

Notariusz i księga wieczysta

Notarialny akt kupna jest w praktyce kluczowym krokiem, aby udokumentować przeniesienie własności w sposób prawnie bezpieczny, a następnie wpisać je do księgi wieczystej. Koszty notarialne opierają się na państwowych taryfach (aranceles) i zależą między innymi od ceny zakupu, zakresu aktu i liczby kopii.

Po notarialnym poświadczeniu zmiana własności jest wpisywana do Registro de la Propiedad. Również koszty księgi wieczystej podlegają urzędowej taryfie i zależą od wartości oraz rodzaju wpisu. Dla kupującego wpis jest szczególnie ważny, ponieważ zabezpiecza jego pozycję jako właściciela wobec osób trzecich.

Kontrola prawna

Prawnik nie jest w każdym przypadku wymagany prawnie przy zakupie nieruchomości, ale w przypadku zakupów dokonywanych przez międzynarodowych kupujących na Majorce jest praktycznie bardzo zalecany. Kontrola obejmuje zazwyczaj tytuł własności, obciążenia, pozwolenia budowlane, status użytkowania, dane katastralne i z księgi wieczystej, długi wspólnoty, ryzyka podatkowe, umowę kupna, umowę Arras oraz pełnomocnictwa.

Honoraria prawników są przedmiotem swobodnych ustaleń. Powszechne są stałe wynagrodzenia lub modele procentowe, często powiększone o hiszpańskie IVA. Ważne jest pisemne zlecenie z jasnym opisem zakresu usług.

Koszty bankowe i finansowania

W przypadku zakupu z hiszpańską hipoteką należy wyraźnie oddzielić koszty zakupu od kosztów hipotecznych. Koszty zakupu, a w szczególności ITP lub IVA/AJD związane z nabyciem, koszty notarialne i księgi wieczystej aktu kupna oraz doradztwo prawne, zasadniczo ponosi kupujący.

W przypadku hipoteki, zgodnie z hiszpańskimi przepisami dotyczącymi kredytów hipotecznych: Wycena nieruchomości, czyli Tasación, obciąża zazwyczaj kredytobiorcę. Bank natomiast pokrywa koszty Gestoría, koszty notarialne aktu hipotecznego, wpis hipoteki do księgi wieczystej oraz odpowiednie podatki hipoteczne zgodnie z obowiązującymi przepisami. Prowizja od udzielenia kredytu może wystąpić, jeśli została uzgodniona w ofercie kredytowej.

Inne koszty jednorazowe

W zależności od profilu kupującego mogą wystąpić dodatkowe wydatki: uzyskanie NIE, uwierzytelnione tłumaczenia, tłumacz ustny, pełnomocnictwa, ekspertyzy techniczne, kontrola architekta, pomiary geodezyjne, kontrola świadectwa energetycznego lub usługi Gestoría w zakresie rozliczeń podatkowych i rejestrowych.

Praktyczna zasada budżetowa

W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego na Majorce punktem wyjścia planowania budżetu jest ITP. Do tego dochodzą notariusz, księga wieczysta, prawnik oraz ewentualnie koszty finansowania i bankowe. Przy nowym budownictwie IVA zastępuje ITP; dodatkowo naliczane jest AJD. Osoby finansujące zakup powinny rozpatrywać Tasación, ewentualne prowizje od udzielenia kredytu oraz bieżące warunki finansowania oddzielnie od czystych kosztów dodatkowych zakupu.