Zakup nieruchomości na Majorce przebiega według jasnego schematu: zdefiniowanie profilu poszukiwań, zabezpieczenie budżetu, sprawdzenie obiektów, negocjacje, rezerwacja, kontrola prawna i techniczna, podpisanie prywatnej umowy kupna-sprzedaży lub umowy zadatku (arras), zakup u notariusza, zapłata podatków, wpis do księgi wieczystej i przejęcie nieruchomości.

1. Określenie profilu poszukiwań

Na początku nie stoi termin oględzin, ale precyzyjny profil poszukiwań. Międzynarodowi nabywcy powinni wyjaśnić, czy nieruchomość ma służyć jako dom wakacyjny, główne miejsce zamieszkania, inwestycja kapitałowa czy długoterminowe miejsce zamieszkania na starość. Od tego zależą lokalizacja, możliwość użytkowania, struktura finansowania, konsekwencje podatkowe i ewentualne kwestie wynajmu.

Profil poszukiwań obejmuje minimalną powierzchnię, teren zewnętrzny, widok na morze, basen, miejsce parkingowe, dostępność, stan budynku, efektywność energetyczną, hałas, koszty wspólnoty i pożądany termin przekazania. W przypadku mieszkań ważne jest również, czy wspólnota jest zadbana i czy planowane są większe remonty. W przypadku fincas i domów należy wcześnie sprawdzić, czy części budynku, basen, dobudówki i dojazdy są prawnie czysto udokumentowane.

2. Realistyczne obliczenie ram budżetowych

Cena zakupu to tylko część całkowitego budżetu. Kupujący powinni dodatkowo uwzględnić koszty dodatkowe zakupu, podatki, notariusza, księgę wieczystą, kontrolę prawną, tłumaczenia, koszty finansowania, ubezpieczenie, remont, meble, bieżące koszty wspólnoty i rezerwy.

W przypadku używanych nieruchomości na Balearach zasadniczo obowiązuje podatek od przeniesienia własności ITP. ATIB podaje dla odpłatnych transakcji nieruchomościami progresywną ogólną strukturę taryfową: 8% do 400 000 euro, 9% dla następnego przedziału do 600 000 euro, 10% do 1 000 000 euro, 12% do 2 000 000 euro i 13% powyżej. Podatek oblicza się według średniej stawki, a nie ryczałtowo od całej ceny zakupu. Obniżone stawki mogą obowiązywać tylko w wąskich przypadkach, np. dla niektórych przypadków głównego miejsca zamieszkania.

W przypadku nowych budynków zazwyczaj ma zastosowanie IVA zamiast ITP. Hiszpański urząd skarbowy podaje dla zakupu nowych mieszkań zasadniczo 10% IVA, a dla niektórych mieszkań finansowanych ze środków publicznych 4%. Dodatkowo na Balearach może obowiązywać podatek od czynności cywilnoprawnych AJD; ATIB podaje dla dokumentów notarialnych przy nowym zakupie zasadniczo 1,5%, z możliwymi przypadkami szczególnymi.

Międzynarodowi nabywcy powinni również wcześnie zorganizować NIE. Ten hiszpański numer identyfikacyjny jest przewidziany dla cudzoziemców, którzy wchodzą w relacje z Hiszpanią z powodów ekonomicznych, zawodowych lub innych i pojawia się w odpowiednich dokumentach.

3. Dokonanie wstępnej selekcji

Dobra wstępna selekcja oszczędza czas i zapobiega emocjonalnym, błędnym decyzjom. Przed podróżą na Majorkę kupujący powinni krytycznie sprawdzić oferty: Czy powierzchnia mieszkalna jest wiarygodna? Czy są aktualne zdjęcia? Czy zgadza się lokalizacja, orientacja, rok budowy, koszty wspólnoty i dane katastralne? Czy wyraźnie rozróżnia się powierzchnię zabudowaną, powierzchnię użytkową, działkę i tarasy?

Rzetelna wstępna selekcja oznacza również: szukać nie tylko najpiękniejszego obiektu, ale tego, który jest najbardziej stabilny prawnie i ekonomicznie. Szczególnie w przypadku nieruchomości wiejskich, starszych domów i obiektów z perspektywą wynajmu należy wcześnie poprosić o listę dokumentów.

4. Przygotowanie i przeprowadzenie oględzin

Podczas oględzin kupujący powinni zwracać uwagę nie tylko na widok, wyposażenie i atmosferę. Kluczowe są substancja i możliwość użytkowania: wilgoć, dach, okna, instalacje domowe, klimatyzacja, ogrzewanie, woda, prąd, kanalizacja, internet, dojazd, miejsce parkingowe, sąsiedztwo, nasłonecznienie i hałas.

W przypadku mieszkań należą do tego części wspólne, winda, elewacja, garaż podziemny, basen, rezerwy i regulamin domu. W przypadku domów i fincas kupujący powinni wyjaśnić, czy wszystkie widoczne części budynku są zatwierdzone, wpisane i zgodne z katastrem i księgą wieczystą. Na Majorce ważna jest również Cédula de habitabilidad: Consell de Mallorca opisuje ją jako dokument, który uznaje przydatność nieruchomości do zamieszkania lub użytkowania i jest istotny w przypadkach sprzedaży i wynajmu.

5. Prowadzenie negocjacji cenowych w oparciu o fakty

Negocjacje nie powinny być prowadzone wyłącznie na podstawie wyczucia rynku. Dobrymi argumentami są porównywalne ceny sprzedaży, potrzeba remontu, brakujące dokumenty, obciążenia w księdze wieczystej, brakujące certyfikaty, długi wspólnoty, wady techniczne, bezpieczeństwo finansowania i czysty harmonogram.

Międzynarodowi nabywcy często mają przewagę, jeśli wcześniej wyjaśnili zgodę na finansowanie, dowód posiadania kapitału własnego, termin NIE i strukturę zakupu. Sprzedawca chętniej zaakceptuje niższą, ale wiarygodną do realizacji ofertę niż wyższą ofertę z wieloma niewiadomymi.

6. Rezerwacja tylko z jasnymi warunkami

Po uzgodnieniu ceny często ustalana jest rezerwacja. Ma ona na celu tymczasowe wycofanie obiektu z rynku, dopóki prawnik, doradca podatkowy lub gestor nie zakończą pierwszych kontroli. Kupujący nie powinni traktować rezerwacji jako czystej formalności.

Ważne są: cena zakupu, kwota rezerwacji, termin, zasady zwrotu, dane sprzedawcy, dane kupującego, identyfikacja obiektu, obowiązki dokumentacyjne oraz warunek, że kontrola prawna wypadnie zadowalająco. Kwota rezerwacji powinna być zapłacona w sposób możliwy do wyśledzenia, nigdy gotówką bez czystej dokumentacji.

7. Due diligence: kontrola prawna, podatkowa i techniczna

Due diligence jest najważniejszym filtrem bezpieczeństwa przed zobowiązującym podpisem. Powinna obejmować co najmniej: księgę wieczystą, kataster, status właściciela, obciążenia, hipoteki, służebności, prawa do zamieszkania lub użytkowania, długi wspólnoty, płatności IBI, świadectwo energetyczne, Cédula de habitabilidad, stosunki najmu lub użytkowania oraz sytuację prawno-budowlaną.

Nota Simple z księgi wieczystej jest kluczowym dokumentem. Rejestratorzy oferują online informacje o nieruchomości i udostępniają dane rejestrowe. Notariusz sprawdza później również centralne punkty, między innymi tożsamość i legitymację stron, tytuł własności sprzedawcy, obciążenia, odniesienie katastralne, koszty wspólnoty, IBI i świadectwo energetyczne. Ta kontrola notarialna nie zastępuje jednak wcześniejszej kontroli kupującego, zwłaszcza w przypadku szczególnych kwestii budowlanych i podatkowych.

Kataster jest również ważny, ponieważ odniesienie, lokalizacja, powierzchnia i valor de referencia mogą odgrywać rolę w kwestiach podatkowych. Dla międzynarodowych nabywców do transakcji należy również zapobieganie praniu pieniędzy. Pośrednicy nieruchomości, notariusze i inne zobowiązane podmioty muszą spełniać obowiązki należytej staranności zgodnie z hiszpańskim ustawodawstwem dotyczącym przeciwdziałania praniu pieniędzy. Dlatego sprawdzane jest pochodzenie środków, beneficjenci rzeczywiści, dokumenty tożsamości i drogi płatności.

8. Prywatna umowa kupna-sprzedaży lub umowa zadatku (Arras)

Po pomyślnym due diligence często podpisywana jest prywatna umowa kupna-sprzedaży lub umowa zadatku (Arras). Umowa ta jest istotna prawnie i nie powinna być rozumiana jako zwykła umowa przedwstępna. Reguluje ona przedmiot, cenę zakupu, harmonogram płatności, terminy, wolność od obciążeń, podział podatków i kosztów, stan przy przekazaniu, inwentarz, kary umowne i warunki aż do terminu u notariusza.

Szczególnie ważny jest rodzaj Arras. Artykuł 1454 hiszpańskiego kodeksu cywilnego (Código Civil) przewiduje, że w przypadku Arras lub zaliczki w umowie kupna-sprzedaży kupujący może odstąpić od umowy z utratą zaliczki, a sprzedawca w przypadku odstąpienia musi zwrócić podwójną kwotę. Skutek ten powinien być jasno i wyraźnie uregulowany.

9. Przygotowanie terminu u notariusza

Termin u notariusza jest formalnym zakończeniem zakupu. Kupujący powinni wcześniej sprawdzić projekt aktu notarialnego (Escritura), aktualną Nota Simple, dyspozycje płatnicze, czeki bankowe lub dowody przelewu, NIE, dokumenty tożsamości, pełnomocnictwa, dane podatkowe, dokumenty finansowania i listę inwentarza. Jeśli kupujący nie stawią się osobiście, pełnomocnictwo musi być prawidłowo sporządzone, w razie potrzeby opatrzone apostille i przetłumaczone.

Akt notarialny zapewnia szczególne bezpieczeństwo prawne. W przypadku hipotek należy dodatkowo uwzględnić notarialną wstępną kontrolę warunków pożyczki.

10. Podpisanie aktu kupna u notariusza

U notariusza sprzedawca i kupujący podpisują Escritura de Compraventa. Kupujący płaci pozostałą część ceny zakupu, sprzedawca przekazuje posiadanie i klucze, a istniejące obciążenia są, w zależności od umowy, wykreślane, spłacane lub wyraźnie przejmowane. W akcie notarialnym powinny być jednoznacznie udokumentowane: sposób płatności, stan obciążeń, odniesienie katastralne, świadectwo energetyczne, koszty wspólnoty, IBI i przekazanie.

Dla kupującego ważne jest: Samo poświadczenie notarialne nie jest jeszcze ostatnim krokiem. Następnie następuje zapłata podatku, złożenie wniosku do księgi wieczystej i praktyczne formalności związane z przekazaniem.

11. Zapłata podatków i wpis do księgi wieczystej

Po terminie u notariusza należy terminowo rozliczyć należne podatki. Dla używanych nieruchomości ATIB podaje w modelu 600 okres płatności wynoszący jeden miesiąc od dnia umowy lub aktu notarialnego. W przypadku nowych budynków należy również zwrócić uwagę na rozliczenie AJD i konkretną strukturę podatkową.

Dopiero wpis do Registro de la Propiedad (księgi wieczystej) zabezpiecza nowy status właściciela wobec osób trzecich w szczególnie silny sposób. Kupujący powinni kontrolować, czy akt notarialny został złożony, podatki zapłacone, wcześniejsze obciążenia wykreślone, a ostateczny wpis zakończony.

12. Przekazanie i prace następcze

Przekazanie powinno być udokumentowane. Obejmuje to klucze, stany liczników, kody alarmowe, piloty, karty dostępu, gwarancje, instrukcje obsługi, dokumenty ubezpieczeniowe, kontakty wspólnoty, umowy serwisowe i inwentarz. Prąd, woda, internet, ubezpieczenie, podatki gminne i koszty wspólnoty muszą zostać przepisane na kupującego.

Po zakupie międzynarodowi nabywcy powinni również sprawdzić swoją sytuację podatkową: rezydent czy nierezydent, bieżące podatki od nieruchomości, ewentualny wynajem, obowiązki deklaracyjne i późniejsze skutki sprzedaży. Kto chce wynajmować nieruchomość turystycznie, musi to sprawdzić osobno; samo posiadanie własności nie daje automatycznego pozwolenia na wynajem.

Krótka lista kontrolna dla międzynarodowych nabywców

Wyjaśnienie profilu poszukiwań i przeznaczenia: dom wakacyjny, główne miejsce zamieszkania, inwestycja lub wynajem.
Obliczenie całkowitego budżetu, w tym ITP lub IVA, AJD, notariusz, księga wieczysta, doradztwo i rezerwa.
Przygotowanie NIE, banku, zgody na finansowanie i dowodów pochodzenia środków.
Przed rezerwacją sprawdzenie obiektu, sprzedawcy, księgi wieczystej i podstawowych dokumentów.
Podpisanie rezerwacji tylko z jasną zasadą zwrotu i zastrzeżeniem due diligence.
Przed umową Arras zlecenie sprawdzenia wszystkich punktów prawnych, technicznych, podatkowych i budowlanych.
Ustalenie terminu u notariusza dopiero po wyjaśnieniu projektu aktu, płatności i ewentualnego wykreślenia obciążeń.
Po wizycie u notariusza terminowa zapłata podatków i kontrola wpisu do księgi wieczystej.
Protokołowanie przekazania oraz przepisanie dostawców, ubezpieczenia, wspólnoty i zobowiązań podatkowych.

Zakup nieruchomości na Majorce: Proces krok po kroku