Termin u notariusza to moment, w którym z przygotowanej transakcji zakupu nieruchomości powstaje prawnie udokumentowana zmiana właściciela. Na Majorce odbywa się to zazwyczaj poprzez podpisanie hiszpańskiego aktu kupna, Escritura pública de compraventa. Określa on, kto sprzedaje, kto kupuje, jaka nieruchomość jest przenoszona, jaka cena jest płacona oraz na jakich warunkach przechodzą posiadanie, ryzyko i koszty.

Ważne jest rozróżnienie: Notariusz nie zastępuje niezależnej kontroli prawnej ani podatkowej. Jest on funkcjonariuszem publicznym, który autoryzuje akt, sprawdza tożsamość i zdolność prawną stron, prawnie klasyfikuje treść oraz zapewnia, że oświadczenia stron są należycie poświadczone.

Jaką rolę odgrywa notariusz przy zakupie nieruchomości

Hiszpański notariusz zapewnia przy finalizacji zakupu bezpieczeństwo prawne w zakresie poświadczenia aktu. Sprawdza on między innymi tożsamość stron, umocowanie do reprezentacji przy pełnomocnictwach, istotne dane dotyczące nieruchomości, tytuł własności sprzedającego, obciążenia oraz oświadczenia dotyczące zapłaty ceny zakupu. Ponadto regularnie uwzględniana jest aktualna informacja z księgi wieczystej.

Notariusz wyjaśnia treść aktu, odczytuje lub objaśnia istotne punkty oraz dokumentuje, w jaki sposób zapłacono cenę zakupu. W przypadku zakupów finansowanych dochodzą dodatkowe czynności notarialne związane z kredytem hipotecznym.

Escritura: notarialny akt kupna

Escritura pública de compraventa to publiczny akt kupna. Zawiera on zazwyczaj dane osobowe kupującego i sprzedającego, opis nieruchomości, dane z księgi wieczystej i katastru, cenę zakupu, sposób płatności, uregulowania dotyczące obciążeń i hipotek, podział niektórych kosztów, przejście posiadania oraz oświadczenia istotne podatkowo.

Prywatna umowa kupna-sprzedaży może w Hiszpanii mieć już skutki wiążące. Dla bezpiecznego nabycia własności, a zwłaszcza dla późniejszego wpisu do księgi wieczystej, akt notarialny jest jednak centralnym, praktycznym krokiem.

Płatność przy terminie u notariusza

Zapłata ceny zakupu przy terminie u notariusza następuje najczęściej za pomocą czeku bankowego, czeku potwierdzonego przez bank, przelewu lub ich kombinacji. W akcie dokładnie odnotowuje się, jakie kwoty, kiedy i w jaki sposób zostały zapłacone.

Szczególnej uwagi wymaga sytuacja, gdy sprzedawca nie ma rezydencji podatkowej w Hiszpanii. Wtedy kupujący jest zasadniczo zobowiązany potrącić 3% uzgodnionej ceny zakupu i odprowadzić je za pomocą formularza Modelo 211 do hiszpańskiego urzędu skarbowego. To potrącenie jest zaliczką na poczet ewentualnego podatku sprzedawcy nierezydenta.

Jeśli na nieruchomości nadal ciąży hipoteka, podczas terminu często część ceny zakupu jest wykorzystywana bezpośrednio na spłatę pozostałego zadłużenia. Następnie hipoteka musi być nie tylko ekonomicznie uregulowana, ale także wykreślona z księgi wieczystej.

Przekazanie kluczy i przejście posiadania

W wielu umowach kupna na Majorce klucze są przekazywane bezpośrednio po podpisaniu Escritury i po dokonaniu zapłaty ceny zakupu. To klasyczny moment, w którym kupujący obejmuje posiadanie i może faktycznie korzystać z nieruchomości.

Istnieją jednak wyjątki. Czasami ustala się późniejszy termin przekazania, na przykład dlatego, że sprzedawca jeszcze się wyprowadza, trzeba usunąć meble lub pozostały do wyjaśnienia ostatnie kwestie techniczne. W takim przypadku Escritura lub dodatkowe porozumienie powinno jasno regulować, kiedy nastąpi przekazanie.

Wpis do księgi wieczystej

Po podpisaniu notariusz może wysłać elektroniczny uwierzytelniony odpis aktu do właściwego sądu wieczystoksięgowego. W przypadku czystego zakupu gotówkowego wpis do Registro de la Propiedad jest zasadniczo krokiem następczym. W praktyce jest on jednak bardzo ważny, ponieważ zabezpiecza nabycie własności wobec osób trzecich.

Do wpisu aktu kupna wymagany jest w szczególności akt notarialny, dowód rozliczenia podatkowego oraz, w zależności od przypadku, dowód zapłaty gminnego podatku od wzrostu wartości.

Co dzieje się po terminie u notariusza

Po terminie rozpoczyna się administracyjna faza następcza. W przypadku używanych nieruchomości na Majorce regularnie należy zadeklarować i zapłacić podatek od przeniesienia własności Balearów, czyli hiszpański ITP, za pomocą formularza Modelo 600. Zgodnie z systematyką ATIB termin wynosi zasadniczo jeden miesiąc od daty poświadczonej czynności.

W przypadku nowych budynków zamiast ITP naliczany jest zazwyczaj IVA, dodatkowo może mieć znaczenie AJD. W przypadku zakupów od sprzedawców nierezydentów kupujący musi rozliczyć 3% potrącenie za pomocą formularza Modelo 211. Równolegle należy sprawdzić stan katastralny.

Praktyczna lista kontrolna dla kupującego

Przed terminem sprawdzić aktualne informacje z księgi wieczystej, dane katastralne, świadectwo charakterystyki energetycznej, dowody opłaty IBI i dokumenty wspólnoty mieszkaniowej.
Uzgodnić plan płatności z bankiem, sprzedającym, prawnikiem i kancelarią notarialną.
W przypadku sprzedawcy nierezydenta uwzględnić 3% potrącenie.
Wyjaśnić na piśmie otwarte hipoteki, obciążenia lub wykreślenia.
Udokumentować przekazanie kluczy, stany liczników, umeblowanie i stan przy przekazaniu.
Po terminie monitorować ITP lub IVA/AJD, wpis do księgi wieczystej, kataster, dostawców mediów, wspólnotę mieszkaniową i ubezpieczenie.

Podsumowanie

Termin u notariusza na Majorce jest widocznym zakończeniem zakupu, ale nie końcem pracy. Escritura dokumentuje zmianę własności, zapłatę i przekazanie. Prawnie czysto zakończona transakcja jest dopiero wtedy, gdy podatki zostały rozliczone w terminie, akt został wpisany do księgi wieczystej, a dane w katastrze, koszty bieżące i dostawcy mediów zostały zaktualizowane.

Termin u notariusza i przeniesienie własności na Majorce