Całkowity koszt nieruchomości na Majorce

Cena zakupu to tylko najbardziej widoczna liczba. Kto kupuje luksusową nieruchomość na Majorce, powinien od samego początku uwzględnić w całkowitym rachunku podatki od nabycia, profesjonalną weryfikację, finansowanie, zarządzanie i długoterminowe utrzymanie.

Najważniejsza zasada kciuka

W przypadku używanych nieruchomości na Majorce jednorazowe koszty dodatkowe zakupu dla międzynarodowych nabywców wynoszą często około 10 do 14 procent ceny zakupu. W przypadku nowych budynków lub pierwszego przeniesienia od dewelopera obciążenie z powodu 10% IVA plus AJD jest zazwyczaj podobne lub wyższe. Do tego dochodzą bieżące koszty własności, które w przypadku luksusowych apartamentów, fincas i willi znacznie bardziej zależą od stanu obiektu, lokalizacji i poziomu usług niż od samej ceny za metr kwadratowy.

Dla wiarygodnego planowania budżetu nabywcy powinni rozdzielić trzy poziomy: cenę zakupu, jednorazowe koszty dodatkowe zakupu oraz roczne koszty utrzymania, w tym rezerwy.

1. Cena zakupu i podstawa opodatkowania

Wynegocjowana cena zakupu stanowi ekonomiczną podstawę transakcji. Dla celów podatkowych kluczowe jest jednak, jaka wartość ma być zastosowana dla danego podatku. W przypadku używanych nieruchomości dla podatku od przeniesienia własności ITP zasadniczo miarodajna jest wyższa odpowiednia wartość, czyli w praktyce w szczególności zadeklarowana cena zakupu lub referencyjna wartość podatkowa, o ile taka istnieje dla danego obiektu.

Przed podpisaniem umowy Arras lub opcyjnej należy zatem sprawdzić, czy referencyjna wartość katastralna jest wiarygodna, czy cena zakupu jest w pełni odzwierciedlona w akcie notarialnym oraz czy zabudowy, meble, dzieła sztuki, pojazdy lub inne ruchomości muszą być wycenione osobno. W przypadku nieruchomości luksusowych nieprecyzyjny podział może później prowadzić do pytań ze strony organów podatkowych.

2. Koszty dodatkowe zakupu dla używanych nieruchomości

Przy zakupie używanej nieruchomości na Balearach pobierany jest Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, w skrócie ITP. Dla luksusowych nieruchomości kluczowa jest ogólna progresywna skala:

Przedział wartości	Stawka ITP
do 400 000 €	8%
400 000,01 € do 600 000 €	9%
600 000,01 € do 1 000 000 €	10%
1 000 000,01 € do 2 000 000 €	12%
powyżej 2 000 000 €	13%

Przykłady: Przy cenie zakupu 1,5 mln € ITP wynosi obliczeniowo 150 000 €. Przy 3 mln € jest to 340 000 €. Przy 5 mln € jest to 600 000 €. Do tego dochodzą koszty notariusza, księgi wieczystej, prawnika i ewentualnie koszty finansowania.

Obniżone stawki ITP dla pierwszego miejsca zamieszkania, młodych nabywców lub określonych konstelacji rodzinnych zazwyczaj nie mają znaczenia dla międzynarodowych nabywców luksusowych domów wakacyjnych lub drugich domów. Działają one tylko w granicach i na warunkach określonych prawem.

3. Nowe budownictwo: IVA i AJD zamiast ITP

W przypadku nowej nieruchomości sprzedawanej jako pierwsza dostawa od dewelopera, zazwyczaj nie pobiera się ITP. Zamiast tego nabywca płaci 10% IVA od ceny zakupu. Dodatkowo na Balearach pobierany jest podatek od czynności cywilnoprawnych AJD.

Dla dokumentów notarialnych ogólna stawka AJD na Balearach wynosi 1,5%. W przypadku niektórych transakcji o wysokiej wartości lub profesjonalnych mogą mieć zastosowanie szczególne stawki. Przy zakupie nowego budynku nabywcy powinni również sprawdzić, czy zaliczki są odpowiednio zabezpieczone, czy dokumenty dotyczące pierwszego zasiedlenia i zamieszkania są dostępne oraz jakie koszty są naliczane osobno za przyłącza, wyposażenie specjalne, umeblowanie lub ulepszenia techniczne.

4. Notariusz, księga wieczysta i weryfikacja prawna

Koszty notarialne w Hiszpanii są regulowane przez państwowe taryfy (Aranceles). Przy zakupach o wysokiej wartości zazwyczaj nie stanowią one największej pozycji, ale należy je oszacować na kilka tysięcy euro, w zależności od ceny zakupu, zakresu aktu, pełnomocnictw i kopii.

Wpis do Registro de la Propiedad (księgi wieczystej) również jest obliczany według regulowanych opłat. Nabywca regularnie ponosi koszty wpisu swojej własności. Ten wpis jest istotny, ponieważ zabezpiecza nabycie przed osobami trzecimi i ujawnia obciążenia, hipoteki lub prawa do obiektu.

Niezależny prawnik jest praktycznie niezbędny w przypadku międzynarodowych nabywców. Na rynku często stosowane są stałe honoraria lub modele procentowe plus IVA. W przypadku willi, fincas, lokalizacji nadmorskich, przebudów lub użytkowania turystycznego, weryfikacja powinna obejmować co najmniej tytuł własności, obciążenia, pozwolenia budowlane, legalność dobudówek, świadectwo energetyczne, pozwolenie na zamieszkanie, podatki gminne, długi wspólnoty mieszkaniowej oraz ewentualnie kwestie związane z ochroną wybrzeża, krajobrazu lub zabytków.

5. Finansowanie i hipoteka

Międzynarodowi nabywcy często finansują nieruchomości na Majorce mieszanką kapitału własnego, zagranicznych zabezpieczeń i hiszpańskiej hipoteki. Hiszpańskie banki często finansują nierezydentów bardziej konserwatywnie niż rezydentów; dokładny wskaźnik LTV zależy od dochodów, struktury majątku, rodzaju nieruchomości i polityki banku.

Od czasu hiszpańskiej reformy hipotecznej, przy nowych hipotekach kredytobiorca ponosi w szczególności koszty wyceny nieruchomości oraz koszty własnych kopii, podczas gdy bank pokrywa większość kosztów ustanowienia hipoteki, takich jak notariusz, rejestr, gestoría i AJD hipoteki. Należy zawsze odróżniać od tego koszty samego aktu zakupu i podatki od nabycia, które pozostają po stronie nabywcy.

6. Bieżące podatki i opłaty

Po zakupie corocznie pobierane są podatki gminne i państwowe. Podatek od nieruchomości IBI jest pobierany przez odpowiednią gminę i opiera się na wartości katastralnej. Dodatkowo mogą mieć znaczenie opłaty za wywóz śmieci, opłaty za dojazd lub lokalne opłaty specjalne.

Nierezydenci są zazwyczaj zobowiązani do corocznego składania deklaracji IRNR za używane lub puste hiszpańskie nieruchomości. W przypadku luksusowych nieruchomości należy również sprawdzić hiszpański podatek majątkowy. W przypadku większych majątków może być konieczne sprawdzenie dodatkowego hiszpańskiego podatku solidarnościowego od dużych majątków.

7. Zarządzanie, wspólnota mieszkaniowa i koszty eksploatacyjne

W przypadku apartamentów, penthouse'ów i willi w kompleksach pobierane są opłaty na rzecz wspólnoty mieszkaniowej (Comunidad). W zależności od kompleksu pokrywają one koszty windy, basenu, ogrodu, ochrony, zarządzania nieruchomością, oświetlenia, ubezpieczenia części wspólnych, sprzątania i konserwacji. W kompleksach premium z concierge, spa, podziemnym garażem lub dużymi terenami zewnętrznymi opłaty te mogą być znaczne.

W przypadku wolnostojących willi koszty te przesuwają się w zakres odpowiedzialności prywatnej: pielęgnacja ogrodu, serwis basenu, system alarmowy, monitoring, sprzątanie, kontrola szkodników, studnia lub cysterna, odkamienianie, technika klimatyzacji i ogrzewania, nawadnianie, internet, prąd, woda i okazjonalnie personel. Dla właścicieli, którzy nie są na miejscu przez cały rok, dochodzą koszty przechowywania kluczy, odbioru poczty, koordynacji dostawców, kontroli szkód i zarządzania nieobecnością.

8. Konserwacja i rezerwy

Najważniejszą długoterminową pozycją kosztową jest często nie roczny podatek, ale konserwacja. Morskie powietrze, słońce, wilgoć, położenie na zboczach i intensywna technika budowlana obciążają elewacje, dachy, okna, kamień naturalny, technikę basenową, klimatyzatory i systemy elektryczne bardziej, niż wielu nabywców się spodziewa.

Dla luksusowych obiektów roczna rezerwa na konserwację i odnowienie w wysokości około 0,5% do 1,5% wartości budynku jest rozsądną ramą planowania. W przypadku starszych willi, złożonej techniki budowlanej, lokalizacji z widokiem na morze lub dużych działek, wyższa rezerwa może być odpowiednia.

Praktyczna struktura budżetu

• Cena zakupu: wynegocjowana cena, harmonogram płatności, Arras, umeblowanie i ewentualne koszty pośrednika kupującego.
• Podatki od nabycia: ITP dla nieruchomości używanych lub IVA plus AJD dla nowego budownictwa.
• Koszty transakcyjne: notariusz, księga wieczysta, prawnik, gestoría, tłumaczenia, pełnomocnictwa, NIE i koszty bankowe.
• Finansowanie: wycena, opłaty bankowe, odsetki, spłata kapitału, ubezpieczenia i rezerwa na różnice kursowe.
• Koszty bieżące: IBI, wywóz śmieci, IRNR lub opodatkowanie wynajmu, wspólnota mieszkaniowa, ubezpieczenie, media i zarządzanie.
• Rezerwy: planowa konserwacja, dodatkowe fundusze wspólnoty, odnowienia techniczne i modernizacja.

Punkt specjalny: Zakup od sprzedającego nierezydenta

Jeśli sprzedawca nie jest rezydentem podatkowym w Hiszpanii, nabywca jest zasadniczo zobowiązany do potrącenia 3% ceny zakupu i odprowadzenia jej za pomocą formularza Modelo 211 do hiszpańskiego urzędu skarbowego. Jest to ekonomicznie płatność na rachunek sprzedawcy, ale organizacyjnie obowiązek nabywcy. Ten punkt powinien być wyraźnie odzwierciedlony w akcie notarialnym i przepływie płatności.

Podsumowanie: W przypadku nieruchomości na Majorce cena zakupu jest tylko punktem wyjścia. Rzeczywista jakość decyzji wynika z połączenia planowania podatkowego, dokładnej due diligence, realistycznych kosztów eksploatacji i wystarczających rezerw.