Nieruchomość na Majorce jest często kupowana wspólnie: przez małżonków, pary nieformalne, rodzeństwo, rodziców i dzieci lub międzynarodowe rodziny patchworkowe. Dopóki cele wszystkich są zgodne, współwłasność wydaje się nieskomplikowana. Krytyczna sytuacja pojawia się w przypadku separacji, rozwodu, śmierci jednego z właścicieli, nowego związku, problemów finansowych lub gdy jedna osoba chce sprzedać, a druga nie.

Niniejszy artykuł stanowi uporządkowany przegląd i nie zastępuje porady prawnej. W konkretnych przypadkach należy zawsze zaangażować hiszpańskich i, w razie potrzeby, zagranicznych prawników specjalizujących się w danej dziedzinie, notariuszy, doradców podatkowych i partnerów finansowych.

Dlaczego współwłasność może być podatna na konflikty

W przypadku nieruchomości na Majorce często nakłada się na siebie kilka poziomów prawnych: hiszpańskie prawo rzeczowe, balearskie prawo cywilne, ustrój majątkowy małżeński, zagraniczne umowy małżeńskie, unijne przepisy dotyczące rozwodu lub ustrojów majątkowych, prawo spadkowe, prawo podatkowe i praktyka rejestrowa. Do tego dochodzą kwestie praktyczne: Kto korzysta z willi latem? Kto ponosi koszty hipoteki, IBI, opłat wspólnotowych, ubezpieczenia, napraw i ryzyka wynajmu? Kto decyduje o cenie sprzedaży, agencie nieruchomości, remoncie lub wynajmie turystycznym?

Osoby kupujące wspólnie powinny przed wizytą u notariusza zrozumieć, czy nieruchomość jest posiadana w częściach ułamkowych jako współwłasność, jako część majątku małżeńskiego, czy poprzez strukturę spółki. Wybrana struktura wpływa później na sprzedaż, obciążenie, dziedziczenie, użytkowanie i rozwiązywanie konfliktów.

Współwłaściciele i udziały

W przypadku hiszpańskiej współwłasności nieruchomości mamy zazwyczaj do czynienia ze wspólnotą w częściach ułamkowych. Hiszpański Kodeks Cywilny (Código Civil) opisuje wspólnotę jako sytuację, w której własność rzeczy lub prawa przysługuje niepodzielnie kilku osobom. W przypadku braku szczególnych umów, korzyści i obciążenia rozkładają się zasadniczo według odpowiednich udziałów; jeśli nie można udowodnić innych udziałów, domniemywa się udziały równe.

W praktyce w akcie notarialnym kupna powinno być zatem jasno określone, kto nabywa jaki udział. Udział ten wpływa na podział wpływów, partycypację w kosztach, finansowanie, późniejszy podział majątku i przypadki spadkowe. Osoba, która wewnętrznie zapłaciła więcej, ale w księdze wieczystej figuruje tylko w połowie, nie powinna polegać na tym, że uda się to później skorygować bez dowodu.

Pary międzynarodowe i ustrój majątkowy

W przypadku małżeństw należy najpierw wyjaśnić, jaki ustrój majątkowy ma zastosowanie: wspólność majątkowa, wyrównanie dorobku, wspólność dorobku, rozdzielność majątkowa lub zagraniczna umowa małżeńska. W Hiszpanii należy również pamiętać, że nie wszędzie obowiązują te same przepisy regionalne. Dla Majorki balearska Compilación przewiduje co do zasady rozdzielność majątkową, jeśli to prawo ma zastosowanie i nie ma odmiennych umów małżeńskich. Dla par międzynarodowych nie oznacza to jednak automatycznie, że każde małżeństwo na Majorce będzie traktowane według balearskiej rozdzielności majątkowej.

Od 29 stycznia 2019 r. dla wielu transgranicznych kwestii majątkowych małżeńskich ważne jest rozporządzenie (UE) 2016/1103. W przypadku rozwodu i separacji dodatkowo istotne mogą być unijne przepisy dotyczące jurysdykcji sądów i prawa właściwego dla rozwodu. Przepisy te nie odpowiadają jednak automatycznie na pytanie, komu ekonomicznie przysługuje nieruchomość na Majorce. Rozwód, ustrój majątkowy, wpis do księgi wieczystej, korzystanie z mieszkania rodzinnego i skutki podatkowe to odrębne kwestie do zbadania.

Separacja, użytkowanie i sprzedaż

Częstym błędem jest przekonanie, że osoba mieszkająca w nieruchomości po separacji może trwale uniemożliwić jej sprzedaż. To nie jest takie proste. Prawo hiszpańskie rozróżnia własność, użytkowanie i przyznanie mieszkania na podstawie prawa rodzinnego. Przyznanie prawa do użytkowania może praktycznie znacząco wpłynąć na rozporządzanie nieruchomością, ale nie zmienia automatycznie udziału we własności.

Gdy współwłaściciele się rozstają, zazwyczaj są trzy możliwości: Jeden właściciel przejmuje udział drugiego za spłatą, wszyscy właściciele sprzedają wspólnie i dzielą się wpływem netto, lub w przypadku braku porozumienia żąda się zniesienia współwłasności. Prawo hiszpańskie zawiera ważną zasadę, że żaden współwłaściciel nie jest zobowiązany do pozostawania we wspólnocie na stałe.

Konflikty spadkowe i rodzinne

Konflikt współwłasności nie powstaje tylko w wyniku rozwodu. Często nieruchomość na Majorce jest dziedziczona przez dzieci, małżonków, rodzeństwo lub nowych partnerów. Wtedy z dwóch właścicieli robi się kilka stron o różnych interesach: Jedno dziecko chce sprzedać, inne zachować; pozostały przy życiu małżonek chce korzystać z nieruchomości; spadkobiercy mieszkają w różnych krajach; prawa do zachowku lub zagraniczne testamenty nie pasują do hiszpańskiej praktyki rejestrowej.

Rozporządzenie UE nr 650/2012 dotyczące dziedziczenia jest szczególnie istotne w przypadku spadków międzynarodowych. Reguluje ono cywilnoprawne kwestie następstwa, ale nie podatek od spadku ani ustroje majątkowe małżeńskie. Dlatego przed właściwym działem spadku często trzeba najpierw wyjaśnić, jaka część w ogóle wchodzi w skład masy spadkowej.

Co należy uregulować przed wspólnym zakupem

Realistyczne określenie udziałów we własności w akcie notarialnym kupna.
Udokumentowanie wkładu własnego, wkładów w pożyczkę i bieżących płatności.
Sprawdzenie ustroju majątkowego i prawa właściwego w przypadku par międzynarodowych.
Pisemne uregulowanie korzystania wakacyjnego, stałego zamieszkania, wynajmu i podziału kosztów.
Zaplanowanie wyjścia poprzez prawa pierwokupu, metody wyceny, terminy spłat i procedury sprzedaży.
Koordynacja testamentów, zachowków, praw małżonków i międzynarodowego planowania spadkowego.
Ukształtowanie umów w taki sposób, aby w razie potrzeby mogły być zrealizowane notarialnie i rejestrowane.

Podsumowanie

Rozwód, separacja i współwłasność nieruchomości na Majorce rzadko są wyłącznie sprawami prywatnymi. Dotykają one prawa własności, prawa rodzinnego, międzynarodowego prawa prywatnego, prawa spadkowego, podatków, finansowania i praktyki ksiąg wieczystych. Im bardziej międzynarodowa jest struktura właścicieli, tym ważniejsza jest wczesna koordynacja.