Należyta staranność przy zakupie nieruchomości na Majorce

Cel należytej staranności

Weryfikacja ma potwierdzić, że sprzedający może skutecznie sprzedać, nieruchomość odpowiada opisanemu obiektowi, wszystkie istotne pozwolenia są dostępne, nie ma nieoczekiwanych obciążeń, a struktura podatkowa jest prawidłowo obliczona. Szczególnie w przypadku nieruchomości premium na Majorce ryzyka często nie wynikają z oczywistej własności, ale z dobudówek, basenów, domów gościnnych, działek rustykalnych, ochrony wybrzeża, zasad wspólnoty lub użytkowania turystycznego.

Kontrola prawna

Punktem wyjścia jest aktualna Nota Simple lub, przy wyższym ryzyku, zaświadczenie rejestrowe z Registro de la Propiedad. Należy sprawdzić: właściciela, udziały we współwłasności, użytkowanie, hipoteki, zajęcia komornicze, służebności, prawa pierwokupu, warunki rozwiązujące, toczące się postępowania oraz wzmianki o obciążeniach urbanistycznych lub podatkowych. W przypadku spółek jako sprzedawców należy uwzględnić umocowanie do reprezentacji, odpis z rejestru handlowego, beneficjentów rzeczywistych i kontrolę przeciwdziałania praniu pieniędzy.

Dane rejestrowe muszą być uzgodnione z Escriturą, katastrem i faktyczną nieruchomością. Catastro jest ważne dla lokalizacji, powierzchni, użytkowania, wartości referencyjnej i kartografii, ale nie zastępuje dowodu własności. Rozbieżności w wielkości działki, powierzchni zabudowy, basenie, budynkach gospodarczych lub użytkowaniu powinny zostać wyjaśnione przed podpisaniem, ponieważ wpływają na finansowanie, podstawę opodatkowania, pozwolenia i późniejszą zbywalność.

Pozwolenia i użytkowanie

Kupujący powinien udokumentować historię budowy i użytkowania: pozwolenia na budowę, dokumentację projektową, certificado final de obra, deklarację o nowej budowie lub przebudowie, wpis do księgi wieczystej, licencia de primera ocupación lub odpowiednie oświadczenia oraz ważną cédula de habitabilidad. Na Majorce cédula de habitabilidad jest szczególnie ważna przy sprzedaży i wynajmie, a także regularnie istotna dla ostatecznego zaopatrzenia w prąd, wodę i inne media.

W przypadku finc i działek na suelo rústico wymagana jest dodatkowa ostrożność. Consell de Mallorca wskazuje, że dla nowych domów mieszkalnych na obszarach wiejskich zasadniczo wymagana jest minimalna powierzchnia 14.000 m² i tylko jedno mieszkanie na działkę, każdorazowo z zastrzeżeniem dalszych przepisów terytorialnych i gminnych. Należy zatem sprawdzić: podział na działki, legalność wszystkich budynków, ewentualne postępowania Agencia de Defensa del Territorio, zaopatrzenie w wodę, studnie, ścieki, dojazd i strefy chronione.

W przypadku nieruchomości w pobliżu morza wymagane jest porównanie z ustawą o wybrzeżu. Servidumbres de tránsito i protección mogą ograniczać przebudowy, ogrodzenia, tarasy, baseny lub rozbudowy. W przypadku mieszkań i obiektów we współwłasności należy sprawdzić: akt notarialny ustanowienia odrębnej własności lokali, statut, protokoły, zatwierdzone zaliczki na fundusz remontowy, otwarte długi wspólnoty oraz ograniczenia dotyczące wynajmu turystycznego.

Kontrola techniczna

Techniczną należytą staranność powinien przeprowadzić niezależny architekt, aparejador lub inżynier. Sprawdzane są: stan budynku, dach, elewacje, wilgoć, położenie na zboczu, mury oporowe, fundamenty, instalacje techniczne, klimatyzacja, instalacja elektryczna, technika basenowa, ścieki, efektywność energetyczna, ochrona przeciwpożarowa i stan konserwacji. W przypadku odnowionych luksusowych obiektów kluczowe jest, czy wykonana jakość odpowiada pozwoleniom, fakturą, gwarancjom i dokumentacji producenta.

Świadectwo charakterystyki energetycznej musi być dostępne i zarejestrowane przy sprzedaży; nie zastępuje ono jednak kontroli technicznej budynku. W przypadku nowych budynków lub nowszych obiektów istotne są dodatkowo: gwarancje dewelopera, ubezpieczenie decennial, protokoły odbioru i listy wad. W przypadku starszych obiektów kupujący powinien konserwatywnie oszacować koszty dachu, wilgoci, okien, izolacji, modernizacji elektryki i instalacji wodno-kanalizacyjnej.

Kontrola podatkowa

Dla kupującego kluczowe jest przede wszystkim ustalenie, czy jest to istniejąca nieruchomość, czy nowa nieruchomość od dewelopera. Przy zakupie istniejącej nieruchomości na Balearach zazwyczaj pobierany jest ITP. Ten podatek od czynności cywilnoprawnych jest obliczany progresywnie: 8% do 400.000 euro, 9% dla następnego przedziału do 600.000 euro, 10% do 1.000.000 euro, 12% do 2.000.000 euro i 13% powyżej. Przy zakupie nowej nieruchomości od przedsiębiorcy pobierany jest natomiast regularnie IVA, w przypadku mieszkań zazwyczaj 10%, plus AJD. Na Balearach AJD wynosi ogólnie 1,5%, dla nieruchomości od 1.000.000 euro 2%, a w niektórych przypadkach rezygnacji ze zwolnienia z VAT 2,5%.

Podstawą opodatkowania nie jest tylko cena zakupu. Od 2022 r. katastralna wartość referencyjna może być decydująca dla ITP/AJD oraz podatku od spadków i darowizn, jeśli jest wyższa niż zadeklarowana cena. Dlatego zapytanie o valor de referencia powinno być częścią każdej podatkowej należytej staranności. Jeśli sprzedający nie ma miejsca zamieszkania w Hiszpanii, kupujący jest zasadniczo zobowiązany do potrącenia 3% ceny zakupu jako zaliczki na podatek sprzedającego i odprowadzenia jej za pomocą Modelo 211.

Do budżetu należą również: notariusz, rejestr, gestoría, ewentualne koszty finansowania, bieżący IBI, opłaty za śmieci, koszty wspólnoty, a dla międzynarodowych kupujących ewentualne zobowiązania z tytułu IRNR, wynajmu, podatku majątkowego lub podatku solidarnościowego od dużych majątków.

Ryzyka przed podpisaniem umowy

Przed rezerwacją, Arras lub umową prywatną należy pisemnie zabezpieczyć co najmniej następujące warunki: przeniesienie wolne od obciążeń lub jasny mechanizm ich wykreślenia, aktualne informacje rejestrowe, kompletną dokumentację pozwoleń, ważną cédula, świadectwo charakterystyki energetycznej, zaświadczenie o długach wspólnoty, kontrolę techniczną, kalkulację podatkową, warunki finansowania i możliwe do udowodnienia ścieżki płatności. Zaliczki nie powinny być wpłacane bez jasnych praw do odstąpienia od umowy, jeśli brakuje istotnych dokumentów.

• Sygnał ostrzegawczy: Sprzedający nie może w sposób jasny udokumentować własności, umocowania do reprezentacji lub stanu rodzinnego.
• Sygnał ostrzegawczy: Kataster, księga wieczysta i rzeczywistość wykazują różne powierzchnie lub budynki.
• Sygnał ostrzegawczy: Basen, dom gościnny, piwnica, pergola lub rozbudowa nie są zatwierdzone lub nie są wpisane.
• Sygnał ostrzegawczy: Istnieją otwarte hipoteki, zajęcia komornicze, długi wspólnoty, zaległości w IBI lub nieuregulowane zaliczki na fundusz remontowy.
• Sygnał ostrzegawczy: Nieruchomość jest reklamowana z możliwością wynajmu turystycznego, ale licencja, strefowanie, liczba miejsc i zgoda wspólnoty nie są udowodnione.
• Sygnał ostrzegawczy: Proponowana jest płatność gotówką, nietypowe ścieżki płatności lub struktury offshore.

Praktyczne zalecenie

W przypadku luksusowych nieruchomości na Majorce należyta staranność powinna być prowadzona jako skoordynowany proces: prawnik, notariusz, doradca podatkowy i rzeczoznawca techniczny sprawdzają różne ryzyka. Dopiero gdy wyniki prawne, techniczne i podatkowe są ze sobą zgodne, należy podpisać wiążącą umowę. Rzetelna weryfikacja kosztuje czas, ale chroni przed najdroższymi błędami: nielegalizowanymi częściami budynku, przeszacowaną użytecznością, nieoczekiwanymi podatkami i obciążeniami utrudniającymi odsprzedaż.