Międzynarodowi nabywcy luksusowych nieruchomości na Majorce często sprawdzają, czy zakup powinien nastąpić prywatnie, poprzez hiszpańską S.L. czy poprzez spółkę zagraniczną. Typowe struktury to niemiecka GmbH, holding rodzinny, spółka luksemburska, holenderska lub szwajcarska, albo brytyjska Ltd. Taka struktura może być sensowna, na przykład w przypadku majątku rodzinnego, współinwestorów, planowania sukcesji, istniejącej grupy przedsiębiorstw lub profesjonalnego wynajmu. Nie jest to jednak prosta droga do anonimowości lub zwolnienia podatkowego.

Zasada: Nieruchomość znajduje się w Hiszpanii

Nieruchomość na Majorce pozostaje pod względem podatkowym i prawnym zakotwiczona w Hiszpanii, nawet jeśli jej właścicielem jest spółka zagraniczna. Hiszpania zasadniczo opodatkowuje dochody z hiszpańskich nieruchomości, czynsze, użytkowanie oraz zyski ze zbycia. Dodatkowo obowiązują kontrola przeciwdziałania praniu pieniędzy, identyfikacja beneficjenta rzeczywistego, hiszpańskie obowiązki NIF oraz często due diligence bankowe i notarialne.

GmbH, holding czy Ltd.: Co tak naprawdę ma znaczenie

Sama forma prawna nie decyduje o jakości podatkowej. Kluczowe są cel, substancja, finansowanie, faktyczne kierownictwo, sposób użytkowania nieruchomości oraz rezydencja podatkowa spółki. Banki i notariusze pytają dziś nie tylko o wyciąg z rejestru, ale o ekonomiczną logikę, pochodzenie środków, osoby kontrolujące i rezydencję podatkową.

Hiszpański obowiązek podatkowy

Jeśli spółka zagraniczna osiąga dochody z wynajmu nieruchomości, są one uznawane za dochody uzyskane w Hiszpanii. Bez posiadania zakładu są one zasadniczo opodatkowane oddzielnie w ramach hiszpańskiego prawa podatkowego dla nierezydentów. Jeśli nieruchomość nie jest wynajmowana, ale używana prywatnie przez wspólników, członków rodziny lub beneficjentów, nie powstaje próżnia podatkowa. Należy sprawdzić ukryte wypłaty zysków, korzyści majątkowe, opłaty za użytkowanie na warunkach rynkowych, podatki u źródła, ceny transferowe oraz możliwe opodatkowanie w państwie rezydencji użytkowników.

Miejsce faktycznego zarządu i substancja

Spółka zagraniczna może stać się rezydentem podatkowym w Hiszpanii, jeśli jej faktyczne kierownictwo znajduje się w Hiszpanii. Substancja oznacza nie tylko skrzynkę pocztową lub zewnętrznego dyrektora. Istotne są rzeczywiste procesy decyzyjne, protokoły, adres siedziby, relacje bankowe, księgowość, funkcja ekonomiczna, finansowanie oraz to, kto podejmuje kluczowe decyzje.

Rejestr przejrzystości i beneficjenci rzeczywiści

Hiszpania wymaga identyfikacji beneficjenta rzeczywistego. Zgodnie z prawem o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy należy zidentyfikować osoby fizyczne, które sprawują bezpośrednią lub pośrednią kontrolę. Dzięki Registro Central de Titularidades Reales oraz danym z rejestru handlowego, notariatu i innych rejestrów, przejrzystość jest dalej centralizowana. Również unijne regulacje AML zaostrzają wymagania wobec transakcji nieruchomościami i podmiotów zagranicznych.

Banki, notariusze i kontrola AML

Przy transakcjach o wysokiej wartości bank, notariusz, pośrednik, prawnicy, doradcy podatkowi i rejestry są regularnie wyczuleni. Mogą oni żądać dokumentów dotyczących pochodzenia środków, rezydencji podatkowej, łańcucha właścicielskiego, działalności gospodarczej, beneficjentów rzeczywistych, osób pełniących eksponowane funkcje polityczne oraz list sankcyjnych. Struktura powinna być możliwa do zweryfikowania przed podpisaniem umowy kupna.

Modelo 720 i Modelo 721 w przypadku rezydencji w Hiszpanii

Modelo 720 dotyczy majątku za granicą hiszpańskich rezydentów podatkowych, a nie samej hiszpańskiej nieruchomości. Kto jest rezydentem podatkowym w Hiszpanii i posiada udziały w spółce zagranicznej, musi sprawdzić, czy ten udział podlega zgłoszeniu. Modelo 721 dotyczy walut wirtualnych za granicą. Nierezydenci bez hiszpańskiej rezydencji podatkowej zasadniczo nie podlegają tym modelom tylko z tytułu posiadania nieruchomości na Majorce.

Jurysdykcje niechętne współpracy i szczególne ryzyka

Szczególnie krytyczne są spółki z jurysdykcji niechętnych współpracy. Hiszpańskie prawo podatkowe dla nierezydentów zna szczególne zasady dla takich spółek, jeśli posiadają one hiszpańskie nieruchomości. Lista jurysdykcji niechętnych współpracy może ulec zmianie i przed każdą decyzją strukturalną należy sprawdzić jej aktualny stan.

Sprzedaż: Asset Deal czy Share Deal

Przy bezpośredniej sprzedaży nieruchomości przez spółkę nierezydenta Hiszpania zasadniczo opodatkowuje zysk ze zbycia. Share Deal nie unika automatycznie kontroli: Hiszpania może również opodatkować zyski z udziałów w spółkach, których majątek składa się głównie bezpośrednio lub pośrednio z hiszpańskich nieruchomości. Kupujący regularnie żądają zatem gwarancji podatkowych, ujawnienia łańcucha właścicielskiego i zwolnień.

Praktyczne zalecenie

Spółka zagraniczna jest silna, jeśli ma rzeczywistą funkcję: zarządzanie rodziną, sukcesja, partnerzy inwestycyjni, ochrona przed odpowiedzialnością, finansowanie lub operacyjna struktura wynajmu. Jest słaba, jeśli obiecuje jedynie anonimowość, oszczędności podatkowe lub późniejszy „prosty” transfer udziałów. Przed zakupem nabywcy powinni przeprowadzić analizę struktury podatkowej w Hiszpanii i w państwie rezydencji.

Spółki zagraniczne i struktury międzynarodowe