W przypadku luksusowych nieruchomości na Majorce rzeczywista cena zakupu czasami nie leży w ofercie, ale w ryzyku urbanistycznym. Basen bez pozwolenia, zamknięty taras, pomieszczenie techniczne, dobudówka dla gości lub rozbudowany garaż mogą znacząco wpłynąć na wartość finca: prawnie, podatkowo, przy finansowaniu, ubezpieczeniu, odsprzedaży i późniejszych przebudowach.

Czarna budowla to nie to samo co ryzyko rozbiórki

Prawo urbanistyczne Balearów rozróżnia samo naruszenie od kwestii, czy administracja może jeszcze podjąć działania w celu przywrócenia legalności. W wielu przypadkach, zgodnie z Ley 12/2017, obowiązuje okres ośmiu lat od całkowitego zakończenia budowy. Termin ten nie biegnie jednak zawsze: na chronionych gruntach wiejskich, w przypadku ochrony zabytków, terenów publicznych, infrastruktury lub niektórych stref ochronnych, uprawnienia do przywrócenia stanu zgodnego z prawem mogą być nieprzedawnione.

Prescripción to nie legalizacja

Jeśli administracja po upływie terminu nie może już żądać rozbiórki, budowla nie staje się przez to automatycznie legalna, jakby była zatwierdzona. Może ona przejść w status fuera de ordenación. W zależności od przypadku, dozwolone są wtedy tylko naprawy ze względów bezpieczeństwa, higieny lub salubridad. W przypadku czarnych budowli wzniesionych po 1 marca 1987 r., podłączenie do systemów zaopatrzenia może być również problematyczne, dopóki nie nastąpi legalizacja.

Typowe obszary problemowe w fincas

W praktyce ryzyko rzadko dotyczy tylko głównego budynku. Należy sprawdzić baseny, tarasy basenowe, zadaszone porches, pergole o charakterze budowlanym, zamknięte tarasy, domy gościnne, garaże, pomieszczenia techniczne, stajnie, casitas, dojazdy, mury oporowe, cysterny, instalacje solarne, instalacje kanalizacyjne oraz każde faktyczne użytkowanie odbiegające od zatwierdzonego.

Nadzwyczajna legalizacja na suelo rústico

Od czasu Ley 7/2024 na Balearach istnieje ograniczona czasowo procedura legalización extraordinaria dla istniejących budowli, instalacji i sposobów użytkowania na gruntach wiejskich, jeśli nie można już żądać działań przywracających legalność urbanistyczną. Dla Majorki Consell de Mallorca aktywował stosowanie tej procedury uchwałą; trzyletnie okno na składanie wniosków, zgodnie z uchwałą BOIB, biegnie od publikacji z 15 lutego 2025 r. zasadniczo do 15 lutego 2028 r.

Wniosek składa się do właściwego Ayuntamiento i musi zasadniczo obejmować wszystkie objęte nim budowle i sposoby użytkowania tej samej jednostki. W przypadku, gdy część podlega legalizacji, a inna część musi zostać rozebrana, może być wymagany łączny projekt legalizacji i rozbiórki.

Koszty, ograniczenia i bieżące ryzyka prawne

Nadzwyczajna legalizacja, oprócz opłat i podatków, wiąże się z dodatkowym świadczeniem ekonomicznym: zasadniczo 10 procent materialnych kosztów wykonania przy złożeniu wniosku w pierwszym roku, 12,5 procent w drugim roku i 15 procent w trzecim roku. Legalizacji nie podlegają między innymi niektóre lokalizacje w strefie publicznej, w służebnościach drogowych, wybrzeża lub prawa wodnego, nielegalne urbanizacje, nie w pełni uregulowane jednostki oraz budowle na terenach zalewowych lub strefach preferencyjnego odpływu wód.

Dla kupujących ważne jest również: przeciwko częściom Ley 7/2024 toczy się postępowanie konstytucyjne. Legalizacja nigdy nie powinna być zatem akceptowana jako ogólna zachęta do zakupu, ale zawsze powinna być sprawdzana pod kątem konkretnego obiektu przez architekta i prawnika.

Due diligence przed umową kupna

Porównanie pozwoleń na budowę, projektów zmian, Final de Obra, Céduli, księgi wieczystej i katastru.
Sprawdzenie na piśmie toczących się lub zakończonych postępowań dyscyplinarnych, nakazów rozbiórki i grzywien.
Sprawdzenie kategorii ochrony, cieków wodnych, odległości od dróg, wybrzeża, ochrony zabytków i norm gminnych.
Udokumentowanie zakończenia budowy za pomocą historycznych zdjęć lotniczych, historii katastru, certyfikatów technicznych lub faktur.
Zabezpieczenie umowy kupna za pomocą warunków, potrąceń, gwarancji, regulacji kosztów i prawa do odstąpienia.

Czarne budowle, ochrona istniejącego stanu i legalizacja na Majorce