Sprawdzanie legalności budynków i działek na Majorce

Cztery powierzchnie, cztery znaczenia

Międzynarodowi nabywcy powinni osobno sprawdzić cztery poziomy. Zarejestrowana powierzchnia wynika z księgi wieczystej i aktu notarialnego (Escritura). Opisuje ona własność, prawa, obciążenia, granice i ewentualnie zarejestrowaną obra nueva. Powierzchnia katastralna to administracyjny i podatkowy opis działki i jej zabudowań. Pomaga w identyfikacji, ale nie zastępuje pozwolenia na budowę.

Rzeczywista powierzchnia zabudowana to to, co architekt mierzy na miejscu: dom mieszkalny, garaż, pomieszczenie gospodarcze, stajnia, basen, pomieszczenie techniczne, porche, tarasy, mury, dojazdy i inne ingerencje. Zatwierdzona powierzchnia wynika z pozwoleń, zatwierdzonych projektów, świadectw zakończenia budowy, tytułów użytkowania lub pierwszego zasiedlenia oraz aktualnej sytuacji urbanistycznej. Tylko ten poziom odpowiada na pytanie o legalność.

Dlaczego wpis w Catastro nie wystarcza

Hiszpański kataster, tzw. Catastro, rejestruje nieruchomości m.in. z numerem referencyjnym, lokalizacją, rodzajem użytkowania, przedstawieniem graficznym, powierzchniami zabudowy, rokiem budowy i innymi danymi. W praktyce dane katastralne są pomocne, aby uwidocznić budynki, powierzchnie działek i elementy zabudowy. Nie dowodzą one jednak, że budynek lub zmiana budowlana zostały zatwierdzone pod względem prawa budowlanego. Basen, dobudówka lub budynek gospodarczy mogą być wpisane do katastru, a mimo to nigdy nie zostać zalegalizowane.

Ważny jest również sposób obliczania powierzchni: Zgodnie z logiką katastru, zadaszone balkony, tarasy, porches i podobne elementy są często uwzględniane tylko częściowo, o ile nie są w dużej mierze zamknięte. Dla oceny prawa budowlanego mogą jednak obowiązywać inne kryteria, takie jak powierzchnia zabudowy, uszczelnienie, kubatura, użytkowanie, odległości, wysokości czy wkomponowanie w krajobraz.

Księga wieczysta: ważna, ale nie wszystko

Nota simple lub certificación registral pokazuje właściciela, obciążenia, prawa, opisy i ewentualnie zarejestrowane budynki. Jeśli wpisana jest koordynacja graficzna z katastrem, zwiększa to pewność co do lokalizacji, granic i powierzchni działki. Stare finca mają jednak często historyczne opisy, nieprecyzyjne granice lub rozbieżności powierzchni.

Jeśli rzeczywista powierzchnia działki znacznie odbiega od zarejestrowanej, może być konieczna korekta w drodze postępowań rejestrowych lub notarialnych. To nie tylko techniczny kosmetyk: W przypadku działek wiejskich powierzchnia, granice i podział często wpływają na to, czy użytkowanie, rozbudowa lub nowa zabudowa są w ogóle dozwolone.

Rozpoznawanie zatwierdzonych budynków

Bezpieczny prawnie zakup sprawdza dla każdego elementu budowlanego jego pochodzenie: główny dom mieszkalny, rozbudowa, dom gościnny, garaż, budynek gospodarczy, pomieszczenie techniczne, basen, zadaszony taras, pergola, zamknięta weranda, dojazd i mury oporowe. Decydujące znaczenie mają pozwolenia na budowę lub legalizację, zatwierdzone plany, świadectwo zakończenia budowy (certificado final de obra), pierwsze zasiedlenie lub porównywalne tytuły, a także kwestia, czy obecne użytkowanie odpowiada zatwierdzonemu.

Szczególnie krytyczne są budynki gospodarcze, które wcześniej były użytkowane rolniczo, a obecnie służą jako studio, pokój gościnny lub część wypoczynkowa. Pomieszczenie zatwierdzone jako almacén (magazyn) nie jest automatycznie powierzchnią mieszkalną. Podobnie taras nie jest automatycznie możliwy do zabudowy, a stara szopa nie staje się automatycznie legalną powierzchnią mieszkalną po remoncie.

Baseny, tarasy i dobudówki

Baseny to klasyczny punkt ryzyka przy fincach. Dla nowych basenów na suelo rústico balearskie prawo urbanistyczne przewiduje wąskie granice, w tym zasadniczo tylko jeden basen na fincę oraz ograniczenia powierzchni wody i kubatury. W przypadku istniejących basenów należy sprawdzić, czy są zatwierdzone, zalegalizowane, przedawnione, poza porządkiem prawnym (fuera de ordenación) czy nadal podatne na zakwestionowanie.

Zadaszone tarasy, porches, zamknięte tarasy, ogrody zimowe, pergole ze stałymi elementami, kuchnie zewnętrzne i pomieszczenia techniczne często zmieniają rzeczywistą zabudowę. Mogą one wpływać na parametry powierzchni i kubatury, nawet jeśli w materiałach sprzedażowych figurują jako „tylko taras” lub „tylko pomieszczenie gospodarcze”.

Nieruchomości wiejskie: szczególne ryzyka

Na suelo rústico obowiązują surowsze przepisy niż w strefach miejskich. Dla nowych domów mieszkalnych istotne są minimalne powierzchnie, zasada jeden dom na działkę, ochrona krajobrazu, woda, ścieki, drogi, ochrona przeciwpożarowa, ryzyko powodzi i wytyczne sektorowe. Na chronionych gruntach wiejskich wymagana jest szczególna ostrożność, ponieważ możliwość administracyjnego żądania przywrócenia stanu zgodnego z prawem nie ulega przedawnieniu we wszystkich przypadkach.

Agencia de Defensa del Territorio de Mallorca oraz gminy mogą prowadzić kontrole, nakładać sankcje i żądać przywrócenia stanu zgodnego z prawem. Może to oznaczać nakazy rozbiórki, zakazy użytkowania, grzywny, wpisy do księgi wieczystej lub ograniczenia w zakresie mediów, remontów, finansowania i dalszej odsprzedaży.

Poza porządkiem prawnym i legalizacja

Budynek może być zarejestrowany lub stary, a mimo to być uznany za fuera de ordenación. Wtedy dozwolone prace są często bardzo ograniczone, np. do bezpieczeństwa, higieny lub konserwacji. Obra nueva antigua (stara nowa zabudowa) może pod pewnymi warunkami zostać wpisana do księgi wieczystej, jeśli upłynęły terminy na żądanie przywrócenia stanu zgodnego z prawem. Nie jest to jednak to samo, co pełnoprawne pozwolenie urbanistyczne.

Od czasu balearskiego uproszczenia przepisów istnieje nadzwyczajna procedura legalizacyjna dla niektórych istniejących budynków, instalacji i sposobów użytkowania na suelo rústico. Dla Majorki procedura ta została uruchomiona przez Consell w 2025 roku. Dotyczy ona tylko przypadków, w których nie można już żądać przywrócenia stanu zgodnego z prawem, i wymaga m.in. technicznego wniosku legalizacyjnego, działań środowiskowych i efektywnościowych, rozwiązania kwestii ścieków oraz opłat i świadczenia ekonomicznego. Wykluczone są pewne przypadki, np. domeny publicznej, pasów ochronnych, służebności drogowych i wodnych, niektórych stref zalewowych, nakazów rozbiórki, nielegalnych osiedli lub nieuregulowanych jednocześnie całościowych stanów posiadania.

Plan kontroli przed zakupem

• Uzyskać aktualną notę simple lub certificación registral i sprawdzić własność, obciążenia, obra nueva, adnotacje i koordynację graficzną.
• Pobrać certificación catastral descriptiva y gráfica i porównać z księgą wieczystą, planami i rzeczywistością.
• Korzystać z MUIB i planowania gminnego tylko jako punktu wyjścia; potwierdzić aktualne informacje w gminie, Consell lub właściwym organie.
• Zażądać od sprzedawcy wszystkich pozwoleń, projektów, świadectw zakończenia budowy, tytułów użytkowania i legalizacji.
• Architekt lub techniczny rzeczoznawca due diligence powinien skartować każdy element budowlany osobno: legalny, możliwy do udowodnienia jako stary, niejasny, niezatwierdzony lub niemożliwy do legalizacji.
• Podpisać umowę kupna tylko z jasnym podziałem ryzyka, jeśli powierzchnie, użytkowanie lub legalizacja są niejasne.

Zasada dla kupującego

Finca nie jest legalna tylko dlatego, że jest pięknie wyremontowana, widnieje w katastrze lub stoi od dziesięcioleci. Decydująca jest zgodność między własnością, katastrem, rzeczywistym stanem a sytuacją pozwoleń urbanistycznych. Tam, gdzie te poziomy nie pasują do siebie, należy dostosować cenę, finansowanie, strukturę umowy, a nawet decyzję o zakupie.