Oględziny nieruchomości na Majorce nigdy nie powinny być jedynie spacerem po pięknych pomieszczeniach. Właśnie na tej wyspie lokalizacja, orientacja, dojazd, wilgoć, stan budynku i dokumenty prawne często decydują o tym, czy nieruchomość będzie długoterminową przyjemnością, czy kosztownym problemem. Dlatego przygotuj się do oględzin jak do technicznego i praktycznego przeglądu.

Przed oględzinami: sprawdź dokumenty i lokalizację

Poproś agenta przed terminem o najważniejsze podstawowe dane: dokładny adres, numer referencyjny w katastrze, powierzchnię mieszkalną i działki, rok budowy, świadectwo energetyczne, Cédula de habitabilidad, Nota Simple z księgi wieczystej oraz listę znanych remontów. W przypadku domów wiejskich, fincas, lokalizacji nadmorskich i starszych obiektów dodatkowo powinny być dostępne pozwolenia budowlane i użytkowe, plany, dokumenty dotyczące dobudówek, basenu, garażu, domku gościnnego lub tarasów.

Sprawdź kataster: Czy granice działki, powierzchnie zabudowane, przeznaczenie i lokalizacja są zgodne z prospektem, planami i rzeczywistością?
Sprawdź księgę wieczystą: Kto jest właścicielem, jakie obciążenia, hipoteki, służebności drogowe, prawa dożywocia lub inne prawa są wpisane?
Sprawdź Cédulę: Czy zamieszkiwanie jest udokumentowane i czy istnieje ważna Cédula lub równoważny dokument?
Sprawdź świadectwo energetyczne: Czy świadectwo energetyczne jest zarejestrowane, aktualne i czy ocena odpowiada stanowi okien, izolacji, ogrzewania, klimatyzacji i ciepłej wody?
Sprawdź urbanistykę: Czy nieruchomość znajduje się w suelo urbano, rústico, czy w specjalnej strefie ochronnej lub nadmorskiej?
Sprawdź ryzyko wodne i nadmorskie: W przypadku potoków, zboczy, zagłębień terenu, bliskości wybrzeża lub widoku na morze, należy osobno sprawdzić linie zalewowe, nadmorskie i ochronne.

Realistycznie oceń lokalizację i sąsiedztwo

Oglądaj nie tylko dom, ale także otoczenie. Spokojna ulica w prospekcie może latem, w weekend lub przy zmienionym kierunku wiatru wyglądać zupełnie inaczej. Zaplanuj najlepiej dwa terminy: jeden w ciągu dnia, a drugi wieczorem lub w weekend.

Jak daleko naprawdę są supermarket, apteka, lekarz, szkoła, port, plaża lub Palma?
Jaki jest dojazd podczas deszczu, ciemności i ruchu z naprzeciwka?
Czy są place budowy, puste działki lub tereny, które mogą zostać zabudowane w przyszłości?
Jak blisko są restauracje, hotele, wynajmy wakacyjne, obiekty sportowe, główne drogi lub gospodarstwa rolne?
Czy sąsiedztwo sprawia wrażenie zamieszkałego przez cały rok, czy silnie sezonowego?

Sprawdź prywatność, widoczność i codzienne użytkowanie

Prywatność na Majorce jest często kluczowym czynnikiem wartości. Dlatego świadomie sprawdź, kto z zewnątrz może zaglądać na taras, basen, do sypialni i części dziennej. Zwróć także uwagę na wyżej położone domy sąsiadów, drogi dojazdowe, szlaki turystyczne, tarasy hotelowe lub planowane nowe budynki.

Czy basen jest widoczny od strony sąsiadów lub drogi?
Czy istnieją bezpośrednie osie widokowe do sypialni lub łazienek?
Czy mury, żywopłoty i roślinność naprawdę chronią, czy tylko latem?
Kto korzysta z przyległych ścieżek, dojazdów lub terenów wspólnych?
Czy istnieją służebności drogowe lub wspólnie użytkowane dojazdy?

Stan budynku: dokładnie obejrzyj, zamiast upiększać

W przypadku nieruchomości śródziemnomorskich świeża farba, home staging i nowe meble mogą maskować problemy konstrukcyjne. Poświęć czas na piwnicę, dach, pomieszczenia techniczne, elewacje, połączenia tarasów i ściany zewnętrzne. W przypadku starszych domów, fincas i odnowionych kamienic, przed zakupem powinien je sprawdzić niezależny architekt lub rzeczoznawca budowlany.

Czy są pęknięcia na elewacjach, ścianach wewnętrznych, sufitach, nadprożach lub tarasach?
Czy pęknięcia są drobne i powierzchowne, czy biegną ukośnie, są szerokie lub nawracające?
Czy dach, taras na dachu, izolacje przeciwwodne i rynny sprawiają wrażenie zadbanych?
Czy są osiadania, nierówne podłogi lub zacięte drzwi i okna?
Czy dobudówki, pergole, garaże, baseny lub domki gościnne zostały zatwierdzone?
Czy rzeczywisty stan budynku jest zgodny z katastrem, księgą wieczystą, planami i prospektem?

Wilgoć: najczęstszy punkt kontrolny na Majorce

Wilgoć to klasyczny problem na Majorce, szczególnie w mieszkaniach na parterze, domach wiejskich, fincas, domach bez wystarczającej izolacji poziomej, lokalizacjach nadmorskich i słabo wentylowanych nieruchomościach wakacyjnych. Szukaj nie tylko oczywistej pleśni, ale także zapachu, wykwitów solnych, pęcherzy na tynku, łuszczącej się farby i świeżo pomalowanych stref przy podłodze.

Czy czuć stęchliznę, szczególnie w szafach, piwnicach, łazienkach lub zamkniętych pokojach?
Czy są ciemne kąty za meblami, zasłonami lub wezgłowiami?
Czy listwy przypodłogowe są pofalowane, a ściany w dolnej części świeżo pomalowane?
Czy ściany zewnętrzne, połączenia tarasów lub tarasy na dachu wykazują ślady wody?
Jak wietrzy się i ogrzewa zimą?
Czy w przeszłości były przecieki, problemy z dachem lub powodzie?

Sprawdź instalacje, energię i koszty bieżące

Wyposażenie techniczne decyduje o komforcie i kosztach eksploatacji. Pytaj nie tylko o to, czy klimatyzacja, ogrzewanie i ciepła woda działają, ale także o ich wiek, datę ostatniego przeglądu i przydatność do całorocznego użytkowania.

Jakie jest ogrzewanie: pompa ciepła, grzejniki elektryczne, ogrzewanie podłogowe, gaz, olej opałowy, kominek, czy w ogóle brak stałego ogrzewania?
Jaki jest wiek klimatyzatorów, bojlerów, instalacji wodnych, skrzynki bezpiecznikowej i instalacji elektrycznej?
Czy moc elektryczna jest wystarczająca dla klimatyzacji, pompy basenowej, kuchni, wallboxa lub pompy ciepła?
Czy dom jest podłączony do publicznej sieci wodociągowej i kanalizacyjnej?
W przypadku fincas: Czy jest studnia, cysterna, dostawa wody, szambo lub instalacja solarna, i czy są one legalnie udokumentowane?
Jakie były koszty prądu, wody, IBI, opłat za wywóz śmieci, kosztów wspólnoty, pielęgnacji basenu i ogrodu w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy?

Dojazd, parkowanie i dostępność

Piękna nieruchomość traci na wartości w codziennym użytkowaniu, jeśli dojazd i parkowanie są skomplikowane. Dotyczy to szczególnie lokalizacji górskich, ciasnych centrów wiosek, fincas z długimi drogami dojazdowymi i domów w popularnych nadmorskich miejscowościach.

Czy droga jest publiczna czy prywatna?
Czy istnieje wpisana służebność drogowa, jeśli trzeba przejeżdżać przez cudze działki?
Czy dojazd jest wystarczająco szeroki dla samochodów dostawczych, rzemieślników, straży pożarnej i pogotowia?
Czy występują problemy podczas ulewnych deszczów, rozmytych dróg lub stromych podjazdów?
Ile jest rzeczywistych miejsc parkingowych, a nie tylko teoretycznych w prospekcie?
Czy parkowanie latem lub podczas wydarzeń jest nadal praktyczne?

Nie lekceważ źródeł hałasu

Hałas na Majorce jest silnie uzależniony od pory roku. Trasy lotów, główne drogi, skutery, ruch dostawczy, sąsiedztwo, psy, restauracje, hotele, kluby plażowe, rolnictwo i technika basenowa mogą być odczuwalne w różny sposób w zależności od pory dnia. Podczas oględzin pozostań przez kilka minut w ciszy na tarasie, balkonie i w sypialniach.

Czy słychać samoloty, ruch uliczny, motocykle lub ruch dostawczy?
Czy w pobliżu są restauracje, bary, hotele, boiska sportowe lub wynajmy wakacyjne?
Czy sypialnie wychodzą na ulicę, tereny wspólne lub tarasy sąsiadów?
Czy okna i drzwi są wystarczająco dźwiękoszczelne?
Gdzie znajdują się pompa basenowa, pompa ciepła, klimatyzatory i technika sąsiadów?

Słońce, orientacja i mikroklimat

Orientacja to coś więcej niż szczegół w prospekcie. Lokalizacje południowe i zachodnie zapewniają światło i zimowe słońce, ale w szczycie lata mogą być gorące. Lokalizacje północne pozostają chłodniejsze, ale w starszych domach są bardziej podatne na wilgoć. Na zboczach, w dolinach i w pobliżu wybrzeża dużą rolę odgrywają wiatr, cień i wilgotność powietrza.

Które pomieszczenia otrzymują poranne, południowe i wieczorne słońce?
Czy taras jest użyteczny latem, czy wymaga dodatkowego zacienienia?
Czy zimą w części dziennej jest wystarczająco dużo słońca?
Czy sąsiednie budynki, góry, drzewa lub planowane inwestycje zacieniają działkę?
Jak osłonięte od wiatru są basen, taras i miejsce do jedzenia?
Czy nieruchomość jest przyjemna do całorocznego użytkowania, czy zoptymalizowana tylko pod kątem lata?

Pytania do agenta i sprzedającego

Przygotuj swoje pytania na piśmie i poproś o potwierdzenie ważnych odpowiedzi e-mailem po oględzinach. Zapewni to jasność i pomoże Twojemu prawnikowi, architektowi lub inspektorowi technicznemu w dalszej due diligence.

Dokumenty i kwestie prawne

Czy jest aktualna Nota Simple?
Czy właściciel, powierzchnia działki i obciążenia są zgodne z danymi w prospekcie?
Czy istnieją hipoteki, prawa zastawu, prawa dożywocia, umowy najmu, służebności drogowe lub prawa użytkowania osób trzecich?
Czy istnieje ważna Cédula de habitabilidad lub równoważny dokument?
Czy świadectwo energetyczne jest zarejestrowane i aktualne?
Czy wszystkie budynki, dobudówki, baseny, tarasy, garaże i budynki gospodarcze są zatwierdzone?

Stan i remonty

Kiedy wymieniono dach, okna, instalację elektryczną, instalację wodno-kanalizacyjną, ogrzewanie, klimatyzację i technikę basenową?
Czy są faktury, gwarancje lub protokoły przeglądów?
Czy występowała wilgoć, pleśń, przecieki, osiadania lub szkody ubezpieczeniowe?
Jakie prace są konieczne w najbliższym czasie?
Które prace zostały wykonane bez architekta, pozwolenia lub odbioru końcowego?

Koszty i użytkowanie

Jakie są koszty IBI, opłat za wywóz śmieci, kosztów wspólnoty i ubezpieczeń?
Jakie były koszty prądu i wody latem i zimą?
Czy istnieją ograniczenia wynikające ze wspólnoty mieszkaniowej, gminy, prawa nadmorskiego, ochrony zabytków lub klasyfikacji wiejskiej?
Czy wynajem wakacyjny jest dozwolony, wykluczony, czy w ogóle nie jest odpowiednio udokumentowany?
Które meble, urządzenia i elementy wyposażenia są wliczone w cenę zakupu?

Po oględzinach: nie podejmuj decyzji od razu

Zaraz po terminie sporządź krótką listę wad i pytań. Rozróżnij przy tym kwestie kosmetyczne, ryzyka techniczne, kwestie prawne i argumenty cenowe. Jeśli nieruchomość nadal Cię interesuje, przed wiążącą rezerwacją lub wpłatą zadatku powinna nastąpić niezależna weryfikacja przez prawnika i, w razie potrzeby, architekta.

Dobre oględziny nieruchomości na Majorce nie kończą się na przeczuciu, ale na jasności: Czy lokalizacja pasuje do codziennego życia, czy nieruchomość jest legalna i technicznie weryfikowalna, czy wilgoć i koszty eksploatacji są do opanowania, i czy nie ma otwartych kwestii, które mogą później okazać się kosztowne?

Prawidłowe przygotowanie do oględzin nieruchomości na Majorce