Finansowanie i hipoteki na Majorce

Nieruchomość na Majorce można zasadniczo sfinansować również jako międzynarodowy nabywca za pośrednictwem hiszpańskiego banku. Decydujące znaczenie ma jednak nie tylko cena zakupu, ale całościowy obraz składający się z wkładu własnego, wartości kredytu w stosunku do zabezpieczenia, udokumentowanego dochodu, statusu pobytu i podatkowego, jakości obiektu i rezerwy płynnościowej.

Hipoteka hiszpańska: podstawowa zasada

Hipoteka hiszpańska jest zazwyczaj ustanawiana jako pożyczka zabezpieczona rzeczowo na nieruchomości i poświadczona notarialnie. W przypadku prywatnych kredytobiorców obowiązują wymogi dotyczące przejrzystości i ochrony wynikające z ustawy Ley 5/2019 o umowach kredytu hipotecznego na nieruchomości. Bank musi sprawdzić zdolność kredytową, dostarczyć z wyprzedzeniem standardowe informacje o umowie, a kupujący przed podpisaniem musi przejść notarialną kontrolę przejrzystości.

Międzynarodowi nabywcy i finansowanie dla nierezydentów

Hiszpańskie banki finansują nierezydentów, ale zazwyczaj bardziej konserwatywnie niż kupujących będących stałymi rezydentami podatkowymi w Hiszpanii. Typowe wartości orientacyjne to około 60 do 70 procent niższej wartości z ceny zakupu i wyceny bankowej; w zależności od banku, profilu, obiektu i dochodu może to być więcej lub mniej.

Realistyczne obliczenie wkładu własnego

Wkład własny na Majorce oznacza więcej niż tylko niesfinansowaną część ceny zakupu. Kupujący muszą również uwzględnić koszty dodatkowe zakupu, podatki, Tasación, tłumaczenia, koszty doradztwa oraz rezerwę na pierwsze bieżące wydatki.

Wartość kredytu w stosunku do zabezpieczenia: cena zakupu, Tasación i wartość bankowa

Wartość kredytu w stosunku do zabezpieczenia nie jest automatycznie obliczana na podstawie uzgodnionej ceny zakupu. Bank regularnie opiera się na niższej wartości z ceny zakupu i Tasación. Jeśli niezależna wycena jest niższa od ceny zakupu, maksymalna możliwa kwota pożyczki odpowiednio się zmniejsza.

Tasación to formalna wycena nieruchomości na potrzeby hipoteki. Wycena jest przeprowadzana przez licencjonowane, niezależne towarzystwo wyceny lub odpowiednio zatwierdzoną służbę wyceny. Kupujący ponosi koszty Tasación, może zasadniczo wybrać rzeczoznawcę i wykorzystać raport, o ile jest ważny, również w kilku bankach.

Jakie dokumenty wymagają banki

Zazwyczaj wymagane są: paszport lub dowód osobisty, NIE, dowód stanu cywilnego, rezydencja podatkowa, aktualne odcinki wypłat lub dokumenty firmowe, decyzje podatkowe, wyciągi bankowe, dowody posiadania środków własnych, istniejące kredyty, dochody z najmu lub dywidend oraz informacje o majątku.

FEIN, FiAE i notarialna kontrola przejrzystości

Przed podpisaniem bank musi dostarczyć kupującemu ustawowo wymagane dokumenty w odpowiednim czasie. Obejmują one w szczególności FEIN jako wiążący europejski standardowy arkusz informacyjny, FiAE ze specjalnymi ostrzeżeniami, projekt umowy, jasny zestawienie kosztów, a w przypadku kredytów o zmiennym oprocentowaniu – scenariusze rozwoju stóp procentowych.

Dokumenty te muszą zasadniczo być dostępne co najmniej dziesięć dni kalendarzowych przed podpisaniem. Następnie u wybranego przez siebie notariusza odbywa się kontrola przejrzystości.

Oprocentowanie: stałe, zmienne lub mieszane

Hiszpańskie banki oferują zazwyczaj hipoteki o stałym, zmiennym i mieszanym oprocentowaniu. Do porównania nie wystarczy oprocentowanie nominalne. Kupujący powinni zwrócić uwagę na TAE, czyli roczne rzeczywiste obciążenie obejmujące istotne koszty i warunki dodatkowe. Ważne są również powiązania produktowe, takie jak ubezpieczenia, konto, karty lub produkty majątkowe.

Środowisko stóp procentowych jest obecnie znacznie niższe niż w okresie wysokich stóp w 2023 roku, ale nie wróciło do ekstremalnie niskich poziomów z wcześniejszych lat. Wartości takie jak Euribor czy średnie początkowe oprocentowanie są punktami odniesienia, ale nie zastępują konkretnej oferty bankowej.

Planowanie płynności do czasu wizyty u notariusza

Solidne finansowanie nie kończy się na zatwierdzeniu pożyczki. Kupujący przed rezerwacją lub podpisaniem umowy Arras powinni sporządzić kompletny plan płynności. Obejmuje on: udział wkładu własnego, podatek od zakupu, koszty notarialne i rejestrowe aktu własności, doradztwo prawne lub podatkowe, Tasación, tłumaczenia, przeprowadzkę, remont, umeblowanie, koszty wspólnoty mieszkaniowej, ubezpieczenia, podatek od nieruchomości, bieżące koszty mediów oraz rezerwę na nieplanowane naprawy.

Praktyczna kolejność działań

• Przed poszukiwaniem nieruchomości zdefiniuj budżet, wkład własny i maksymalną miesięczną ratę, którą jesteś w stanie udźwignąć.
• Uzyskaj wstępną weryfikację w jednym lub dwóch bankach lub za pośrednictwem licencjonowanego pośrednika kredytowego.
• Przygotuj dokumenty w komplecie, najlepiej w wersji hiszpańskiej lub angielskiej.
• Przed podpisaniem umowy Arras wyjaśnij, czy klauzula warunkowa dotycząca finansowania ma sens.
• Zleć Tasación wcześnie, gdy tylko obiekt zostanie poważnie zarezerwowany.
• Porównaj FEIN, FiAE, TAE, powiązania produktowe, możliwość nadpłaty i wcześniejszej spłaty.
• Termin u notariusza planuj dopiero wtedy, gdy okres przejrzystości, finansowanie i płynność są zabezpieczone.

Podsumowanie: Hipoteka na Majorce jest jak najbardziej osiągalna dla międzynarodowych nabywców, ale powinna być planowana konserwatywnie.