Lista kontrolna zakupu na Majorce: bezpieczna droga do nieruchomości

Zakup nieruchomości na Majorce można dobrze zaplanować, jeśli decyzja nie jest podejmowana wyłącznie na podstawie lokalizacji, widoku i przeczucia. Kluczowe znaczenie mają jasny profil poszukiwań, pełny budżet, sprawdzone dokumenty i przejrzysta procedura aż do wpisu do księgi wieczystej. Niniejsza lista kontrolna przeprowadza międzynarodowych nabywców przez najważniejsze kroki i pokazuje, które punkty należy wyjaśnić przed rezerwacją, umową Arras i wizytą u notariusza.

Przygotowanie: cel zakupu, zespół i harmonogram

Zacznij od określenia przeznaczenia: główne miejsce zamieszkania, drugie mieszkanie, nieruchomość wakacyjna dla rodziny, wynajem długoterminowy lub wynajem turystyczny. Ta decyzja wpływa na lokalizację, budżet, traktowanie podatkowe, pozwolenia, strukturę finansowania i bieżące zarządzanie.

Wcześnie złóż wniosek o NIE lub umów się na spotkanie.
Realistycznie określ finansowanie, kapitał własny, ryzyko walutowe i koszty dodatkowe przed oględzinami.
Zaplanuj własnego prawnika, doradcę podatkowego, a w przypadku domów – architekta lub rzeczoznawcę technicznego.
W przypadku nieobecności przygotuj notarialne pełnomocnictwo; w przypadku pełnomocnictw zagranicznych sprawdź apostille i tłumaczenie.
Udokumentuj pochodzenie środków, aby bank, notariusz i doradcy mogli sprawnie przeprowadzić kontrolę przeciwdziałania praniu pieniędzy.

Profil poszukiwań: najpierw przeznaczenie, potem adres

Dobry profil poszukiwań oszczędza czas i zapobiega kosztownym kompromisom. Określ nie tylko miejsce, rozmiar i cenę, ale także funkcjonalność na co dzień: dostępność, parking, internet, przydatność zimą, hałas, sąsiedztwo, koszty wspólnoty i potrzebę remontu.

Do własnego użytku: sprawdź zakupy, opiekę medyczną, ogrzewanie, zacienienie, wilgoć i nakład pracy związany z utrzymaniem.
W przypadku mieszkań w mieście: sprawdź windę, fundusz remontowy, protokoły, hałas, regulamin wspólnoty i ograniczenia dotyczące wynajmu.
W przypadku fincas i domów na obszarach wiejskich: szczególnie dokładnie sprawdź prawo budowlane, legalne powierzchnie, wodę, studnię, prąd, dojazd, ścieki i pozwolenie na basen.
W przypadku zamiaru wynajmu: osobno skalkuluj dopuszczalność, popyt, bieżące koszty i traktowanie podatkowe.

Budżet: cena zakupu to nie całkowity koszt

Pozycja kosztowa	Na co powinni zwrócić uwagę kupujący
Nieruchomość używana	Na Balearach zazwyczaj podlega opodatkowaniu ITP. Stawka ogólna jest progresywna i w przypadku nieruchomości wynosi od 8% do 13%.
Nowe budownictwo od dewelopera	Zazwyczaj podlega opodatkowaniu IVA; dla mieszkań zasadniczo 10%. Dodatkowo należy uwzględnić AJD.
Notariusz i księga wieczysta	Opłaty zależą między innymi od ceny zakupu, zakresu aktu notarialnego i wpisów.
Doradztwo i kontrola techniczna	Honoraria prawnika, doradcy podatkowego, gestorii i rzeczoznawcy należy uzgodnić na piśmie przed zleceniem.
Koszty bieżące	Należy uwzględnić IBI, opłatę za śmieci, Comunidad, ubezpieczenie, konserwację, ogród, basen, media, a w przypadku nierezydentów – IRNR.

W przypadku ITPAJD nie tylko cena zakupu jest decydująca. Katastralna wartość referencyjna może być istotna dla podstawy opodatkowania, jeśli jest wyższa niż zadeklarowana wartość. Dlatego przed podpisaniem umowy należy sprawdzić podatkową wartość referencyjną.

Oględziny i dokumenty

Oględziny należy traktować jak krótki audyt. Sprawdź rzeczywiste powierzchnie, rozkład pomieszczeń, tarasy, baseny i budynki gospodarcze w porównaniu z księgą wieczystą, katastrem i planami. Zwróć uwagę na wilgoć, pęknięcia, dach, okna, klimatyzację, instalację elektryczną, ciśnienie wody, ścieki i instalacje techniczne.

Dokument	Cel sprawdzenia
Nota Simple	Właściciel, prawa, hipoteki, obciążenia i zarejestrowany opis nieruchomości.
Escritura	Akt własności, historia nabycia i szczególne ustalenia.
Dane katastralne i wartość referencyjna	Identyfikacja, weryfikacja powierzchni i klasyfikacja podatkowa.
Dowód IBI	Dane dotyczące gminnego podatku od nieruchomości, referencja katastralna i bieżące płatności.
Cédula de habitabilidad	Przydatność do zamieszkania; na Majorce kluczowa przy sprzedaży i wynajmie.
Świadectwo charakterystyki energetycznej	Obowiązkowy dokument przy sprzedaży i wynajmie.
Zaświadczenie wspólnoty	W przypadku mieszkań i osiedli: stan zadłużenia, protokoły, statut, zaległe opłaty.
Dokumentacja budowlana i pozwolenia	Legalność domu, dobudówek, basenu, przeróbek i zmian sposobu użytkowania.

Due diligence, umowy i notariusz

Due diligence ma na celu wyjaśnienie, czy nabywasz dokładnie to, co myślisz, że kupujesz: pod względem prawnym, budowlanym, podatkowym i ekonomicznym. Hipoteki, prawa dożywocia, służebności, zajęcia komornicze, prawa pierwokupu lub ograniczenia muszą zostać usunięte lub zabezpieczone umownie przed wizytą u notariusza lub najpóźniej podczas niej.

Żadnej płatności bez tożsamości sprzedającego, aktualnej Nota Simple i jasnego opisu nieruchomości.
Uwzględnij warunki due diligence, jeśli brakuje jeszcze dokumentów.
Uzgodnij warunek finansowania, jeśli zakup zależy od zgody banku.
Oddzielnie i jednoznacznie ureguluj kwestię inwentarza, mebli, urządzeń technicznych i dzieł sztuki.
Precyzyjnie określ termin, notariusza, zwolnienie z obciążeń, płatności podatków i stan przy przekazaniu.

Notariusz sprawdza tożsamość, umocowanie, zdolność do sporządzenia aktu, istotne treści umowy i aktualne informacje rejestrowe. Następnie należy terminowo rozliczyć podatki i monitorować ostateczny wpis w Registro de la Propiedad.

Przekazanie i zarządzanie po zakupie

Przekazanie powinno być udokumentowane: stany liczników, klucze, piloty, kody alarmowe, umowy serwisowe, inwentarz i stan. Osoby, które nie mieszkają na Majorce przez cały rok, powinny profesjonalnie zorganizować zarządzanie, konserwację i obowiązki podatkowe.

Ustal kalendarz podatkowy dla IBI, opłaty za śmieci, IRNR, wynajmu i opłat lokalnych.
Sprawdź ubezpieczenie budynku, mienia, odpowiedzialności cywilnej, pustostanu i wynajmu.
Zaplanuj konserwację klimatyzacji, osuszania, dachu, basenu, ogrodu, alarmu i instalacji wodnej.
Prowadź segregator dokumentów zawierający Escriturę, Nota Simple, IBI, Cédulę, świadectwo energetyczne, ubezpieczenia, protokoły, rachunki i deklaracje podatkowe.