Nieruchomość na Majorce może generować dochody z najmu, ale realistyczna stopa zwrotu jest zwykle znacznie niższa niż kwota brutto z ogłoszeń lub prognoz wynajmu. Kluczowe znaczenie ma nie tylko osiągalna cena za dobę, ale kombinacja obłożenia, sezonu, statusu licencji, zarządzania, konserwacji, podatków i finansowania.

Stopa zwrotu brutto to dopiero początek

Stopa zwrotu brutto odnosi roczne dochody z najmu do ceny zakupu lub, lepiej, do całkowitych kosztów nabycia. Bardziej miarodajna jest stopa zwrotu netto przed finansowaniem: dochody pomniejszone o koszty bieżące, konserwację i zarządzanie, w odniesieniu do ceny zakupu plus koszty dodatkowe nabycia, umeblowanie i inwestycje początkowe.

W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego na Balearach zazwyczaj płaci się ITP według stawek progresywnych; dochodzą do tego notariusz, księga wieczysta, doradztwo prawne, wycena, koszty finansowania, umeblowanie i pierwsze naprawy.

Obłożenie i sezon

Popyt jest wysoki latem, ale stopa zwrotu kształtuje się przez cały rok. IBESTAT podaje dla turystycznych apartamentów na Majorce w 2025 roku średni wskaźnik obłożenia miejsc na poziomie 59,08 procent. W lipcu 2025 roku wyniósł on 75,92 procent, a w styczniu tylko 23,36 procent. Kto kalkuluje rzetelnie, uwzględnia słabsze miesiące, dni pustostanów, okna na sprzątanie, konserwację i własne okresy użytkowania.

Wynajem wakacyjny czy długoterminowy?

Wynajem wakacyjny może przynieść wyższe dochody brutto, ale jest operacyjnie droższy i bardziej uregulowany. Należy uwzględnić opłaty platform, komunikację z gośćmi, zameldowanie, sprzątanie, pranie, koszty mediów, większe zużycie, marketing i krótkoterminowe odwołania. Wynajem długoterminowy ma zazwyczaj niższe dochody brutto, za to mniej rotacji, mniejszą złożoność operacyjną i często bardziej przewidywalne obłożenie.

Licencja ETV: czynnik wartości i ryzyko

Istniejąca, ważna licencja ETV może wspierać wartość, ponieważ nowe miejsca turystyczne są silnie ograniczone. Dla kupujących oznacza to: nie liczyć na przyszłą licencję, ale udokumentować strefę, wpis do rejestru, pojemność miejsc, okres ważności lub odnowienie, wymogi wspólnoty mieszkaniowej, ograniczenia gminne oraz wcześniejszy wynajem.

Najważniejsze bloki kosztów

Nabycie: ITP lub w przypadku nowego budownictwa IVA/AJD, notariusz, księga wieczysta, prawnik, koszty bankowe i wyceny.
Bieżące: IBI, opłaty za śmieci, Comunidad, ubezpieczenie, internet, prąd, woda, basen, ogród i zarządzanie nieruchomością.
Wynajem wakacyjny: opłaty platform, rozliczenia płatności, sprzątanie, pranie, obsługa gości, serwis kluczy, księgowość i marketing.
Konserwacja: klimatyzacja, wilgoć, słone powietrze, meble, urządzenia, prace malarskie i instalacje techniczne.
Pustostany: słabe miesiące, anulacje, konserwacja, remonty, osobiste użytkowanie i przerwy regulacyjne.

Podatki i finansowanie

Dochody z najmu hiszpańskich nieruchomości podlegają opodatkowaniu w Hiszpanii. W przypadku nierezydentów w IRNR obowiązuje zasadniczo 19 procent dla podatników mających miejsce zamieszkania w UE, Islandii, Norwegii lub Liechtensteinie oraz 24 procent dla pozostałych podatników; odliczenie kosztów zależy od statusu. W przypadku wynajmu turystycznego należy również sprawdzić, czy dodatkowe usługi hotelowe powodują powstanie obowiązku VAT.

Finansowanie radykalnie zmienia stopę zwrotu. Nieruchomość może być dodatnia przed finansowaniem, a po odsetkach i spłacie kapitału generować ujemny przepływ pieniężny. W kalkulacji należy uwzględnić wzrost stóp procentowych o jeden do dwóch punktów procentowych jako test warunków skrajnych.

Konserwatywny przykład obliczeniowy

Pozycja	Wynajem wakacyjny z ETV	Wynajem długoterminowy
Cena zakupu	600.000 EUR	600.000 EUR
ITP, koszty dodatkowe, umeblowanie, rezerwa początkowa	78.000 EUR	58.000 EUR
Całkowita inwestycja	678.000 EUR	658.000 EUR
Roczny dochód brutto	150 nocy x 260 EUR = 39.000 EUR	2.000 EUR x 12 = 24.000 EUR
Koszty bieżące przed opodatkowaniem	28.800 EUR	9.000 EUR
Dochód netto przed opodatkowaniem i finansowaniem	10.200 EUR	15.000 EUR
Stopa zwrotu brutto	5,8 %	3,6 %
Stopa zwrotu netto przed opodatkowaniem i finansowaniem	1,5 %	2,3 %

Wynajem wakacyjny wydaje się atrakcyjniejszy brutto, ale traci znacząco na stopie zwrotu netto przez zarządzanie, koszty mediów, sprzątanie, platformy i wyższą konserwację. Jeśli dodatkowo jest finansowany, przepływ pieniężny może stać się ujemny pomimo dochodów z najmu. Wzrost wartości może nastąpić, ale nie powinien zastępować rentownej kalkulacji najmu.

Pytania kontrolne przed zakupem

Czy stopa zwrotu jest liczona od ceny zakupu czy od całkowitych kosztów?
Czy uwzględniono słabe miesiące, pustostany, konserwację i własne użytkowanie?
Czy licencja ETV istnieje, jest ważna i przenoszalna?
Jakie koszty pozostają po stronie właściciela?
Jak zmienia się wynik po opodatkowaniu i finansowaniu?
Czy kalkulacja pozostaje rentowna również przy 10 procent niższych dochodach, 15 procent wyższych kosztach lub wyższych stopach procentowych?

Realistyczna ocena stopy zwrotu