Realistyczna ocena stopy zwrotu

Nieruchomość na Majorce może generować dochody z najmu, ale realistyczna stopa zwrotu jest zwykle znacznie niższa niż kwota brutto z ogłoszeń lub prognoz wynajmu. Kluczowe znaczenie ma nie tylko osiągalna cena za dobę, ale kombinacja obłożenia, sezonu, statusu licencji, zarządzania, konserwacji, podatków i finansowania.

Stopa zwrotu brutto to dopiero początek

Stopa zwrotu brutto odnosi roczne dochody z najmu do ceny zakupu lub, lepiej, do całkowitych kosztów nabycia. Bardziej miarodajna jest stopa zwrotu netto przed finansowaniem: dochody pomniejszone o koszty bieżące, konserwację i zarządzanie, w odniesieniu do ceny zakupu plus koszty dodatkowe nabycia, umeblowanie i inwestycje początkowe.

W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego na Balearach zazwyczaj płaci się ITP według stawek progresywnych; dochodzą do tego notariusz, księga wieczysta, doradztwo prawne, wycena, koszty finansowania, umeblowanie i pierwsze naprawy.

Obłożenie i sezon

Popyt jest wysoki latem, ale stopa zwrotu kształtuje się przez cały rok. IBESTAT podaje dla turystycznych apartamentów na Majorce w 2025 roku średni wskaźnik obłożenia miejsc na poziomie 59,08 procent. W lipcu 2025 roku wyniósł on 75,92 procent, a w styczniu tylko 23,36 procent. Kto kalkuluje rzetelnie, uwzględnia słabsze miesiące, dni pustostanów, okna na sprzątanie, konserwację i własne okresy użytkowania.

Wynajem wakacyjny czy długoterminowy?

Wynajem wakacyjny może przynieść wyższe dochody brutto, ale jest operacyjnie droższy i bardziej uregulowany. Należy uwzględnić opłaty platform, komunikację z gośćmi, zameldowanie, sprzątanie, pranie, koszty mediów, większe zużycie, marketing i krótkoterminowe odwołania. Wynajem długoterminowy ma zazwyczaj niższe dochody brutto, za to mniej rotacji, mniejszą złożoność operacyjną i często bardziej przewidywalne obłożenie.

Licencja ETV: czynnik wartości i ryzyko

Istniejąca, ważna licencja ETV może wspierać wartość, ponieważ nowe miejsca turystyczne są silnie ograniczone. Dla kupujących oznacza to: nie liczyć na przyszłą licencję, ale udokumentować strefę, wpis do rejestru, pojemność miejsc, okres ważności lub odnowienie, wymogi wspólnoty mieszkaniowej, ograniczenia gminne oraz wcześniejszy wynajem.

Najważniejsze bloki kosztów

• Nabycie: ITP lub w przypadku nowego budownictwa IVA/AJD, notariusz, księga wieczysta, prawnik, koszty bankowe i wyceny.
• Bieżące: IBI, opłaty za śmieci, Comunidad, ubezpieczenie, internet, prąd, woda, basen, ogród i zarządzanie nieruchomością.
• Wynajem wakacyjny: opłaty platform, rozliczenia płatności, sprzątanie, pranie, obsługa gości, serwis kluczy, księgowość i marketing.
• Konserwacja: klimatyzacja, wilgoć, słone powietrze, meble, urządzenia, prace malarskie i instalacje techniczne.
• Pustostany: słabe miesiące, anulacje, konserwacja, remonty, osobiste użytkowanie i przerwy regulacyjne.

Podatki i finansowanie

Dochody z najmu hiszpańskich nieruchomości podlegają opodatkowaniu w Hiszpanii. W przypadku nierezydentów w IRNR obowiązuje zasadniczo 19 procent dla podatników mających miejsce zamieszkania w UE, Islandii, Norwegii lub Liechtensteinie oraz 24 procent dla pozostałych podatników; odliczenie kosztów zależy od statusu. W przypadku wynajmu turystycznego należy również sprawdzić, czy dodatkowe usługi hotelowe powodują powstanie obowiązku VAT.

Finansowanie radykalnie zmienia stopę zwrotu. Nieruchomość może być dodatnia przed finansowaniem, a po odsetkach i spłacie kapitału generować ujemny przepływ pieniężny. W kalkulacji należy uwzględnić wzrost stóp procentowych o jeden do dwóch punktów procentowych jako test warunków skrajnych.

Konserwatywny przykład obliczeniowy

Pozycja	Wynajem wakacyjny z ETV	Wynajem długoterminowy
Cena zakupu	600.000 EUR	600.000 EUR
ITP, koszty dodatkowe, umeblowanie, rezerwa początkowa	78.000 EUR	58.000 EUR
Całkowita inwestycja	678.000 EUR	658.000 EUR
Roczny dochód brutto	150 nocy x 260 EUR = 39.000 EUR	2.000 EUR x 12 = 24.000 EUR
Koszty bieżące przed opodatkowaniem	28.800 EUR	9.000 EUR
Dochód netto przed opodatkowaniem i finansowaniem	10.200 EUR	15.000 EUR
Stopa zwrotu brutto	5,8 %	3,6 %
Stopa zwrotu netto przed opodatkowaniem i finansowaniem	1,5 %	2,3 %

Wynajem wakacyjny wydaje się atrakcyjniejszy brutto, ale traci znacząco na stopie zwrotu netto przez zarządzanie, koszty mediów, sprzątanie, platformy i wyższą konserwację. Jeśli dodatkowo jest finansowany, przepływ pieniężny może stać się ujemny pomimo dochodów z najmu. Wzrost wartości może nastąpić, ale nie powinien zastępować rentownej kalkulacji najmu.

Pytania kontrolne przed zakupem

• Czy stopa zwrotu jest liczona od ceny zakupu czy od całkowitych kosztów?
• Czy uwzględniono słabe miesiące, pustostany, konserwację i własne użytkowanie?
• Czy licencja ETV istnieje, jest ważna i przenoszalna?
• Jakie koszty pozostają po stronie właściciela?
• Jak zmienia się wynik po opodatkowaniu i finansowaniu?
• Czy kalkulacja pozostaje rentowna również przy 10 procent niższych dochodach, 15 procent wyższych kosztach lub wyższych stopach procentowych?