Renowacja historycznych i wiejskich nieruchomości na Majorce

Renowacja starej finca, wiejskiego domu lub historycznego domu miejskiego na Majorce rzadko jest wyłącznie projektem wykończenia wnętrz. Zazwyczaj najpierw chodzi o substancję, wilgoć, dach, bezpieczeństwo prawne i kwestię, które części budynku w ogóle można zmienić.

Przed zakupem: sprawdzenie substancji technicznej i prawnej

Należy sprawdzić księgę wieczystą, kataster, rzeczywiste powierzchnie, wcześniejsze pozwolenia budowlane, status użytkowania, plan zagospodarowania przestrzennego gminy, klasyfikację jako suelo urbano lub suelo rústico, obszary chronione, ochronę katalogową, status BIC lub ochronę otoczenia zabytku. Kontrola techniczna powinna obejmować analizę wilgoci, inspekcję dachu, ściany nośne i stropy, pęknięcia, belki drewniane, fundamenty, instalacje, rozwiązanie kanalizacyjne, źródło wody, dojazd i modelowanie terenu.

Stara substancja budowlana wymaga innych rozwiązań

Wiele tradycyjnych domów składa się z muru z kamienia naturalnego, kamienia Marès, zaprawy wapiennej, belek drewnianych, dachówek ceramicznych i historycznych systemów tynkarskich. Te elementy budowlane muszą być w stanie wchłaniać i oddawać wilgoć. Gęste tynki cementowe, twarde spoiny, farby plastikowe lub wewnętrzne izolacje przeciwwilgociowe bez koncepcji fizyki budowli mogą zatrzymać wilgoć, a później powodować sole, odpryski, zapach lub uszkodzenia strukturalne.

Dla historycznej substancji lepszą podstawą są zazwyczaj zaprawy na bazie wapna, tynki dyfuzyjne, kompatybilne naprawy kamienia naturalnego, odwracalne trasy instalacji i dobrze wentylowane konstrukcje. Nowoczesne materiały nie są wykluczone, ale muszą być zgodne ze starą substancją i ewentualnym stopniem ochrony.

Wilgoć, dach i konstrukcja

Wilgoć powstaje w wyniku wilgoci wstępującej, deszczu nawalnego, nieszczelnych dachów, braku drenażu, wody spływowej, złej wentylacji, uszkodzonych cystern lub szczelnych nowych płyt podłogowych. Przed tynkowaniem lub ocieplaniem należy zbadać przyczynę. Dach prawie zawsze stanowi wczesny duży blok kosztów: belki drewniane, podpory, ugięcia, pokrycie dachówką, połączenia i ślady wilgoci powinny zostać sprawdzone przed zakupem.

Ochrona zabytków, ochrona katalogowa i BIC

Nieruchomości mogą być chronione jako Bien de Interés Cultural, jako bienes catalogados, część zespołu historycznego lub poprzez gminny katalog. Interwencje mogą wymagać wcześniejszego zezwolenia Comisión Insular del Patrimonio Histórico, oprócz gminnego pozwolenia na budowę. W zależności od stopnia ochrony dotyczy to nie tylko elewacji, ale także wnętrz, schodów, sklepień, dachów, dziedzińców, studni, młynów lub elementów etnologicznych.

Pozwolenia i energia

W zależności od gminy i zakresu projektu w grę wchodzą licencia urbanística, comunicación previa lub declaración responsable. W przypadku interwencji strukturalnych, renowacji dachu, zmiany sposobu użytkowania, rozbudowy, basenu, zmiany elewacji lub elementów chronionych regularnie wymagany jest projekt techniczny. Código Técnico de la Edificación ma zasadniczo zastosowanie również do interwencji w istniejących budynkach, ale w przypadku budynków chronionych dopuszcza uzasadnioną elastyczność, jeśli rygorystyczne wymagania byłyby niezgodne z wartością ochronną.

Koszty i harmonogram

Rodzaj projektu	Orientacja	Uwaga
Techniczna due diligence	ok. 1.500-6.000 EUR	W zależności od wielkości, statusu ochrony i zakresu ekspertyzy
Celowe naprawy	ok. 600-1.200 EUR/m²	Bez całkowitej reorganizacji
Kompleksowa renowacja	ok. 1.500-2.800 EUR/m²	Dach, instalacje, łazienki, podłogi i wilgoć
Historyczna finca z konstrukcją, dachem i techniką	ok. 2.500-4.000+ EUR/m²	W przypadku trudnego dojazdu, wymogów ochronnych lub wysokiej jakości wykończenia również powyżej
Rezerwa	15-30 %	W przypadku starej substancji raczej obowiązek niż luksus

Pozwolenia w przypadku prostych projektów miejskich mogą zająć kilka miesięcy; w przypadku Patrimonio, suelo rústico, obszarów chronionych lub kwestii legalizacji dwanaście miesięcy i więcej nie jest niczym niezwykłym. Czas budowy w przypadku kompleksowych renowacji fincas wynosi często od dwunastu do dwudziestu czterech miesięcy.

• Sprawdzić status ochrony i wpis do katalogu w gminie i Consell.
• Ocenić legalność urbanistyczną każdej bryły budynku osobno.
• Zlecić techniczne sprawdzenie dachu, wilgoci, konstrukcji nośnej i instalacji przed zakupem.
• Dostosować koncepcję materiałową do wapna, kamienia naturalnego, drewna, ceramiki i dyfuzyjności.
• W umowie kupna uregulować warunki dotyczące licencji, legalizacji lub negatywnych ekspertyz.