Kto wynajmuje nieruchomość na Majorce, musi opodatkować dochody w Hiszpanii. Kluczowe jest przede wszystkim ustalenie, czy właściciel jest rezydentem podatkowym w Hiszpanii. Następnie znaczenie ma to, czy nieruchomość jest wynajmowana na stałe w celach mieszkaniowych, sezonowo, turystycznie, czy tylko czasowo. Niniejszy przegląd nie zastępuje porady podatkowej, ale pomaga prawidłowo sklasyfikować najważniejsze hiszpańskie pojęcia podatkowe.

Rezydent czy nierezydent

Za rezydenta podatkowego w Hiszpanii uznaje się osobę fizyczną, która przebywa w Hiszpanii dłużej niż 183 dni w roku kalendarzowym lub której centrum interesów gospodarczych znajduje się w Hiszpanii. Rezydenci deklarują dochody z najmu zasadniczo w hiszpańskim podatku dochodowym od osób fizycznych IRPF za pomocą formularza Modelo 100. Nierezydenci deklarują dochody z hiszpańskich nieruchomości za pomocą IRNR, regularnie za pomocą Modelo 210.

Rezydenci: Dochody z najmu w IRPF

W przypadku hiszpańskich rezydentów podatkowych dochody z najmu prywatnej nieruchomości zaliczane są regularnie do dochodów z kapitału nieruchomościowego, o ile wynajem nie jest klasyfikowany jako działalność gospodarcza. Rezydenci opodatkowują zasadniczo kwotę netto: przychody pomniejszone o koszty podlegające odliczeniu, takie jak koszty finansowania, wydatki na naprawy i utrzymanie, IBI, opłaty gminne, koszty wspólnoty, ubezpieczenia, koszty zarządu i amortyzacja.

W przypadku wynajmu służącego stałemu zamieszkaniu najemcy możliwe jest zastosowanie obniżek dodatniego dochodu netto. Obniżka ta nie jest przeznaczona dla wynajmu turystycznego.

Nierezydenci: IRNR i Modelo 210

Nierezydenci muszą opodatkować dochody z najmu nieruchomości na Majorce w Hiszpanii, ponieważ Hiszpania ma prawo do opodatkowania dochodów z nieruchomości położonych w Hiszpanii. Rezydenci UE oraz Islandii, Norwegii i Liechtensteinu podlegają, zgodnie z opublikowanymi informacjami AEAT, zasadniczo stawce podatkowej 19 procent i mogą odliczyć bezpośrednio związane koszty, jeśli zostaną one udokumentowane. Rezydenci państw trzecich podlegają zasadniczo 24 procent od przychodów brutto bez odliczania kosztów; ze względu na rozwój prawny należy to sprawdzić indywidualnie.

Modelo 210 dla dochodów z najmu należy zasadniczo składać kwartalnie. W przypadku dochodów z najmu uzyskanych od 2024 roku, pod pewnymi warunkami może mieć znaczenie również roczne zestawienie.

Użytkowanie własne, pustostany i częściowy wynajem

Hiszpańska nieruchomość wakacyjna nie jest neutralna podatkowo tylko dlatego, że nie jest wynajmowana. W przypadku nieruchomości miejskich użytkowanych na własne potrzeby lub pustostanów, nierezydenci są zobowiązani do zapłaty przypisanego dochodu z nieruchomości w ramach IRNR. Również rezydenci w przypadku drugich domów muszą zasadniczo wykazać odpowiedni dochód z nieruchomości w IRPF. W przypadku częściowego wynajmu, dni wynajmu są traktowane z rzeczywistymi przychodami, a pozostałe dni proporcjonalnie z dochodem przypisanym.

Odliczanie kosztów

Odsetki od kredytu hipotecznego i koszty finansowania związane z nabyciem lub ulepszeniem.
Naprawy i działania konserwacyjne.
IBI, opłaty za wywóz śmieci lub opłaty gminne, o ile nie są sankcjami.
Koszty wspólnoty, ubezpieczenia, zarządzanie i doradztwo.
Amortyzacja budynku i wynajmowanego wyposażenia zgodnie z hiszpańskimi przepisami.

Koszty związane z użytkowaniem prywatnym nie podlegają odliczeniu. Ulepszenia lub rozbudowy są traktowane inaczej niż zwykłe naprawy.

Wynajem turystyczny, IVA i podatek turystyczny

Na Majorce obowiązuje IVA, a nie IGIC. W przypadku wynajmu turystycznego należy rozróżnić między zwykłym udostępnieniem zakwaterowania a usługami hotelowymi. Jeśli udostępniane jest tylko zakwaterowanie, bez typowych usług hotelowych, wynajem jest zasadniczo zwolniony z IVA zgodnie z informacjami AEAT. Jeśli natomiast świadczone są usługi typowe dla hotelu, takie jak regularne sprzątanie podczas pobytu, regularna wymiana pościeli, recepcja lub przechowalnia bagażu, może mieć zastosowanie 10 procent IVA.

Wynajem turystyczny może dodatkowo wiązać się z obowiązkami dotyczącymi klasyfikacji IAE, zgłaszania na platformach, zezwolenia turystycznego, a na Balearach z Impuesto sobre estancias turísticas.

IBI i doradztwo

IBI to gminny podatek od nieruchomości, który jest należny niezależnie od tego, czy nieruchomość jest wynajmowana, użytkowana na własne potrzeby, czy stoi pusta. Decyzja IBI jest również istotna, ponieważ wynika z niej wartość katastralna, która może być ważna dla przypisanych dochodów.

Szczególnie w przypadku właścicieli zamieszkałych w Niemczech, Austrii, Szwajcarii, Wielkiej Brytanii lub USA, hiszpańskiej deklaracji nie należy rozpatrywać w izolacji. Zalecane jest doradztwo, które łącznie przeanalizuje IRPF lub IRNR, Modelo 210, IBI, ewentualne kwestie IVA, balearskie podatki turystyczne oraz obowiązki w państwie zamieszkania.

Opodatkowanie dochodów z najmu na Majorce