Kto na Majorce kupuje nieruchomość i chce ją wynajmować turystycznie, nie powinien traktować kwestii ETV jako tematu pobocznego. Istniejąca rejestracja ETV może być prawdziwym czynnikiem wartości. Z kolei błędne założenie co do możliwości wynajmu może zniweczyć cały biznesplan.

„Licencja ETV” to w codziennym języku powszechne określenie. Prawnie chodzi o comercialización de estancias turísticas en viviendas, czyli turystyczne pobyty w nieruchomościach mieszkalnych, które są zgłaszane za pośrednictwem DRIAT i wpisywane do rejestru turystycznego. Bez odpowiedniej rejestracji, liczby miejsc noclegowych i aktualnej zgodności z przepisami, mieszkanie lub dom nie mogą być po prostu oferowane jako nocleg wakacyjny.

Kiedy wymagana jest licencja ETV?

Rejestracja ETV jest wymagana, gdy nieruchomość mieszkalna jest wynajmowana gościom komercyjnie lub w celu osiągnięcia zysku na krótkie pobyty, zazwyczaj na dni lub tygodnie, w stanie nadającym się do natychmiastowego zamieszkania. Za wynajem turystyczny uważa się w szczególności oferowanie za pośrednictwem platform rezerwacyjnych, agencji lub turystycznych kanałów dystrybucji. Maksymalny czas trwania turystycznego pobytu zgodnie z obecnymi przepisami wynosi 30 nocy.

DRIAT, miejsca i rejestracja

DRIAT to odpowiedzialne oświadczenie składane wobec właściwego organu administracji turystycznej. Właściciel lub podmiot oferujący wynajem oświadcza w nim, że nieruchomość spełnia wszystkie prawne, turystyczne, urbanistyczne i techniczne wymogi. Do kwestii ETV należy również liczba miejsc turystycznych: wynajmować można tylko do określonej pojemności.

Od czasu Decreto-ley 4/2025 ponownie obowiązuje system tymczasowej wymiany miejsc noclegowych oraz zasada 1:1 bez wzrostu całkowitej liczby. Nowa aktywacja wymaga co do zasady, aby w innym miejscu odpowiednie miejsca zostały wycofane lub były dostępne.

Które nieruchomości mogą być odpowiednie?

Najbardziej warte rozważenia są wolnostojące domy jednorodzinne, fincas na dozwolonym gruncie, domy szeregowe lub domy w wyraźnie odpowiednich strefach, pod warunkiem że posiadają już wiarygodną rejestrację ETV lub są obecnie kwalifikowalne do rejestracji. Kluczowe znaczenie mają status rejestru, certyfikat strefy, liczba miejsc noclegowych, legalność budowlana i użytkowa oraz konkretna gmina.

ETV365-Uni: turystyczny wynajem odpowiedniej nieruchomości jednorodzinnej.
ETVPL: turystyczny wynajem w budynkach z wieloma jednostkami lub własnością horyzontalną, obecnie mocno ograniczony i zazwyczaj realny tylko przy istniejących prawach.
ETV60: wynajem własnego głównego mieszkania przez osobę fizyczną przez maksymalnie 60 dni w roku, z dodatkowymi wymogami i ograniczeniami.

Budynki wielorodzinne i mieszkania

Mieszkania w budynkach wielorodzinnych to najbardziej wrażliwy obszar. Od czasu Decreto-ley 4/2025 na Balearach co do zasady nie można składać nowych wniosków DRIAT dla mieszkań we własności horyzontalnej, z wyjątkami dla niektórych typów domów szeregowych i bliźniaków. Dodatkowo należy sprawdzić akt notarialny ustanawiający odrębną własność lokali, statut wspólnoty oraz uchwały wspólnoty mieszkaniowej.

Strefowanie na Majorce

Majorka jest zarządzana przez PIAT. Rozróżnia on strefy turystyczne, strefy mieszkaniowe, wrażliwe strefy mieszkaniowe, obszary wiejskie oraz nasycone lub dojrzałe strefy turystyczne. W obszarach nasyconych możliwości są znacznie węższe; na chronionych gruntach wiejskich nie wolno rozpoczynać nowej działalności turystycznego wynajmu w nieruchomościach mieszkalnych. Gminy mogą dodatkowo zaostrzać przepisy.

Palma i różnice regionalne

Palma wymaga osobnej weryfikacji. Miasto od lat prowadzi restrykcyjną politykę, szczególnie wobec wynajmu wakacyjnego w mieszkaniach. Również poza Palmą gminy i strefy znacznie się różnią. Zawsze decydujące znaczenie ma konkretna parcela, a nie tylko nazwa miejscowości.

Czynnik wartości a decyzja zakupowa

Pewna prawnie, aktywna i możliwa do przeniesienia ETV może zwiększyć wartość rynkową. Wartość nie leży jednak w słowie „licencja”, ale w wpisie do rejestru, liczbie miejsc noclegowych, strefowaniu, zgodzie wspólnoty, wymogach energetycznych i jakościowych oraz wykonalności podatkowej i operacyjnej. W kontekście może być sensowne rozpatrywanie ofert istniejących nieruchomości z udokumentowaną rejestracją ETV; należy je jednak priorytetyzować dopiero po weryfikacji dokumentów.

Sankcje i bieżące obowiązki

Nielegalny wynajem wakacyjny na Balearach może być surowo karany; bardzo poważne naruszenia mogą skutkować karą do 500 000 euro. Właściciele wynajmujący legalnie muszą spełniać bieżące obowiązki: podawanie numeru rejestracyjnego w reklamie, zgłaszanie danych gości, pobieranie podatku turystycznego, posiadanie ubezpieczenia OC, zapewnienie całodobowego kontaktu, usługi sprzątania i konserwacji, przestrzeganie regulaminu domowego i zakazu imprez, spełnianie wymogów jakościowych i środowiskowych oraz komunikacja elektroniczna z administracją.

Due diligence przed zakupem

aktualny wpis do rejestru i dokładny tryb ETV;
liczba i pochodzenie miejsc turystycznych;
ważna DRIAT, dokumenty dotyczące zmian lub przeniesienia;
certyfikat gminy potwierdzający kwalifikowalność strefy dla ETV;
zaświadczenie o zamieszkiwalności lub równoważne dokumenty z podaniem pojemności;
legalność budowlana i brak otwartych naruszeń urbanistycznych;
w przypadku własności wspólnej: statut, akt notarialny ustanawiający odrębną własność lokali, uchwały i stan księgi wieczystej;
sprawdzenie, czy ETV może być kontynuowana, odnowiona lub przeniesiona po nabyciu.

Nieruchomość powinna być oceniana jako obiekt ETV tylko wtedy, gdy możliwość wynajmu zostanie prawnie i administracyjnie potwierdzona przed podpisaniem umowy. Wszystko inne to spekulacja.

Wynajem wakacyjny i licencja ETV na Majorce