Dlaczego due diligence na Majorce jest szczególnie ważne

Nieruchomości na Majorce nie należy oceniać wyłącznie na podstawie lokalizacji, widoku na morze czy wyposażenia. Kluczowe jest, czy profil prawny, podatkowy i techniczny odpowiada rzeczywistej nieruchomości. Ta lista kontrolna due diligence pomaga międzynarodowym nabywcom w strukturalnym sprawdzeniu najważniejszych dokumentów przed rezerwacją, umową arras i aktem notarialnym.

Główna lista kontrolna

Punkt kontrolny	Dokument lub źródło	Na co zwrócić uwagę?	Typowe ryzyko
Własność i obciążenia	Nota Simple / Registro de la Propiedad	Właściciel, udziały, hipoteki, zajęcia komornicze, służebności, prawa użytkowania	Sprzedawca nie ma wyłącznego prawa do rozporządzania lub obciążenia nie zostaną usunięte
Dane katastralne	Catastro, Referencia Catastral	Działka, przeznaczenie, lokalizacja, powierzchnia zabudowy, przedstawienie graficzne	Kataster, księga wieczysta i stan faktyczny są niezgodne
Zatwierdzone powierzchnie	Pozwolenie budowlane, projekt, świadectwo zakończenia budowy	Powierzchnia mieszkalna, basen, dobudówki, piwnica, tarasy, budynki gospodarcze	Elementy są wybudowane, ale niezatwierdzone
Przydatność do zamieszkania	Cédula de habitabilidad	Adres, liczba miejsc, ważność, zgodność z przeznaczeniem	Problemy przy sprzedaży, wynajmie lub przyłączach
Energia	Certyfikat efektywności energetycznej	Zarejestrowana klasa energetyczna, numer referencyjny, wystawca, aktualność	Brak lub niezarejestrowane świadectwo
Bieżące koszty	IBI, wspólnota mieszkaniowa, dostawcy mediów	Zaległe kwoty, rytm płatności, dodatkowe składki nadzwyczajne	Po zakupie pojawiają się stare lub zapowiedziane koszty
Wynajem turystyczny	Dokumenty ETV/VT, DRIAT, rejestr, strefowanie	Numer licencji, liczba miejsc, okres ważności, możliwość przeniesienia, wspólnota mieszkaniowa	Reklamowana możliwość wynajmu nie jest prawnie wiążąca

Księga wieczysta, Nota Simple i obciążenia

Nota Simple to pierwsza obowiązkowa kontrola. Pokazuje identyfikację nieruchomości, wpisanych właścicieli prawnych oraz wpisane prawa lub ograniczenia. Obejmuje to własność, hipoteki, użytkowanie, służebności, zajęcia komornicze, zakazy lub inne obciążenia.

Spłacona hipoteka nie jest automatycznie usuwana z księgi wieczystej.
W przypadku wpisanych obciążeń w umowie kupna powinno być jasno określone, czy zostaną one usunięte przed terminem u notariusza czy przy nim oraz kto pokrywa koszty.
W przypadku kilku właścicieli, spadków, spółek lub pełnomocnictw należy osobno sprawdzić umocowanie do reprezentacji.
Służebności, prawa przejścia i prawa do prowadzenia mediów mogą znacząco wpływać na użytkowanie i wartość.

Kataster, powierzchnie i urbanistyka

Catastro jest podatkowym i opisowym źródłem danych, a nie zamiennikiem księgi wieczystej. Kluczowe jest porównanie: Czy księga wieczysta, kataster, plany, certyfikat energetyczny, Cédula i rzeczywista inspekcja są zgodne?

Jeśli powierzchnia zabudowy znacznie się różni, architekt powinien porównać zatwierdzoną powierzchnię z rzeczywistą.
Powierzchnia widoczna w katastrze nie jest automatycznie legalizowana pod względem prawa budowlanego.
W przypadku obiektów na gruntach rustykalnych szczególnie istotne są: podział działek, kategorie ochrony, dojazd, woda, prąd i stare akta budowlane.
W przypadku bliskości wybrzeża należy sprawdzić ochronę wybrzeża, domenę publiczną i pasy ochronne.

Cédula, certyfikat energetyczny, IBI i wspólnota mieszkaniowa

Cédula de habitabilidad potwierdza przydatność do zamieszkania lub użytkowania lokalu mieszkalnego. Kupujący powinni sprawdzić, czy pasuje do nieruchomości, jest ważna i ile miejsc lub osób wskazuje. Certyfikat energetyczny jest istotny przy sprzedaży i wynajmie i musi być zarejestrowany.

Przed sfinalizowaniem zakupu należy sprawdzić ostatnie dowody opłaty IBI, opłaty za śmieci, rachunki od dostawców mediów i dowody innych opłat. W przypadku mieszkań i osiedli ważne jest aktualne zaświadczenie o zadłużeniu wspólnoty mieszkaniowej; dodatkowo należy sprawdzić protokoły, składki nadzwyczajne, statuty i spory sądowe.

Licencja na wynajem i otwarte ryzyka

Reklamowanej licencji na wynajem wakacyjny nigdy nie należy przyjmować bez sprawdzenia. Należy sprawdzić DRIAT, wpis do rejestru, odpowiednie strefowanie, dozwoloną typologię, Cédula, maksymalną liczbę miejsc, zasady wspólnoty i ewentualne ograniczenia czasowe.

Niezatwierdzone dobudówki, baseny, zadaszenia tarasów lub domy gościnne.
Rozbieżności między Nota Simple, katastrem, aktami budowlanymi a rzeczywistą inspekcją.
Brakująca lub nieodpowiednia Cédula.
Niejasne zaopatrzenie w wodę, studnie, cysterny, przyłącze prądu lub rozwiązanie kanalizacyjne.
Obiekty w strefach ochrony wybrzeża, krajobrazu, przeciwpożarowej, zabytków lub rustykalnych.
Zaległe długi wobec wspólnoty mieszkaniowej, składki nadzwyczajne lub spory sądowe.

Lista kontrolna due diligence dla nieruchomości na Majorce