Dlaczego problematyczne modele zakupu mogą być kosztowne

Zakup wysokiej klasy nieruchomości na Majorce rzadko jest standardową transakcją. Międzynarodowi nabywcy często kupują wille, historyczne fincas, apartamenty z widokiem na morze lub działki o złożonej historii. To właśnie na tym rynku pojawiają się modele zakupu, które na pierwszy rzut oka wydają się elastyczne, atrakcyjne podatkowo lub szczególnie szybkie, ale później mogą wiązać się z poważnym ryzykiem.

Model staje się problematyczny nie tylko wtedy, gdy jest oczywiście nielegalny. Już niejasne łańcuchy własności, niezatwierdzone powierzchnie, niekompletne dokumenty, żądania płatności gotówką, gwarancje zysku lub rozwiązania powiernicze mogą wskazywać, że kupujący przejmuje ryzyko, które nie jest uwzględnione w cenie zakupu.

Niedowartościowanie w akcie notarialnym i płatności gotówkowe

Klasycznym sygnałem ostrzegawczym jest prośba o podanie w Escriturze niższej ceny zakupu niż faktycznie zapłacona. To niedowartościowanie jest czasami przedstawiane jako nieszkodliwa optymalizacja podatkowa. Dla kupujących jest to jednak wyraźny temat ryzyka.

Niezaksięgowana część ceny zakupu jest później trudna do udowodnienia. Przy odsprzedaży zbyt nisko udokumentowana wartość nabycia może zwiększyć podstawę opodatkowanego zysku ze sprzedaży. Ponadto ukryta płatność może rodzić pytania dotyczące pochodzenia środków, przeciwdziałania praniu pieniędzy i poprawności podatkowej.

Szczególnie krytyczne są płatności gotówkowe lub płatności na konta, które nie pasują do sprzedającego. W przypadku luksusowych nieruchomości cała cena zakupu powinna być przejrzysta, możliwa do zweryfikowania przez bank i zgodna z aktem notarialnym.

Niejasni właściciele i konstrukcje powiernicze

Wysokiej klasy obiekt może być faktycznie kontrolowany przez rodzinę, spółkę, krąg spadkobierców lub powiernika. Decydujące jest jednak to, kto jest wpisany do księgi wieczystej jako właściciel lub uprawniony oraz kto ma prawo przenieść własność nieruchomości. Sygnałami ostrzegawczymi są sprzedawcy, którzy nie są zgodni z wpisanym właścicielem, pełnomocnictwa bez aktualnej weryfikacji, niekompletne wspólnoty spadkowe, spółki z niejasnymi udziałowcami lub konta prowadzone na osoby trzecie.

Struktury nominee lub powiernicze są czasami przedstawiane międzynarodowym nabywcom jako dyskretne, proste lub eleganckie podatkowo rozwiązanie. Takie struktury nie są automatycznie niedozwolone, ale znacznie zwiększają potrzebę weryfikacji. Jeśli struktura służy przede wszystkim ukryciu prawdziwego kupującego, sprzedającego, ceny lub pochodzenia środków, jest sygnałem ostrzegawczym.

Niezatwierdzone powierzchnie

Na Majorce widoczna rzeczywistość nieruchomości nie zawsze jest zgodna z prawnie zatwierdzoną rzeczywistością. Zwłaszcza w przypadku fincas, starszych willi i przebudowanych apartamentów mogą istnieć baseny, domy gościnne, piwnice, zadaszenia tarasów, garaże, pomieszczenia techniczne lub rozbudowy, które są widoczne w ofercie, ale nie są w pełni zatwierdzone pod względem prawa budowlanego.

Kataster pomaga w określeniu lokalizacji, referencji, porównaniu powierzchni i reprezentacji graficznej. Nie zastępuje jednak weryfikacji prawa budowlanego. W przypadku niezatwierdzonych powierzchni niezależny architekt lub prawnik budowlany powinien sprawdzić, czy istnieją pozwolenia, odbiory budowlane, świadectwa zamieszkiwalności, zmiany sposobu użytkowania i, w stosownych przypadkach, pozwolenia turystyczne.

Brakujące dokumenty i presja sprzedaży

Profesjonalna sprzedaż wysokiej klasy nieruchomości powinna być należycie udokumentowana. Przed podpisaniem prywatnej umowy kupna-sprzedaży należy sprawdzić co najmniej aktualną Nota Simple, Escriturę, referencję katastralną, dowody IBI, świadectwo charakterystyki energetycznej, świadectwo zamieszkiwalności (jeśli dotyczy), zaświadczenie wspólnoty, dowody obciążeń, pozwolenia budowlane i remontowe, plany oraz dowody posiadania licencji na wynajem.

Sygnałami ostrzegawczymi są stwierdzenia takie jak: Dostarczymy to później, nikt na Majorce nie jest tak dokładny, notariusz się tym zajmie lub inni kupujący już czekają. W napiętych lokalizacjach istnieje realna konkurencja o dobre obiekty. Mimo to presja sprzedaży nie jest cechą jakości. Rzetelny sprzedawca może wyznaczać terminy, ale nie powinien uniemożliwiać niezależnego due diligence.

Nierealistyczne obietnice zysku

Widok na morze, ograniczona podaż i międzynarodowy popyt czynią Majorkę atrakcyjną. Nie oznacza to jednak pozbawionego ryzyka zysku. Nierealistyczne stopy zwrotu z najmu, gwarantowane obłożenie lub obietnice takie jak bezpieczne podwojenie kapitału są szczególnie krytyczne, jeśli nie są poparte wiarygodnymi liczbami, pozwoleniami i modelami kosztów.

W przypadku wynajmu wakacyjnego należy sprawdzić strefowanie, licencje turystyczne, regulamin wspólnoty, bieżące koszty, opłaty zarządcze, konserwację, pustostany, sezonowość i traktowanie podatkowe. Brutto stopa zwrotu bez kosztów operacyjnych nie jest kalkulacją inwestycyjną.

Konkretne sygnały ostrzegawcze

Sprzedawca proponuje podanie w akcie notarialnym niższej ceny zakupu niż faktycznie ma zostać zapłacona.
Część kwoty ma zostać zapłacona gotówką, osobie trzeciej za granicą lub na konto, którego nie można wyjaśnić.
Wpisany właściciel, beneficjent rzeczywisty i partner negocjacyjny nie są możliwi do zidentyfikowania.
Nieruchomość jest oferowana poprzez strukturę nominee, powierniczą lub share deal bez jasnego ekonomicznego uzasadnienia.
Powierzchnia katastralna, opis w księdze wieczystej i faktyczna zabudowa znacznie się od siebie różnią.
Dom gościnny, basen, piwnica, taras lub rozbudowy nie są udokumentowane pozwoleniami i planami.
Ważne dokumenty mają zostać dostarczone dopiero po wpłacie rezerwacji lub po podpisaniu umowy.
Kupujący ma zrezygnować z niezależnej weryfikacji lub skorzystać z tego samego doradcy co sprzedawca.
Obiecuje się gwarantowane stopy zwrotu, bezpieczny wynajem wakacyjny lub wyjątkowy wzrost wartości.

Podsumowanie

Najbezpieczniejszą odpowiedzią na problematyczne modele zakupu jest jasna dyscyplina transakcyjna. Pełna cena zakupu powinna znaleźć się w akcie notarialnym. Płatności powinny odbywać się za pośrednictwem możliwych do zweryfikowania ścieżek bankowych. Właściciele, pełnomocnictwa i beneficjenci rzeczywiści muszą być wyjaśnieni z wyprzedzeniem. Rzeczywistość budowlana, księga wieczysta i kataster powinny być ze sobą porównane. Dobra inwestycja na Majorce wytrzymuje weryfikację; jeśli weryfikacja jest uniemożliwiana, jest to sygnał ostrzegawczy.

Problematyczne modele zakupu i sygnały ostrzegawcze przy zakupie nieruchomości na Majorce