Dlaczego przygotowanie przyspiesza sprzedaż

Kto sprzedaje nieruchomość premium na Majorce, sprzedaje nie tylko lokalizację, architekturę i styl życia. Międzynarodowi kupujący i ich prawnicy wcześnie sprawdzają, czy własność, powierzchnia, użytkowanie, pozwolenia i bieżące koszty są prawidłowo udokumentowane. Im pełniejsze są dokumenty sprzedażowe, tym mniej miejsca na negocjacje cenowe, opóźnienia przy terminie u notariusza czy niepewność w due diligence.

Właściciele powinni zatem przygotować ustrukturyzowane dossier sprzedażowe. To dossier nie zastępuje indywidualnej weryfikacji przez notariusza, prawnika, doradcę podatkowego czy architekta, ale stanowi podstawę profesjonalnego procesu sprzedaży.

Escritura i Nota Simple

Escritura to akt notarialny, na mocy którego obecny właściciel nabył nieruchomość. Wskazuje on między innymi, kto jest właścicielem, jak opisano nieruchomość, jakie dane katastralne i rejestrowe były wówczas używane oraz czy zawiera szczególne prawa, obowiązki lub umowy.

Nota Simple z Registro de la Propiedad to jeden z najważniejszych dokumentów przed sprzedażą. Zawiera identyfikację finca, zarejestrowanego właściciela, Código Registral Único, prawa i obciążenia, takie jak hipoteki, służebności, prawa użytkowania, zajęcia komornicze lub inne ograniczenia. Na potrzeby procesu sprzedaży powinna być aktualna, najlepiej przed rozpoczęciem marketingu i ponownie przed podpisaniem umowy kupna.

IBI, kataster i porównanie powierzchni

IBI, czyli gminny podatek od nieruchomości, jest istotny dla kupujących z dwóch powodów. Po pierwsze, bieżący dowód zapłaty pokazuje, że nie ma zaległości w tym corocznym podatku od nieruchomości. Po drugie, dowód IBI regularnie zawiera Referencia Catastral, ważną dla identyfikacji działki i zabudowy.

Referencia Catastral należy porównać z Escriturą, Nota Simple i rzeczywistą nieruchomością. Jeśli wielkość działki, powierzchnia zabudowy, użytkowanie i lokalizacja nie są zgodne, nie oznacza to automatycznie zatrzymania sprzedaży, ale jest tematem do technicznego i prawnego wyjaśnienia. W przypadku nieruchomości premium z kilkoma budynkami, basenem, kortem tenisowym, domem gościnnym lub terenami rolniczymi zaleca się dodatkowo aktualny wypis z katastru.

Cédula i certyfikat energetyczny

Cédula de habitabilidad potwierdza, że mieszkanie, dom lub budynek mieszkalny spełnia minimalne wymagania do zamieszkania. Zgodnie z balearskim prawem mieszkaniowym jest ona zasadniczo istotna dla użytkowania, wynajmu i przeniesienia własności; w niektórych przypadkach może być zastąpiona przez licencia de ocupación lub licencia de primera utilización.

Przy sprzedaży istniejącej nieruchomości wymagany jest również zarejestrowany certyfikat energetyczny wraz z etykietą energetyczną. Klasa energetyczna musi być uwzględniona już w marketingu i reklamie, nie dopiero u notariusza. Zgodnie z hiszpańskim Real Decreto 390/2021 maksymalny okres ważności wynosi zasadniczo dziesięć lat; dla klasy energetycznej G maksymalnie pięć lat.

Dokumentacja budowlana i techniczna

Do najważniejszych dokumentów budowlanych należą pozwolenia na budowę, dokumentacja projektowa, plany, dowody rozbudowy lub remontów, Certificado Final de Obra, licencia de primera ocupación lub licencia de ocupación, ewentualnie dokumenty legalizacyjne i zaświadczenia techniczne. Dla kupujących nieruchomości premium jest to kluczowe, ponieważ nielegalne dobudówki, odbiegające od projektu rozmiary basenów, przerobione garaże, apartamenty gościnne czy pomieszczenia techniczne mogą później generować wysokie koszty.

Przed rozpoczęciem marketingu architekt lub doradca techniczny powinien sprawdzić, czy stan faktyczny budynku jest zgodny z rejestrem, katastrem i pozwoleniami. W przypadku rozbieżności lepsze jest wczesne rozpoznanie niż późna niespodzianka tuż przed terminem u notariusza.

Comunidad, hipoteka i licencja na wynajem

W przypadku apartamentów, penthouse'ów, domów szeregowych, zespołów willowych lub urbanizacji ze współwłasnością wymagane są dokumenty Comunidad de Propietarios. Należą do nich w szczególności zaświadczenie o stanie zadłużenia, bieżące opłaty wspólnotowe, zatwierdzone składki nadzwyczajne, protokoły istotnych uchwał oraz ewentualnie statut lub regulamin domu.

Jeśli na nieruchomości ciąży hipoteka, do dossier sprzedażowego należy dołączyć jasną dokumentację: aktualne saldo bankowe, warunki spłaty, planowany przebieg zapłaty z ceny kupna oraz, jeśli hipoteka została już spłacona, dowód lub przygotowanie do wykreślenia z rejestru. Spłacona hipoteka nie znika automatycznie z księgi wieczystej.

Jeśli nieruchomość jest wynajmowana turystycznie lub ma być sprzedana z potencjałem wynajmu turystycznego, odpowiednia dokumentacja musi być szczególnie staranna: turystyczny numer rejestracyjny, dokumenty DRIAT, wpis do rejestru, pojemność, ewentualne ograniczenia oraz zgodność z Cédulą lub licencją użytkowania.

Zalecana teczka sprzedażowa

Aktualna Escritura i istotne wcześniejsze akty notarialne
Aktualna Nota Simple z Registro de la Propiedad
Aktualny dowód IBI i referencja katastralna
Wypis z katastru lub graficzna informacja katastralna
Ważna Cédula de habitabilidad lub równoważny dowód
Zarejestrowany certyfikat energetyczny i etykieta energetyczna
Pozwolenia na budowę, plany, dokumentacja projektowa i Certificado Final de Obra
Zaświadczenie Comunidad, opłaty, protokoły i składki nadzwyczajne
Dokumenty hipoteczne, dowód pozostałego zadłużenia lub dowód wykreślenia
Licencja na wynajem turystyczny i dane rejestrowe, jeśli dotyczy
Pełnomocnictwa, NIE, dokumenty spółki lub dowody dziedziczenia, jeśli mają zastosowanie

Podsumowanie

Dla nieruchomości premium na Majorce kompletne dokumenty sprzedażowe nie są szczegółem administracyjnym, ale sygnałem zaufania. Kto wcześnie przygotuje Escriturę, Nota Simple, IBI, Cédulę, certyfikat energetyczny, dokumentację budowlaną, zaświadczenia Comunidad, dokumenty hipoteczne i ewentualnie licencję na wynajem, skraca due diligence i wzmacnia swoją pozycję negocjacyjną.

Dokumenty do sprzedaży nieruchomości na Majorce