Podatki przy sprzedaży nieruchomości na Majorce

Kto sprzedaje nieruchomość wysokiej klasy na Majorce, powinien wcześnie uwzględnić kwestie podatkowe. To nie dopiero przy wizycie u notariusza decyduje się, ile płynności faktycznie wpłynie: podatek od zysku, gminna Plusvalía, 3-% Retención dla nierezydentów, spłata hipoteki i koszty podlegające odliczeniu wzajemnie na siebie oddziałują. Niniejszy artykuł przedstawia uporządkowany przegląd i nie zastępuje indywidualnego doradztwa podatkowego.

Najważniejsze obszary podatkowe

Przy sprzedaży nieruchomości na Majorce należy regularnie sprawdzać dwa obszary podatkowe: opodatkowanie zysku ze zbycia na poziomie państwowym oraz gminny podatek od wzrostu wartości gruntu, Plusvalía municipal. Do tego dochodzą praktyczne potrącenia przy zamknięciu transakcji, w szczególności 3-% Retención, jeśli sprzedawca nie ma rezydencji podatkowej w Hiszpanii.

Dla międzynarodowych właścicieli pierwszym pytaniem nie jest zatem sama cena zakupu, ale status podatkowy sprzedawcy: rezydent, nierezydent, osoba fizyczna, spółka, wspólnota współwłaścicieli lub struktura z powiązaniami zagranicznymi. Poniższe zasady odnoszą się przede wszystkim do osób fizycznych nieposiadających stałego zakładu w Hiszpanii; złożone struktury własnościowe wymagają odrębnej analizy.

Podatek od zysku: Co podlega opodatkowaniu?

Opodatkowaniu podlega zasadniczo zysk ze zbycia. W uproszczeniu wynika on z ceny sprzedaży pomniejszonej o podatkową wartość nabycia i koszty zbycia podlegające odliczeniu. Według hiszpańskiej administracji podatkowej na wartość nabycia składają się między innymi pierwotna cena nabycia, koszty uboczne nabycia, zapłacone podatki od nabycia oraz udokumentowane inwestycje i ulepszenia. Należy odróżnić od tego zwykłe koszty utrzymania lub napraw.

Wartością zbycia jest faktycznie uzyskana cena sprzedaży, pomniejszona o koszty i podatki, które bezpośrednio obciążają sprzedawcę z tytułu przeniesienia własności. W przypadku nieruchomości wysokiej klasy kluczowa jest dokumentacja: akt nabycia, decyzje podatkowe, koszty notarialne i wieczystoksięgowe, prowizje pośredników, faktury za rzeczywiste ulepszenia, pozwolenia budowlane oraz dowody dotyczące okresów wynajmu powinny być uporządkowane przed rozpoczęciem marketingu.

Nierezydenci: IRNR, Modelo 210 i 3-% Retención

Jeśli sprzedawca nie ma rezydencji podatkowej w Hiszpanii i sprzedaje hiszpańską nieruchomość, zysk podlega zasadniczo hiszpańskiemu podatkowi dochodowemu od nierezydentów, IRNR. Stawka podatku podawana przez Agencia Tributaria dla takich zysków z nieruchomości wynosi 19 procent.

Przy nabyciu hiszpańskiej nieruchomości od sprzedawcy będącego nierezydentem, kupujący jest zobowiązany potrącić 3 procent uzgodnionej ceny zakupu i odprowadzić je do hiszpańskiej administracji podatkowej. To Retención nie jest dodatkowym podatkiem kupującego, ale zaliczką na poczet ewentualnego podatku sprzedawcy będącego nierezydentem. Kupujący składa w tym celu Modelo 211; sprzedawca będzie później potrzebował tego dowodu do Modelo 210.

Jeśli potrącone Retención jest wyższe niż faktycznie należny podatek, sprzedawca może wystąpić o zwrot nadwyżki. Jeśli jest niższe, należy dopłacić różnicę. Szczególnie w przypadku nieruchomości luksusowych z wysoką ceną zakupu, ale niskim podlegającym opodatkowaniu zyskiem, Retención może być znacznie wyższe niż ostateczny podatek.

Rezydenci: IRPF i możliwe zasady szczególne

Jeśli sprzedawca ma rezydencję podatkową w Hiszpanii, zysk z nieruchomości jest zasadniczo deklarowany w hiszpańskim podatku dochodowym od osób fizycznych, IRPF. Zyski z przeniesienia składników majątku należą do podstawy oszczędnościowej. Na rok podatkowy 2025 Agencia Tributaria podaje połączoną skalę 19, 21, 23, 27 i 30 procent dla podstawy oszczędnościowej; dla danego roku sprzedaży przed złożeniem deklaracji należy sprawdzić, czy stawki pozostały niezmienione.

W przypadku rezydentów mogą mieć znaczenie szczególne zwolnienia, na przykład przy sprzedaży własnego głównego miejsca zamieszkania przez osoby powyżej 65 roku życia lub przy reinwestycji w nowe główne miejsce zamieszkania. Również dla niektórych nierezydentów z państw UE lub EOG może wchodzić w grę zasada reinwestycji dotycząca poprzedniego hiszpańskiego głównego miejsca zamieszkania. Te przypadki są silnie uzależnione od indywidualnej sytuacji i powinny być sprawdzone przed podpisaniem umowy.

Plusvalía municipal

Plusvalía municipal to gminny podatek od wzrostu wartości gruntów miejskich. Dotyczy on nie tyle wartości budynku jako takiej, ale wartości gruntu według katastru. Właściwa jest dana gmina; w wielu gminach Balearów obliczenie, deklaracja lub płatność są obsługiwane przez ATIB.

W przypadku odpłatnej sprzedaży podatnikiem jest zasadniczo sprzedawca. Jeśli jednak sprzedawca jest osobą fizyczną niemającą miejsca zamieszkania w Hiszpanii, zgodnie z hiszpańską ustawą o podatkach lokalnych kupujący może wystąpić jako zastępczy podatnik. W praktyce w umowie sprzedaży często reguluje się, czy i w jakiej wysokości kwota na Plusvalía zostanie zatrzymana.

Od czasu reformy po orzecznictwie Trybunału Konstytucyjnego sprzedaż bez możliwego do udowodnienia wzrostu wartości zasadniczo nie podlega Plusvalía, jeśli brak wzrostu wartości zostanie prawidłowo zadeklarowany i udokumentowany. Ponadto podatnik może zażądać, aby zamiast obiektywnego obliczenia zastosowano faktycznie niższy wzrost wartości.

Spłata hipoteki i koszty

Spłacona hipoteka nie znika automatycznie z księgi wieczystej. Do jej wykreślenia z rejestru potrzebny jest zazwyczaj notarialny akt wykreślenia oraz wpis w Registro de la Propiedad. Jeśli pozostała kwota długu jest spłacana dopiero z wpływów ze sprzedaży, notariusz zazwyczaj koordynuje zaświadczenie bankowe, płatność i wykreślenie.

Z perspektywy sprzedawcy istotne mogą być ponadto: prowizja pośrednika, obsługa prawna lub podatkowa, świadectwo energetyczne, aktualizacja dokumentacji technicznej, koszty notarialne po stronie sprzedawcy, koszty wykreślenia hipoteki, koszty księgi wieczystej, Plusvalía municipal oraz bieżące rozliczenie IBI, kosztów wspólnoty lub mediów do momentu przeniesienia własności. Z podatkowego punktu widzenia nie każdy wydatek jest automatycznie odliczalny; decydujące znaczenie mają związek, dowody i konkretny rodzaj podatku.

Praktyczna lista kontrolna

• Wyjaśnić rezydencję podatkową na rok sprzedaży i przygotować dowody.
• Zebrać akt nabycia, podatek od nabycia, koszty notarialne i wieczystoksięgowe.
• Udokumentować inwestycje i ulepszenia fakturami i pozwoleniami.
• W przypadku wynajmu sprawdzić podlegające odliczeniu odpisy amortyzacyjne.
• Zasymulować Plusvalía municipal na podstawie wartości katastralnej i parametrów gminnych.
• W przypadku nierezydentów uwzględnić 3-% Retención w umowie sprzedaży i przepływie płatności.
• Zorganizować z wyprzedzeniem otwartą hipotekę wraz z aktem wykreślenia i kosztami wieczystoksięgowymi.
• Zażądać od kupującego Modelo 211 i monitorować termin na Modelo 210.

Podsumowanie

Przy sprzedaży nieruchomości na Majorce potrącenie podatku u notariusza to tylko część obrazu. Kluczowe jest, czy podatek od zysku, Plusvalía, Retención i koszty zostały prawidłowo obliczone jeszcze przed podpisaniem umowy. Międzynarodowi właściciele nieruchomości wysokiej klasy powinni zatem optymalizować nie tylko cenę sprzedaży, ale planować przychód netto po opodatkowaniu.