Użytkowanie na Majorce: Usufructo, Nuda Propiedad i podatki

Hiszpański usufructo odpowiada w dużej mierze niemieckiemu prawu użytkowania (Nießbrauch): jedna osoba może korzystać z nieruchomości i czerpać z niej pożytki, podczas gdy druga osoba pozostaje właścicielem. Dla międzynarodowych nabywców na Majorce ten podział jest szczególnie interesujący przy zakupach rodzinnych, planowaniu sukcesji, drugich domach oraz zabezpieczeniu małżonka lub rodzica.

Usufructo i nuda propiedad

Usufructuario to użytkownik. Ma on prawo zamieszkiwać nieruchomość, korzystać z niej, wynajmować ją i pobierać czynsze, ale zasadniczo musi zachować jej formę i substancję. Nudo propietario posiada nuda propiedad, czyli samo prawo własności. Dopiero gdy użytkowanie i samo prawo własności połączą się ponownie w jednym ręku, powstaje pełny tytuł własności, czyli pleno dominio.

Dożywotnie lub terminowe

Użytkowanie może być ustanowione na czas życia, na czas określony lub pod warunkiem. W przypadku osób prawnych obowiązują szczególne ograniczenia; użytkowanie na rzecz spółki lub korporacji zgodnie z Kodeksem Cywilnym (Código Civil) zasadniczo nie może trwać dłużej niż 30 lat.

Planowanie sukcesji dla rodzin

Typowe konstrukcje to: rodzice przenoszą lub sprzedają nuda propiedad na dzieci, zachowując użytkowanie; małżonkowie zabezpieczają sobie wzajemnie dożywotnie prawo użytkowania; lub nabywcy od początku nabywają rozdzielone pozycje. Struktura ta nie zastępuje jednak pełnego planowania sukcesji, ponieważ hiszpańskie prawo nieruchomości, prawo spadkowe, prawo majątkowe małżeńskie, miejsce zamieszkania podatkowe i prawo ojczyste muszą być ze sobą zgodne.

Prawa i obowiązki

Użytkownik może korzystać z nieruchomości i zasadniczo ją wynajmować, musi jednak obchodzić się z nią starannie i ponosić koszty zwykłych napraw. Sam właściciel może sprzedać lub obciążyć nuda propiedad, ale nie może naruszać prawa użytkowania. Podatek IBI, koszty wspólnoty, ubezpieczenie, pielęgnacja basenu i ogrodu, wynajem oraz większe modernizacje powinny być wyraźnie uregulowane.

Wpis do księgi wieczystej

Użytkowanie nieruchomości na Majorce powinno być potwierdzone aktem notarialnym i wpisane do Registro de la Propiedad (hiszpańskiej księgi wieczystej). Nota Simple pokazuje, czy nieruchomość jest obciążona użytkowaniem lub innym prawem do korzystania. Prywatna umowa bez wyraźnego wpisu jest ryzykowna w przypadku transgranicznych struktur rodzinnych.

Wycena dla celów podatkowych

Dla hiszpańskich podatków użytkowanie wycenia się według ustawowych formuł. W przypadku użytkowania na czas określony wartość podatkowa wynosi 2% wartości nieruchomości za każdy rok trwania, maksymalnie 70%. W przypadku użytkowania dożywotniego stosuje się zasadę 89 minus wiek użytkownika, z minimalną wartością 10% i maksymalną 70%. Nuda propiedad jest odpowiednio wyceniana jako wartość rezydualna.

Typowe ryzyka

Kto kupuje tylko nuda propiedad, nie nabywa prawa do natychmiastowego korzystania. Dalsze ryzyka powstają przy wynajmie, wykorzystaniu turystycznym, sporach o koszty, zagranicznym podatku spadkowym, zachowkach i późniejszym wykreśleniu użytkowania. Struktura ta powinna być zatem prawidłowo odzwierciedlona w umowie sprzedaży, testamencie, planowaniu podatkowym i księdze wieczystej.

Najczęściej zadawane pytania

Czym jest nuda propiedad w Hiszpanii?

Nuda propiedad to goła własność, którą posiada nudo propietario. Kto kupuje tylko ją, nie kupuje natychmiastowego korzystania. Dopiero gdy użytkowanie i goła własność znowu zbiegną się w jednych rękach, powstaje pełny tytuł własności, czyli pleno dominio.

Jak długo może istnieć użytkowanie na Majorce?

Użytkowanie można ustanowić dożywotnio, na czas określony lub pod warunkami. W przypadku osób prawnych obowiązują szczególne granice. Użytkowanie na rzecz spółki lub korporacji nie może według Código Civil co do zasady trwać dłużej niż 30 lat.

Jak w Hiszpanii wycenia się użytkowanie podatkowo?

Użytkowanie wycenia się według ustawowych wzorów. Przy użytkowaniu czasowym wartość podatkowa wynosi 2% wartości nieruchomości za każdy rok okresu, maksymalnie 70%. Przy użytkowaniu dożywotnim obowiązuje zasada praktyczna 89 minus wiek użytkownika, z wartością minimalną 10% i maksymalną 70%. Nuda propiedad wycenia się wartością resztkową.

Kto przy użytkowaniu ponosi koszty napraw i IBI?

Użytkownik musi z należytą starannością obchodzić się z nieruchomością i ponosić zwykłe naprawy. IBI, koszty wspólnoty, ubezpieczenie, pielęgnację basenu i ogrodu, wynajem i większe modernizacje należy wyraźnie uregulować. Goły właściciel może sprzedać lub obciążyć nuda propiedad, ale nie może naruszać użytkowania.

Po czym poznać, że nieruchomość na Majorce jest obciążona użytkowaniem?

Nota Simple pokazuje, czy nieruchomość jest obciążona użytkowaniem lub innym prawem do korzystania. Użytkowanie powinno być poświadczone notarialnie i wpisane do Registro de la Propiedad. Prywatna umowa bez jasnego wpisu jest ryzykowna w przypadku transgranicznych struktur rodzinnych.

W jakich przypadkach użytkowanie nadaje się dla nieruchomości na Majorce?

Rozdzielenie jest szczególnie interesujące przy zakupach rodzinnych, planowaniu sukcesji, drugich miejscach zamieszkania i zabezpieczeniu małżonka lub rodzica. Typowe jest, że rodzice przenoszą nuda propiedad na dzieci i zachowują użytkowanie. Struktura nie zastępuje jednak pełnego planowania sukcesji, ponieważ hiszpańskie prawo nieruchomości, prawo spadkowe, prawo majątkowe małżeńskie, rezydencja podatkowa i prawo ojczyste muszą do siebie pasować.

Użytkowanie (Nießbrauch) i prawa do korzystania z nieruchomości