Hiszpański usufructo odpowiada w dużej mierze niemieckiemu prawu użytkowania (Nießbrauch): jedna osoba może korzystać z nieruchomości i czerpać z niej pożytki, podczas gdy druga osoba pozostaje właścicielem. Dla międzynarodowych nabywców na Majorce ten podział jest szczególnie interesujący przy zakupach rodzinnych, planowaniu sukcesji, drugich domach oraz zabezpieczeniu małżonka lub rodzica.

Usufructo i nuda propiedad

Usufructuario to użytkownik. Ma on prawo zamieszkiwać nieruchomość, korzystać z niej, wynajmować ją i pobierać czynsze, ale zasadniczo musi zachować jej formę i substancję. Nudo propietario posiada nuda propiedad, czyli samo prawo własności. Dopiero gdy użytkowanie i samo prawo własności połączą się ponownie w jednym ręku, powstaje pełny tytuł własności, czyli pleno dominio.

Dożywotnie lub terminowe

Użytkowanie może być ustanowione na czas życia, na czas określony lub pod warunkiem. W przypadku osób prawnych obowiązują szczególne ograniczenia; użytkowanie na rzecz spółki lub korporacji zgodnie z Kodeksem Cywilnym (Código Civil) zasadniczo nie może trwać dłużej niż 30 lat.

Planowanie sukcesji dla rodzin

Typowe konstrukcje to: rodzice przenoszą lub sprzedają nuda propiedad na dzieci, zachowując użytkowanie; małżonkowie zabezpieczają sobie wzajemnie dożywotnie prawo użytkowania; lub nabywcy od początku nabywają rozdzielone pozycje. Struktura ta nie zastępuje jednak pełnego planowania sukcesji, ponieważ hiszpańskie prawo nieruchomości, prawo spadkowe, prawo majątkowe małżeńskie, miejsce zamieszkania podatkowe i prawo ojczyste muszą być ze sobą zgodne.

Prawa i obowiązki

Użytkownik może korzystać z nieruchomości i zasadniczo ją wynajmować, musi jednak obchodzić się z nią starannie i ponosić koszty zwykłych napraw. Sam właściciel może sprzedać lub obciążyć nuda propiedad, ale nie może naruszać prawa użytkowania. Podatek IBI, koszty wspólnoty, ubezpieczenie, pielęgnacja basenu i ogrodu, wynajem oraz większe modernizacje powinny być wyraźnie uregulowane.

Wpis do księgi wieczystej

Użytkowanie nieruchomości na Majorce powinno być potwierdzone aktem notarialnym i wpisane do Registro de la Propiedad (hiszpańskiej księgi wieczystej). Nota Simple pokazuje, czy nieruchomość jest obciążona użytkowaniem lub innym prawem do korzystania. Prywatna umowa bez wyraźnego wpisu jest ryzykowna w przypadku transgranicznych struktur rodzinnych.

Wycena dla celów podatkowych

Dla hiszpańskich podatków użytkowanie wycenia się według ustawowych formuł. W przypadku użytkowania na czas określony wartość podatkowa wynosi 2% wartości nieruchomości za każdy rok trwania, maksymalnie 70%. W przypadku użytkowania dożywotniego stosuje się zasadę 89 minus wiek użytkownika, z minimalną wartością 10% i maksymalną 70%. Nuda propiedad jest odpowiednio wyceniana jako wartość rezydualna.

Typowe ryzyka

Kto kupuje tylko nuda propiedad, nie nabywa prawa do natychmiastowego korzystania. Dalsze ryzyka powstają przy wynajmie, wykorzystaniu turystycznym, sporach o koszty, zagranicznym podatku spadkowym, zachowkach i późniejszym wykreśleniu użytkowania. Struktura ta powinna być zatem prawidłowo odzwierciedlona w umowie sprzedaży, testamencie, planowaniu podatkowym i księdze wieczystej.

Użytkowanie (Nießbrauch) i prawa do korzystania z nieruchomości