Тот, кто покупает, реконструирует или проводит техническую проверку существующей недвижимости на Майорке, быстро сталкивается с двумя терминами: licencia urbanística и Cédula Urbanística. Первое — это собственно градостроительное разрешение на конкретное мероприятие. Второе — это письменная градостроительная справка о земельном участке или здании.

Что регулирует licencia urbanística

Многие строительные работы могут быть начаты только после получения муниципального разрешения или после допустимого comunicación previa. Ответственным за это является, как правило, соответствующий Ayuntamiento. В более старой разговорной речи часто различают obra mayor и obra menor; с юридической точки зрения, однако, важнее то, требуется ли лицензия, уведомление или дополнительное отраслевое разрешение.

Новое строительство, структурные изменения, изменения объема, изменения назначения, снос, строительство бассейна, большие террасы, ограждения за пределами застройки и работы в охраняемых зданиях никогда не следует рассматривать как простые ремонтные работы.

Comunicación previa и declaración responsable

Для простых работ с низкой технической значимостью может быть достаточно comunicación previa. Тем не менее, могут потребоваться планы, описание, бюджет, техническое заключение, подтверждение оплаты сборов или отраслевые разрешения. Declaración responsable на Майорке актуальна прежде всего в смежных областях и не должна путаться с разрешением на строительство.

Типичная процедура

В начале стоит проверка осуществимости: земельный кадастр, кадастр недвижимости, существующие лицензии, Cédula de Habitabilidad, муниципальное планирование, данные MUIB, Plan Territorial, охранные категории, ограничения, связанные с дорогами, побережьем, водой, охраной памятников и ландшафтом. Для проектов, требующих разрешения, обычно создается proyecto básico, который описывает местоположение, объем, площади, высоты, использование, расстояния и градостроительное соответствие.

После получения лицензии на основе базового проекта необходимо подать proyecto de ejecución. Он является основой для выполнения работ и, как правило, подлежит обязательному визированию для проектов, требующих утверждения. Visado не заменяет муниципальное разрешение, но подтверждает формальные и профессионально-правовые аспекты.

Сроки и начало строительства

LUIB предусматривает для принятия решения по градостроительной лицензии, как правило, три месяца с момента подачи полного заявления. Запросы дополнительных документов и отраслевые заключения могут приостановить течение срока. Если лицензия выдана на основе базового проекта, проект выполнения должен быть подан в установленный срок; муниципалитет затем проверяет соответствие. О начале строительства необходимо дополнительно уведомить.

Что такое Cédula Urbanística

Cédula Urbanística — это не свидетельство о пригодности к проживанию и не разрешение на строительство. Это градостроительная справка о классификации, квалификации, применимых Ordenanzas, застраиваемых параметрах, охранных зонах, обязательствах и ограничениях. Некоторые муниципалитеты используют такие термины, как informe urbanístico или certificado de aprovechamiento urbanístico.

Для покупателей эта справка ценна, поскольку она помещает экспозе, кадастр и земельный кадастр в контекст градостроительных норм. Однако она не легализует пристройки, не гарантирует будущую лицензию и не заменяет ознакомление с оригинальными документами.

Риски при покупке существующей недвижимости

Частыми областями риска являются расхождения между реальностью, кадастром, земельным кадастром и лицензионными документами; старые пристройки без разрешения; бассейны, перголы, порчи или гаражи за пределами застройки; изменение назначения с подсобного помещения на жилое; строения в охраняемой зоне rústico; прибрежные, водные, дорожные зоны или зоны охраны памятников; а также истекшие или никогда не завершенные лицензии.

Запросить в Ayuntamiento строительное дело, лицензии, Final de Obra и возможные дисциплинарные производства.
Запросить Cédula Urbanística или муниципальный эквивалент, особенно для земельных участков, зоны rústico или при желании расширения.
Проверить Cédula de Habitabilidad отдельно: действительна, возобновляема и соответствует назначению.
Провести обмер и сверку кадастра, земельного кадастра и реальности.
Не начинать работы только потому, что подрядчик называет их obra menor.

Разрешение на строительство и Cédula Urbanística на Майорке