Контрольный список осмотра недвижимости на Майорке

Осмотр недвижимости на Майорке должен ответить не только на вопрос, чувствуете ли вы себя в ней комфортно. Решающим является то, соответствуют ли местоположение, строительная конструкция, техническое состояние, документы и возможности использования цене покупки. Первая эмоциональная оценка допустима; второй осмотр следует проводить по контрольному списку.

Подготовка к осмотру

Запросить адрес, кадастровый номер, план и основные документы заранее.
Примерно проверить недвижимость по картам, аэрофотоснимкам и в кадастре.
Для сельской недвижимости проверить, указаны ли в документах жилой дом, бассейн, хозяйственные постройки, перголы и подъездные пути.
При серьезном интересе прийти повторно в другое время суток.
Делать собственные фотографии и заметки: крыша, фасад, техническое помещение, счетчики, оборудование бассейна, следы влаги, границы с соседями и подъездной путь.

Местоположение, микролокация и повседневная жизнь

На Майорке часто решает не только сам населенный пункт, а конкретная микролокация. Два дома в одной и той же деревне могут иметь совершенно разную стоимость, если один предлагает вид на море, приватность и хороший подъезд, а другой расположен на проезжей дороге или зимой почти не видит солнца.

Реально проверить расстояние до Пальмы, аэропорта, школ, медицинских учреждений и магазинов.
Учитывать сезонные различия: тихий прибрежный городок летом может быть очень переполнен, а деревня в глубине острова зимой — очень тихой.
Посмотреть на непосредственных соседей: жилое использование, аренда для отпуска, гастрономия, сельское хозяйство, стройки, мастерские.
Проверить расстояние до дорог, мусорных контейнеров, зон доставки, баров, отелей, школ и спортивных сооружений.
Оценить незастроенные соседние участки и возможную будущую застройку.

Приватность, подъезд и шум

С каких соседних участков, дорог или расположенных выше домов просматривается недвижимость?
Является ли подъездной путь общественным, частным или регулируется правом прохода?
Могут ли обычный автомобиль, фургон, машина скорой помощи и строительная техника беспрепятственно подъехать к недвижимости?
Кто обслуживает частные дороги, ворота, освещение и дренаж?
Проверить при закрытых и открытых окнах; постоять молча не менее пяти минут на террасе, в саду и в спальне.
Учитывать шум самолетов, дорог, гастрономии, оборудования бассейна, тепловых насосов, сельскохозяйственной техники и сезонных мероприятий.

Ориентация, солнце и климат

Ориентация	Преимущества	На что обратить внимание?
Юг	Много зимнего солнца, хорошая круглогодичная пригодность	Проверить солнцезащиту, остекление, охлаждение и затенение
Восток / Юго-восток	Утреннее солнце, часто приятное расположение террасы	Проверить послеобеденную тень и солнце для бассейна
Запад	Вечернее солнце, часто привлекательно для видов на море	Учитывать летнюю жару, кондиционирование и блики
Север	Прохладнее летом	Проверить влажность, плесень, темные комнаты и зимний комфорт

Строительная конструкция и влажность

Влажность — одна из важнейших тем при осмотре на Майорке. Причинами могут быть протекающие крыши, отсутствие дренажа, грунтовые воды, капиллярная влага, конденсат, плохая вентиляция или старая гидроизоляция. Свежая краска незадолго до продажи не является доказательством проведенного ремонта.

Сфотографировать трещины на фасаде, подпорных стенах, террасной плитке и бордюре бассейна.
Проверить крышу, водостоки, водосточные трубы, гидроизоляцию террасы и парапет.
Проверить уклоны вокруг дома: вода должна отводиться от здания.
Обратить внимание на запах при входе: затхлый, сырой, сильно надушенный или свежеокрашенный?
Осмотреть углы за мебелью, плинтусы, встроенные шкафы и наружные стены.
Особо тщательно проверить подвал, подсобные помещения, технические помещения и гаражи.

Инженерные системы дома, бассейн и сад

Попросить открыть электрощиток: задокументировать возраст, маркировку, защитные автоматы и достаточную мощность.
Проверить все краны: напор, время подачи горячей воды, запах, изменение цвета и скорость слива.
Выяснить источник воды: сеть, скважина, цистерна, доставка автоцистерной или комбинация.
Выяснить водоотведение: подключение к канализации, септик, выгребная яма, документы о техобслуживании и местоположение.
Реально протестировать кондиционеры, тепловые насосы, горячее водоснабжение и интернет.
Сверить размер и расположение бассейна с кадастром, планами и разрешениями.
Проверить систему полива, источник воды, объем ухода, корни, дренаж и сухие каменные стены.

Документы перед подачей предложения

Документ	Почему это важно?	Сигналы тревоги
Nota Simple	Собственник, описание, обременения, ипотеки, сервитуты	Несовпадающие площади, неизвестные обременения, права прохода
Escritura	История и юридическое описание	Отсутствуют здания или пристройки
Кадастровая выписка	Местоположение, номер, площади и графическое представление	Бассейн, гараж или гостевой дом не учтены
Cédula	Подтверждение пригодности для проживания	Просрочена, отсутствует или не соответствует
Энергетический сертификат	Обязательный документ и указание на энергетическое состояние	Только проект, не зарегистрирован
Разрешения на строительство	Законность дома, расширений, бассейна и хозяйственных построек	Перестройки без лицензии
Документы сообщества	Коммунальные платежи, резервы, протоколы, специальные сборы	Высокие долги, планируемый ремонт, конфликты из-за аренды

Открытые вопросы к агенту и продавцу

Почему продается и как долго недвижимость находится на рынке?
Какие части и когда были отремонтированы: крыша, окна, трубы, электрика, кондиционеры, кухня, ванные, бассейн?
Были ли все перестройки разрешены и завершены?
Были ли случаи влажности, трещин, осадки фундамента, страховые случаи или споры с соседями?
Каковы ежегодные расходы на IBI, вывоз мусора, Comunidad, страховку, сад, бассейн и обслуживание?
Какая мебель, приборы и технические устройства включены в цену покупки?
Какие документы могут быть предоставлены немедленно в цифровом виде?