Den som köper en fastighet på Mallorca måste inte bara planera för köpeskilling, skatter och tilläggskostnader. Banker, notarier, advokater och fastighetsmäklare måste enligt spansk penningtvättslagstiftning kontrollera vem som köper, vem som är verklig huvudman och från vilka lagliga källor de använda medlen kommer.

Varför medlens ursprung kontrolleras

Spanien skyddar med Ley 10/2010 integriteten i det finansiella systemet och andra ekonomiska sektorer. Fastighetstransaktioner står särskilt i fokus eftersom höga engångsbetalningar, internationella överföringar, bolagsstrukturer och omfördelning av förmögenhet kan förekomma.

Kontrollen är därför inte ett misstroendevotum mot köparen, utan en lagstadgad skyldighet för de inblandade parterna. Till de skyldiga parterna hör bland annat kreditinstitut, fastighetsutvecklare och -mäklare, notarier, fastighetsregister, skatterådgivare samt advokater när de medverkar i fastighets- eller finanstransaktioner.

Det som särskilt kontrolleras är köparens identitet, den verkliga huvudmannen, transaktionens syfte, den yrkesmässiga eller företagsmässiga verksamheten samt plausibiliteten hos de använda medlen. Vid högre risker kan ytterligare bevis om medlens ursprung och om den totala förmögenhetens ursprung krävas.

Vad köpare bör förbereda

Internationella köpare bör sammanställa handlingarna i god tid, helst innan reservationsavtal, handpenning eller kontorsöppning blir aktuella. I lyxsegmentet rekommenderas en ren dokumentuppsättning som inte bara förklarar köpeskillingen utan gör förmögenhetens uppkomst spårbar.

giltigt pass eller identitetskort; vid Spanienkoppling även NIE och spanska skatteuppgifter, om sådana finns
bevis på aktuell bostadsadress och skatterättslig hemvist
kort beskrivning av den yrkesmässiga eller företagsmässiga verksamheten
aktuell bankreferens eller bankbekräftelse om kontoinnehavare och tillgång till medel
kontoutdrag som på ett plausibelt sätt visar sparandet eller inflödet av köpmedlen
inkomstbevis, skattebesked, utdelningsspecifikationer, lönespecifikationer eller reviderade årsredovisningar
vid försäljningsintäkter: köpekontrakt, notariens avräkning, broker statement eller closing statement
vid företagsförsäljning: Share Purchase Agreement, betalningsbevis, skatte- eller bokslutshandlingar
vid arv, gåva eller truststruktur: handlingar, bouppteckningshandlingar, förmånstagarbesked och betalningsväg
vid investeringskapital: depåutdrag, försäljningsavräkningar, medelsinflöde till referenskontot
vid finansiering: finansieringsbesked, låneavtal och bevis på egna medel

Handlingar från utlandet bör beroende på ursprungsland och mottagare förberedas med apostille eller legalisering samt bestyrkt översättning. Särskilt vid bolag, stiftelser, truster eller family offices är en tydlig ägarstruktur avgörande.

Banker: Kontorsöppning, överföring och betalningsväg

Spanska banker får och måste begära information om identitet, ekonomisk verksamhet och medlens ursprung. Banco de España påpekar uttryckligen att banker även kan begära skattedeklarationer, inkomstbevis eller andra handlingar om dessa är nödvändiga för penningtvättskontrollen.

För fastighetsköp är en spårbar betalningsväg viktig. Betalningar bör komma från ett konto som är registrerat på köparen eller på det köpande bolaget. Vid lyxobjekt kontrolleras ofta noggrannare om köpeskilling, förmögenhetsprofil, ursprungsland, bolagsstruktur och betalningsväg stämmer överens.

Den som inte eller endast ofullständigt besvarar bankförfrågningar riskerar förseningar, avslag på överföringen eller i vissa fall begränsning av ett konto. Därför bör köpare inte förbereda större utlandsöverföringar först strax före notarietiden.

Notarie, advokat och fastighetsmäklare

Notarien upprättar köpekontraktet men är samtidigt en del av det spanska förebyggande systemet mot penningtvätt. Det spanska notariatet samarbetar via Órgano Centralizado de Prevención med Sepblac och myndigheter. Notariella data flödar dessutom in i Índice Único Informatizado Notarial, som bland annat används för att förebygga penningtvätt, terrorismfinansiering och skattebedrägeri.

Köparens advokat granskar normalt titel, belastningar, bygglov, skattefrågor och kontraktsrisker. Dessutom måste han, i den mån han agerar som skyldig yrkesutövare, uppfylla sina egna penningtvättsskyldigheter. Han kan därför begära liknande handlingar som bank eller notarie.

Även fastighetsmäklare och projektutvecklare är skyldiga subjekt vid köptransaktioner. Seriösa aktörer inom premiumsegmentet kommer därför att dokumentera köparens identitet, verkliga huvudmän och medlens ursprung redan före avslut eller senast före mottagande av större betalningar.

Internationella köpare och komplexa strukturer

Vid köpare utanför Spanien är ytterligare kontroller vanliga. Detta gäller inte bara köpare från tredjeländer utan även EU-köpare, om medlen passerar flera jurisdiktioner, holdingbolag, truster eller privata investeringsfordon.

Vid juridiska personer måste det avslöjas vilken fysisk person som slutligen kontrollerar eller är verklig huvudman. Enligt spansk lag är verklig huvudman vanligtvis personer som direkt eller indirekt innehar mer än 25 procent av kapitalet eller rösträtterna eller på annat sätt utövar kontroll. Om ingen sådan person kan fastställas hamnar företagsledningen i fokus.

För köpare via bolag rekommenderas ett organisationsschema med ägarandelar, registerutdrag, aktieägarlistor, directors certificates, fullmakter och bevis om verkligt huvudmannaskap. Vid truster eller liknande instrument bör settlor, trustee, protector, förmånstagare och kontrollerande personer dokumenteras.

Särskilda drag i lyxsegmentet

Ju högre köpeskilling, desto viktigare är plausibiliteten. Vid villor, fincas, havsutsiktsobjekt och Off-Market-transaktioner på Mallorca räcker ofta inte ett enkelt kontosaldo. Banker och rådgivare vill förstå hur förmögenheten har uppstått: genom företagsverksamhet, utdelningar, fastighetsförsäljningar, kapitalplaceringar, arv, bonusbetalningar eller andra spårbara källor.

Typiska riskfaktorer är mycket kortsiktiga medelsrörelser, betalningar från tredje part, icke-transparenta bolagskedjor, offshore-strukturer, frekvent kontantanvändning, politiskt exponerade personer, högriskländer eller en köpeskilling som inte stämmer överens med den kända förmögenhetsprofilen. I sådana fall kan skärpta kundkännedomsåtgärder tillämpas.

Den bästa metoden är en kort, ordnad notering om medlens ursprung: Vem köper? Från vilken källa kommer köpeskillingen? På vilket konto finns medlen? Vilka handlingar styrker pengarnas väg? Vilka personer kontrollerar strukturen? En sådan översikt sparar frågor och minskar risken för att notarietiden skjuts upp.

Kontanter och betalningsmedel

Fastighetsköp i det exklusiva segmentet bör i princip genomföras via spårbara bankvägar. För kontanter gäller snäva gränser i Spanien. Vid transaktioner där en företagare eller yrkesutövare är inblandad är kontantbetalningar över 1 000 euro i princip otillåtna; vid en fysisk person utan skatterättslig hemvist i Spanien som inte agerar som företagare eller yrkesutövare ligger gränsen på 10 000 euro.

Oavsett detta måste rörelser av betalningsmedel vid in- eller utresa över 10 000 euro per person och resa deklareras. Inom Spanien ligger deklarationströskeln på 100 000 euro. Banköverföringar omfattas inte av denna anmälan av betalningsmedel men måste ändå vara plausibla inom ramen för penningtvättskontrollen.

Praktiskt förlopp

Före reservationen: Fastställ köparstruktur och kontrollera om köpet sker privat, via bolag eller via family office.
Före handpenningen: Dokumentera identitetshandlingar, skatteuppgifter, verkliga huvudmän och betalningskälla.
Fre kontorsöppning eller överföring: Lämna in bankhandlingar och bevis på medlens ursprung.
Före notarietiden: Samordna slutgiltigt betalningsväg, checkar eller överföringar, fullmakter och bolagshandlingar.
Efter avslut: Förvara köpehandlingar, betalningskvitton och skattehandlingar i ordning.

Viktigt är: Varje inblandad part kan begära egna handlingar. Att en bank har accepterat medlen innebär inte automatiskt att notarie, advokat eller mäklare inte får ställa ytterligare frågor.

Slutsats

Penningtvättskontrollen är vid fastighetsköp på Mallorca en central del av transaktionen. För internationella köpare och särskilt i lyxsegmentet avgör en god förberedelse ofta om köpet kan upprättas smidigt. Den som i god tid dokumenterar identitet, verkligt huvudmannaskap, förmögenhetens uppkomst och betalningsväg skapar förtroende och undviker onödiga förseningar.

Penningtvättskontroll och bevis på medels ursprung vid fastighetsköp på Mallorca