Notarietiden är det ögonblick då en förberedd fastighetsköpstransaktion blir ett juridiskt dokumenterat ägarbyte. På Mallorca sker detta vanligtvis genom undertecknandet av den spanska köpehandlingen, Escritura pública de compraventa. Den fastställer vem som säljer, vem som köper, vilken fastighet som överlåts, vilket pris som betalas och under vilka villkor besittning, risker och kostnader övergår.

Det är viktigt att skilja på: Notarien ersätter inte en oberoende juridisk eller skattemässig granskning. Han är en offentlig tjänsteman som godkänner handlingen, kontrollerar parternas identitet och rättshandlingsförmåga, bedömer innehållet juridiskt och säkerställer att parternas förklaringar upptas korrekt i protokollet.

Vilken roll notarien spelar vid fastighetsköp

Den spanska notarien säkerställer rättssäkerhet vid upprättandet av köpehandlingen. Han kontrollerar bland annat parternas identitet, behörigheten vid fullmakter, de väsentliga uppgifterna om fastigheten, säljarens lagfart, belastningar och förklaringarna om betalningen av köpeskillingen. Dessutom beaktas regelbundet en aktuell information från fastighetsregistret.

Notarien förklarar handlingens innehåll, läser upp eller förklarar de väsentliga punkterna och dokumenterar hur köpeskillingen betalas. Vid finansierade köp tillkommer ytterligare notariella steg kring hypotekslånet.

Escritura: den notariella köpehandlingen

Escritura pública de compraventa är den offentliga köpehandlingen. Den innehåller vanligtvis personuppgifter för köpare och säljare, beskrivning av fastigheten, uppgifter från fastighetsregistret och fastighetsdatabasen (catastro), köpeskillingen, betalningssätt, regler om belastningar och hypotekslån, fördelning av vissa kostnader, övergång av besittning samt skatterelevanta förklaringar.

Ett privat köpekontrakt kan i Spanien redan ha bindande verkan. För ett säkert förvärv av äganderätten och framför allt för den senare registreringen i fastighetsregistret är den notariella handlingen dock det centrala praktiska steget.

Betalning vid notarietiden

Betalningen av köpeskillingen sker vid notarietiden oftast med bankcheck, bankbekräftad check, banköverföring eller en kombination av dessa. I handlingen anges exakt vilka belopp som betalats när och på vilket sätt.

Särskild uppmärksamhet förtjänar situationen när säljaren inte är skatterättsligt bosatt i Spanien. Då måste köparen i princip innehålla 3 % av den avtalade köpeskillingen och betala in den till den spanska skattemyndigheten med blankett Modelo 211. Detta innehållande är en förskottsbetalning på den eventuella skatten för den icke-residenta säljaren.

Om det fortfarande finns ett hypotekslån på fastigheten, används ofta en del av köpeskillingen direkt vid tidpunkten för att lösa den återstående skulden. Därefter måste hypotekslånet inte bara ekonomiskt avvecklas utan också avregistreras i fastighetsregistret.

Nyckelöverlämning och besittningsövergång

I många köpekontrakt på Mallorca överlämnas nycklarna direkt efter undertecknandet av Escritura och efter att köpeskillingen har betalats. Detta är det klassiska ögonblicket då köparen får besittningen och faktiskt kan använda fastigheten.

Det finns dock undantag. Ibland avtalas en senare överlämningstidpunkt, till exempel för att säljaren fortfarande flyttar ut, möbler måste avlägsnas eller sista tekniska punkter är olösta. Då bör Escritura eller ett kompletterande avtal tydligt reglera när överlämningen sker.

Registrering i fastighetsregistret

Efter undertecknandet kan notarien skicka en elektronisk bestyrkt kopia av handlingen till det behöriga fastighetsregistret. Registreringen i Registro de la Propiedad är vid ett rent kontantköp i grunden ett efterföljande steg. I praktiken är den ändå mycket viktig eftersom den säkrar förvärvet av äganderätten gentemot tredje man.

För registrering av en köpehandling krävs särskilt den notariella handlingen, bevis på skattehanteringen och, beroende på fall, bevis på den kommunala värdestegringsskatten.

Vad som händer efter notarietiden

Efter tidpunkten börjar den administrativa efterarbetsfasen. Vid begagnade fastigheter på Mallorca ska stämpelskatten för Balearerna, det vill säga den spanska ITP, regelbundet deklareras och betalas via blankett Modelo 600. Enligt ATIB-systemet är fristen i princip en månad från datumet för den notariella handlingen.

Vid nybyggnationer tillkommer istället för ITP vanligtvis IVA, och dessutom kan AJD vara relevant. Vid köp från icke-residenta säljare måste köparen hantera innehållandet på 3 % via blankett Modelo 211. Parallellt bör fastighetsdatabasens (catastro) uppgifter kontrolleras.

Praktisk checklista för köpare

Före tidpunkten kontrollera aktuella uppgifter från fastighetsregistret, fastighetsdatabasen (catastro), energicertifikat, IBI-kvitton och gemenskapsdokument.
Samordna betalningsplan med bank, säljare, advokat och notariat.
Vid icke-resident säljare, planera för innehållandet på 3 %.
Klargör öppna hypotekslån, belastningar eller avregistreringar skriftligen.
Dokumentera nyckelöverlämning, mätarställningar, möblering och överlämningsskick.
Efter tidpunkten följ upp ITP eller IVA/AJD, lagfartsregistrering, fastighetsdatabas (catastro), leverantörer, bostadsrättsförening och försäkring.

Slutsats

Notarietiden på Mallorca är det synliga avslutet på köpet, men inte slutet på arbetet. Escritura dokumenterar ägarbytet, betalningen och överlämningen. Juridiskt korrekt avslutas förfarandet först när skatter har hanterats i tid, handlingen har registrerats i fastighetsregistret och uppgifterna i fastighetsdatabasen (catastro), löpande kostnader och leverantörsuppgifter har uppdaterats.

Notarietid och överlåtelse av egendom på Mallorca